50万的房子中介费多少专题之调控大棒将砸向天价中介费

资料来源：鼻子观点

主编：科丹

最近房地产中介诈骗深圳湾一号买家250万差价，把吃的事情哄得沸沸扬扬。

这些年，中介费率的不断上升，并没有改变行业“拼资本抢房源”的本质，中介推高房价、吃差价的现象依然屡禁不止。

降低中介费，改变收费模式，成为全社会的呼声。

这两天，央媒罕见的针对中介费乱象发声，中介费改革已经箭在弦上不得不发，调控大棒即将砸下。

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中介费的乱象，重量级央媒半月谈都看不下去了。楼市调控的最后一块坚冰，即将迎来破冰时刻。

众所周知，半月谈杂志是由中宣部委托新华社发行的重量级央媒，一般很少针对中介费这种具体问题发声。

文章原文提到：

在现实中,北上广深一线及新一线城市总房价超过300万元的比比皆是,动辄数万元甚至十几万、20多万元的中介费让不少群众备感压力。

对绝大多数以居住为目的的购房者来说,过高的中介费会加重负担、影响生活质量,还有增加交易纠纷的风险。

此次半月谈主动开炮，痛批当下的天价房产中介费，看来改革势在必行，买房人和卖房人的春天就快到了。

以北京为例，目前北京房产中介佣金比例大致约为2.5%，购买一套1000万的房子，要额外付给中介25万，有的小中介，费用可以谈的更低，对于几家大中介，服务虽然没统一，但是收费标准却迅速统一了，话语权完全掌握在中介手上。

25万对大多数家庭，都不是个小数目，即使在北京，都可以买一辆不错的代步车了。

由此，许多老百姓都会发出质疑：无论房屋成交价是多少,经纪人提供的服务内容大致相同,中介费却因为成交价不同而千差万别,差出几倍来。很多时候,高价房源并不一定更难成交。成交总价1000万元比400万元的房子服务内容并没有增加多少,为什么中介费却要多出这么多?

中介的服务价值让人质疑：定价规则真的没问题吗？服务与收费相匹配吗？改革中介费，迫在眉睫！

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多年来，社会各方面一直都在呼吁中介费改革，但进展缓慢。

问题的根源就在于垄断。这么多年来，中介费的定价就是中介机构人为故意制造买方卖方信息不对称之后，凭借其垄断地位定出的暴力价格！

我认为，中介能够垄断定价，和当下实行的双边代理制脱不了干系。

在任何情况下，一手托两家，必然都会损害交易中一方利益，中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。

双边代理制度下，房产中介作为“中间人”，既要替卖方争取最高的放盘价，又要替买方争取最低成交价，难以平衡双方利益。尤其遇到房价上涨期，中介会利用信息差，提升房源价格，让买房人付出更多的成本。

事实上，中介费率标准正式走入市场化始于2014年，随后，中介费率就一路高歌。

其实，部分中介公司也尝试对高价中介费进行改革。2015年3月，爱屋吉屋进入二手房市场，将买方佣金从平均1.5％－2.5％降至1％，并将经纪人平均2000元底薪提高到6100元，他们希望通过烧钱补贴换取市场，一度吸引大批经纪人入驻。只不过，低佣金模式并没有跑通，由于缺乏大量的真实房源支撑，这场实验最终以失败告终。

截止到今天，国内地产经纪平均佣金率从2%升至2.4%，其中二手房从2.1%升至2.5%、新房从1.9%升至2.3%；目前各地佣金率呈现分化，区间分布在1%-4%，多数城市为2%-3%。

随着半月谈炮轰中介收费乱象，中介费改革呼之欲出！未来二手房市场中介费如何改？针对收费模式和收费费率，我认为会有四种模式：

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第一种模式，中介费采用订单式收费模式。

当下的中介费之所以为人所诟病，就在于收费模式粗放不透明。中介费收费模式一刀切，只是简单的按成交价比例收取。

至于中介能提供哪些服务，每一项服务价值几何，买房人和卖房人能享受到何种服务，都是一笔“糊涂账”。老百不认可，频繁跳单成为必然。

订单式收费模式最大的好处就是公开透明。房产中介在提供服务前,事先出具清晰明了的收费清单，列明收费项目及价格。

比如带看收费多少，贷款收费多少，和房东砍价后的增值空间服务费收多少，网签过户等一系列交易流程收费多少等等。菜单式的消费明细，清清楚楚，得到认可签字后开展服务，老百姓明明白白消费，开开心心花钱。

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第二种模式，政府建立第三方平台，房东和买房人直接交易，但这只针对部分全款房屋交易。

其实，很多买房人都有自行成交的想法。原因很简单，中介费太高了。好多买房人，对于中介费，有一肚子的苦水，凭什么抽成比例这么高？500万的房子，抽成2.5个点，一下子12.5万就没了；而且，房子金额再高，抽成比例还不变。小城市收个1-2万块的中介费也就罢了，至少金额上少一点。像北上广深一线大城市，房价动辄500万甚至1000万起，中介费是当可观的一个数字。

8月18日，杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”正式上线“个人自主挂牌房源”功能，个人房东可以直接在平台发布自己的房源，购房者在注册后，即可直接和房东取得联系，自行看房，洽商房价。整个操作直接“去中介化”。

借助这个功能，房东可将自己的二手房通过该平台挂牌待售。

据介绍，该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。

此外，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

该平台系浙江省首个，在国内也不多见。更为关键的是，若撮合成交，平台不收一分费用。

杭州这样的中介新政给普通购房者省下多少钱？目前中介费的收取根据成交价分成两部分，房价100万元以内收3个点，100万元以上的部分按2个点收取。房价五百万元的话，利用该平台可以节省8-9万元。

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第三种模式，就是中介费封顶！

今年7月，一则传闻刷屏网络：二手房中介费不得超过当地社平工资3倍。

该传闻最终没有得到证实，但指明了未来中介费改革的一个方向，就是中介费封顶。

如若按照社平工资3倍的中介费来计算，将直接给一线城市的中介费带来以下变化：

以2020年深圳在岗职工平均工资（社保平均工资）为11620元计算，中介费则不得超过平均工资的3倍即34860元。对比来看，以深圳一套100平米，均价9.4万元/平方米的房子计算，3%的中介费用则接近30万元。这个政策意味着，中介费将直接减少近90%。

实事求是讲，社平工资三倍封顶，对于中介行业来说可能就是灭顶之灾，但大方向没有错。至于封顶收费是社平工资多少倍，可以因城施策，每个城市可以多方商榷，找出一个各方都能接受的最大公约数。

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第四种模式，就是一口价模式，这也是老百姓最欢迎的模式。

2016-2017年时，北京曾经出现的喜来屋模式，就是一口价模式。

喜来屋采取固定收费模式，每笔交易无论交易房源价格多少，只收取购房者5万元的服务费用。产品上线初期，每笔交易还能返还买卖双方各1万元作为优惠和鼓励。

另一个一口价收费的就是大房鸭。比如上海大房鸭没有实体店铺，没有专业带看中介，带看都是小区里的阿姨妈妈兼职的，带客户看一次房50元，刚好买菜。大房鸭不能网签，上下家只能在大房鸭工作人员陪同下到各个区的交易中心网签。当然了，对于房子的优缺点以及房东的情况你只能自己打探。大房鸭佣金只收下家购房者固定费用1.99万元，对于如此便宜的价格，你也没法要求多么体贴的服务了。

其实，无论采用哪种收费模式，中介费改革已经势在必行，中介费降低也是众望所归，在央媒已经发话的基础上，相信不久之后，我们将会迎来中介费的大调整，拭目以待吧。