【两书一表】山西开发商无“两书一表”强制交房？贸然收房后果很严重

业主买房时最关心的是什么？第一，房产证能否顺利到达。

而随着“收房日即维权日”成为业内的普遍现象，收房日当天因产品质量、简配等问题引发的维权活动不在少数。其中开发商因缺乏“两书一表”强制交房也成为常见的一种现象。

去年年底，世界晋商网在领导留言板上，就看到一条关于开发商未取得竣工验收备案表强制交房的留言。是天朗美域三期业主的提问，他称天朗美域三期6号楼未取得《竣工验收备案表，然后强制我们业主收房，而且不管业主到期收不收房，从当天开始就开始算物业费，想咨询这样的做法合不合适，有没有法律依据？

随后，太原市人民政府办公室给予回复表示，经中北高新技术产业开发区核实：已责令建设单位停止交房。

差不多在同时期，太原市汇大摩登时代小区也被爆出同样问题。

小区业主说，售楼部通知部分收房的业主，现在只能进行部分装修。在这些业主家里，都有裸露在外的消防管道，给将来的装修带来了不少的阻碍。此外，业主们还反映说，他们现在虽然已经收到交房通知，但他们根本没有见到过“两书一表”，无法放心收房。而开发商则表示，无论何时来办理收房手续，业主都需要从收到交付通知书时起交物业费。

一名项目营销总监表示，“两书一表”的材料他们在准备中，现在还有个别地方需要整改；对于已经交房的业主，他们将赠与半年的物业费；而逾期交房则是因为公寓改住宅的流程手续耽误了时间……

那么，关注到的是，在交房时开发商需要提交哪些文件呢？

根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，开发商交房应当提交以下文件：

首先是法定条件：建设工程经验收合格，向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

其次是约定条件：达到预售合同约定的其它交付条件。而根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收又应当具备下列条件：

1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

2、有完整的技术档案和施工管理资料；

3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

5、有施工单位签署的工程保修书。

这里便涉及到了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，也就是常说的“两书一表”。

其中“两书”是开发商向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件，是相当重要的。

《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

《住宅使用说明书》是指对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

为了使用户更好地了解使用住房及室内设施，开发商根据有关规定，制定了《商品住宅使用说明书》。使用户能正确使用室内设施，减少故障，延长使用寿命。

而“一表”则是重中之重。

《竣工验收备案表》是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。

在《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设主管部门或者其他有关部门备案。

因此，按照相关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”。

但如今，有很多开发商在交房时，一般都会强制要求业主先办手续，交完相关费用之后才允许业主进行验房，这是一项非常不合理的程序，且对后期办理房产证和房产交易有非常大的影响。

比如今年4月14日，黄河新闻吕梁频道报道，泛华盛世小区开发商逾期交房且存在乱收费用等事发轫，众业主愤而起诉开发商，请求判令被告开发商赔偿因迟延交付买卖商品房屋的违约金合计1214603.434元，返还违规向各原告收取且违法占用的专项维修资金416934元，并支付利息。返还违规收取的交易费28117元，并支付利息等。

一审支持了除迟延交房违约金之外的所有诉请，后上诉裁定发回重审，历经一审二审，始得支持。

所依据的相关法律条文如下：

1.《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

2.《建设工程质量管理条例》第十六条：建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。

3.《建设工程质量管理条例》第四十九条、第五十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条、《山西省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理暂行规定》（晋建建字[2001]174号）第四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知第三条、住建部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》、《山西省建设厅住宅工程质量分户验收管理办法》第三条、第六条、第七条、第九条、第十一条、《消防法》第四十三条、《合同法》二百七十九条等。

本案中焦点之一即逾期交房的认定，而购房合同体现的交房标准是“该商品房经验收合格”，则开发商组织勘验、设计、施工、监理等五方参建主体进行的验收是否符合约定的验收，经充分论证，法院最终认为验收是指房屋实际办理当地房产主管部门颁发竣工验收合格证明。未达到此标准，则视为不符合交房标准，开发商应承担相应的违约赔偿责任。

这意味着，无论购房合同的交房标准是否合格，最终裁定都是依据房屋实际办理当地房产主管部门颁发竣工验收合格证明，即《竣工验收备案表》。

再比如西安的兰乔圣菲小区部分楼栋，因为当初验收不合格，无法取得《竣工验收备案表》，收放的时候当然看不出什么，但办理房产证的时候问题就凸显出来，造成8年拿不到房产证。

一般来讲，《竣工验收备案表》是在交房之前，政府各个部门对你入住的楼栋分职责进行审核，确保各项指标符合要求，避免因为开发商问题而造成后期各种问题。没有这个，当时收房你觉得没啥，办理房产证你就傻眼了，而且房子永远无法交易。

太原市住建局质量安全处负责人曾表示，开发商在项目竣工交房时，普遍都存在着或多或少的问题，没有按照规定要求在条件具备后交房的开发商，可谓屡见不鲜。或者缺乏主动意识，没有依照规定出示“两书一表”就完成了交房；或者惧怕延期交房支付违约金，未取得“两书一表”尚不具备交房资格就匆匆交了房；更有甚者个别项目连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案，就开始通知业主入住了。“两书一表”，由于消费者消费意识依然淡薄，在现实操作中的执行状况依然不甚乐观。

因此，如果开发商强制交房或者不交房，可以申请投诉或者举报。一般遇到这种情况，可以求助法院起诉开发商，通过法律的程序来解决这一问题。业主维护自己的合法权益时，可以按照购房合同行使自己的合法权益。