[楼市指闻]手中有4类房子，未来10年别轻易卖掉，可能迎来升值机会

中国楼市在经历了2014年至2017年的大涨之后，在过去的3-4年时间里，随着调控持续变严，楼市一些“后遗症”也开始慢慢凸显出来。比如烂尾盘、建筑减配、房屋质量降低、房贷利率持续走高等。前几日，一位朋友告诉我，3年前他购买的一套200万元房子，本来在5月份就应该交房的，但是由于各种质量问题，最终没有验收通过，业主们不愿意收房，现在每个月面临房贷和租金两方面住房支出，感觉压力还是蛮大的。

说这个例子，并不是想要告诉大家“不要买房”。而是想说，过去那种“闭着眼睛”买房、房地产遍地是黄金的好日子一去不复返了，2019年至2021年，住房调控次数不断增加，19年365天调控620次，2020年调控也达到600次，2021年第一季度就达到120次以上。以前我们说，判断楼市的发展方向，逻辑很简单：长期看发展、中期看人口、短期看政策，但实际上，不管是长期、中期、还是短期，归根结底都是政策在起作用。

2020年下半年至2021年上半年，有3件事儿对房价影响格外关键，又或者说，这三件事出现代表着房市发展逻辑开始有了180度的大转变：

①在2020年下半年，央行和住建部联合组织了多家龙头房企进行座谈会，首次提出了限制“房企融资增幅”的三条红线：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。要求房企们在规定时间内，完全达到三红线的基本标准；②在2021年初，央行再次提出了限制银行机构的“房贷比例”标准，不仅制定了房企们的贷款比例，而且制定了个人买房贷款比例，开始从房贷方面做出规定；③禁止经营贷、非房产用途的资金进入楼市，银保监会等机构在2021年多次重申这一基本定调，险资、经营贷等用途非房地产的资金，不可以使用到房地产开发投资和买房活动中去。这就从根本上堵住了资金进入房市的各个洞口，基本形成了全面堵截的态势。

影响有多大？咱们可以从大型房地产企业们的口中知晓，万科郁亮就曾直言，三红线的影响力度，一点也不亚于当年土地招拍挂的改革变化影响。对房地产市场的资金做出的种种限制，直接切断了楼市的资金源头，而我们都知道，过去的20年里，房地产之所以能保持高速发展态势，关键在于源源不断的资金注入，资金是任何行业发展的根基。所以失去了规模化资金的背景下，想要加速扩张将不再可能。所以郁亮说，这其实把所有房企拉到了同一个起跑线上，未来只能依靠管理创造红利。

楼市的这些变化，对于买房人而言，既是“难事”，也是“好事”，为什么这么说呢？随着住房市场的整体性降温，购房信心指数将会出现下滑，新房价格短期内会平稳上涨，因为地价在涨。然而二手房则陷入了有价无市的状态。购房者买房压力减轻，这是好事情。但曾经稳赚不赔的买卖从此不再，这也就要求买房人在购房时要更加慎重和理性选择，要瞪大了眼睛去看房，要弄清楚什么样的房子抗跌、什么样的房子仍然具有增值潜力，这才是考验买房人的“难事”。

那么，未来10年，究竟什么样的房子才仍然具备溢价潜力呢？内行提醒：手中有4类房子，未来10年别轻易卖掉，可能迎来升值机会。

第一类：低密度、低矮小区房产。高层住宅俨然已经成了中国住房市场的标配，现阶段就连小产权房都讲求建设到8-10层以上的时候，为啥内行会说未来“低矮房产社区”的房子会有升值可能性呢？这个问题，还得从住房发展史说起，第一代住房为茅草房；第二代住房为砖瓦房；第三代住宅为高层电梯房，人们追求住得越高越好，这只有在电梯房时代盛行，也在人口快速增加和高速城市化阶段出现。

纵观欧美各国，在经历了电梯房之后，低矮的小洋房才是美国、德国、法国、英国等国家居民的第一优选。根据2021年发布的人口数据显示，我国总人口达到14亿人，60岁以上老年人达到2.6亿人，2020年全年新生人口才1200万人，人口学家预测，在未来的5-10年内，按照这个趋势，年新生人口或降至1000万以内。而到了2050年前后，60岁以上老年人口或超过3亿人，进入重度老龄化阶段。所以，在城市化率进入高水平、老年人增多的情况下，10年后低矮住宅更受喜欢。

第二类：高物业配置的小区房产。很多人把小区的住房质量归结于开发商的房产质量，但实际上这是牛头不对马嘴的说法。房企只影响房屋质量，但是不影响居住质量。对小区的居住水平、业主居住体验起到影响作用的，其实是天天陪伴业主们的物业公司，物业公司服务水平高，那么居住体验感自然好；物业的服务意识差，那么居住体验感自然很低。

新华社在转载半月谈文章《物业，不该成为城市的火Y桶》一文中表达出了对物业的基本观点，央媒认为，一直以来很多人呼吁取消物业，主要原因是物业背离了对小区服务的基本意识和宗旨。由于物业是一个新兴事物，所以缺乏既定的标准，长此以往物业行为就“出格”了，久而久之伤害了业主们权益。新华社认为，现阶段在没有找到合适的小区管理模式前，物业依然有其存在的必要性，但长期而言，应该通过规则健全限定物业行为，进而实现融合。

第三类：地铁圈内的房产。这是近10年兴起的一种新型房产形式，在10年前，我们经常听说湖景房、山景房、高铁房，这些房产类型备受喜欢，但实际发现，湖景房、山景房、高铁房对于普通家庭而言，华丽的外表掩盖不住“华而不实”的真实情况。经过长期探索，住房市场承认具有溢价空间的房子只有地铁房。

地铁房可以实现城市内部的快速出行需求，为居民的居住生活和工作提供了便利性，现阶段地铁房正朝朝日上，10年后依然比较吃香，就像日本的东京那样，繁华的大都市里，每日的工作人群熙熙攘攘，地铁成为了衔接生活的唯一纽带。

第四类：大城市、核心段房产。北师大教授董藩、中国城镇研究专家李铁，他们多年以来不断提出同一个信号：大城市的房价依然会涨，北京、上海这样的城市，未来的房价能涨到80万元/平米。很多人在看热闹，认为根本不可能。但仔细想想不无道理，一线城市、核心城市就业机会永远比小城市要多，人口也会源源不断流入，住房需求加速的情况下，房价焉能不涨？

未来10年，4类房子别轻易放弃，可能迎来新的升值机会，对此，你怎么看待？欢迎评论区留言！