买别墅 买别墅的大佬们都是怎么玩的

一般来说，当我们判断一个房地产的价值时，有一个非常重要的指标叫做“流动性”。换句话说，房子在一定程度上具有金钱的财务属性。而“流动性”，简单理解就是房子挂在二级市场上，有多少人会买的问题。我们以南宁东盟商务区标杆建筑圣天铭诚为例。如果在二手市场上放一套盛天铭诚的房子，售价1.2W/㎡，每天都会接到无数中介和看房客户的电话。这意味着你的房子流动性很大，很多人愿意接受这个提议。这个可以反过来。你挂的价格低。另一方面，如果你挂了1.2W/㎡的价格，但是没人管，而且几个月很少打电话，说明你家流动性很弱，挂的价格太高是可以反过来的。

因此，流动性是确定住房价值的重要参考。我们还是以圣天铭诚为例。同一区域，一条路对面的楼盘是保利21家。大家位置一样，配套设施也差不多，保利的品牌比盛大很多。但为什么保利21家的二手房价格没有胜天铭诚高？抛开所谓的房产质量、居住环境等等，最简单最直观的原因就是保利21家的流动性弱于胜天铭诚。所以保利21家的价值比盛天铭诚低，所以价格不可能比盛天高。

这里总结一下，你的投资思路一定要买一套流动性好的房子。流动性好，意味着容易保值增值。我们通常说学区和学位房很贵，因为它们的流动性很高。但在目前南宁市场，流动性最大的是90 ~ 100m2范围内的。这种户型通常是房地产中最贵的。相反，那些130㎡以上的大房，往往搞打折促销。为什么，因为刚需要的主户型的区间是90 ~ 100m2。

然而别墅就不一样了。别墅是终极置业，是最高端的物业类型。因为别墅占地，舒适度远高于普通高层电梯房。通常建造别墅的地方都有山有水，有优质的自然资源。别墅一般作为人们的第二居所，度假休闲功能多于居住功能，所以别墅不在乎学区、交通、配套设施。别墅只在乎景观资源的优越感和稀缺性，所以一般都建在城市的远郊。景观资源不是人们日常生活所必需的，而是一种更高端的享受资源。所以在富人眼里，别墅是有价值的，大部分别墅的价格会远远超过其目前的使用价值。

因为别墅是有钱人买得起的物业，别墅的意向客户很窄，总价还是很高的。这是注定的，别墅的市场流动性很低，很低！从投资角度来说，别墅型产品从来就不适合投资。因为别墅的流动性低，总价还很高，投资者很容易买别墅，但是想套现却没人接手，所以投资者的资金会下沉，无法流动，无法周转。所以投资型购房者是不会考虑别墅的，这样既压抑资金，又不能及时套现资产。

别墅虽然不是很好的投资产品，但是它有着其他高层住宅无法比拟的优势，就是占地面积大。占用土地，换句话说，房子下面的土地也是你的。买别墅，其实买的不仅仅是房子，还有房子下面的土地。如果你买了高层的房子，随着时间的推移和城市的发展，你的房子会因为贬值而贬值。但是，别墅不会。随着时间的增加和城市的发展，土地会增值，别墅也会相应增值。所以，别墅真正的价值不是地上的房子，而是房子下面的土地。

我们通常在娱乐新闻里看到某个明星花了上亿在贝弗利山或者浅水湾买了一栋别墅。这些别墅通常是二手房，但往往越卖越贵。原因是这些别墅所在的土地越来越稀缺，基本上是一大堆无法复制的。土地已经比建筑本身贵了。老别墅也可以装修，但是别墅脚下的土地是价值百万美元的稀缺地段。所以，土地的价值就是别墅的价值。

比如深圳最早的别墅小区华侨城东方花园，1986年开发，至今已有32年左右。华侨城东方花园1988年上市时，原价1~2K/㎡，按揭70%，10年分期付款。

随着时间的推移，华侨城从南山工业区变成了南山中心区，是深圳市中心的豪华住宅区。东方花园的价格也在上涨。现在即使是80年代最古老的别墅，起步价也在10W/㎡以上。这个地区的别墅经常以天价出售。那么为什么老别墅的价格完全不受折旧影响，反而越贵呢？因为土地价值贵。

所以别墅作为适合富人的住宅产品，最大的价值就是土地价值。有钱的老板一般买别墅长期持有。等待城市发展和土地升值，只有土地分红才能体现别墅的价值。久而久之，土地的红利覆盖了前期购买的高额成本，流动性也会增加。只是对于普通人来说，因为你的资金存款，很难抗拒十几二十年的长周期。

此外，由于附属的土地，别墅具有相对较强的金融属性。虽然首付比例高，但别墅业主可以按揭买别墅，然后再抵押给银行置换资金。以一栋1000W的别墅为例，首付40%，也就是400W，剩下600W银行贷款。拿到房产证后，让银行和有“熟人”的评估公司做了一个很高的市场评估价，1000 W/套的别墅被评估为1500 W/套。扣除按揭贷款600W，还有估值900W，银行按评估价的30%贷款，即贷出630W..那时候你交的首付只花了400W，现在其他投资多赚了230W。除了承担两笔贷款的利息，你白赚了一套别墅，套现200+w。

全款买别墅的想法是一样的。如果全款买别墅，至少能赢900W，做同样的高估值，然后把钱抵押给银行借出去。按30%优惠，还能赚150W W .如果这个别墅小区。甚至还有一些老板炒对方别墅，做高价二手交易，抬高市场价抬高评估价，从银行套现。

钱不去银行怎么办？这个也简单。别墅不是直接需要的。扔到银行拿去法国拍卖，万一赚到了。

写了这么多，只是想告诉你，钱真的可以为所欲为。但是，上面的套路现在已经不管用了，不要尝试了。这篇文章纯属科普短文，我不认任何错误。`