关于150万房贷30年一个月还多少，你需要知道这些分期贷款的实际利率高吗，住房抵押贷款等额本金还是等额本息收支合适吗？

林书后同学准备国庆节结婚，他买了新车，办了汽车分期贷款，买房按揭贷款，新房装修申请了装修分期贷款。

那么今天和大家一起分享一下办贷款有哪些坑要注意？分期贷款倒底贵不贵？个人住房按揭选择等额本金还是等额本息划算？

一、分期贷款到底贵不贵？各大市场上及广告上经常看或听到某银行宣传分期利率月息低至0.25％，最高的月利息也就0.3％；分期贷款这个实际年利率是多少呢？要搞清这个问题，咱们首先要明白一点：主流银行的分期贷款产品是每个月还款的本金不变，月还款利息也不变。例如你分期贷款10万元，60个月，月息率为0.25％；那么本金月还款额＝10万元÷60＝1666.6元，每个月利息还款额＝10万元x0.25％＝250元；初一看，感觉不贵，但细想，每个月自己占用的本金在减少，但利息确不减少；那么说明这个实际月利率在不停的升高呀，例如你还款到36个月之后，占用本金＝10万元－（36x1666.6）＝4.0002万元，而这时每月支付的利息仍然是250元。拿数据说明最科学，下面这个图就是分期实际利率计算公式：

分期实际年化利率公式

另外，也拿市场上常见的分期月利息0.25％和0.3％来演算一下分期实际年化利率，如下图：

分期月利息0.25％换算后实际年化利率

分期月利息0.3％换算后实际年化利率

结尾的经验教训：分期月利率看似低，实则并不便宜；将分期月利息为0.25％至0.3％换算后，得出实际分期年化率从5.49％至6.78％不等，由此大家可以根据自己的实际参考办理分期贷款。更不用说互联网平台上某东东的条条，某宝宝的呗呗等等分期产品，加上互联网平台佣金后实际利率会更高。

二、住房贷款选择等额本金还是等额本息划算？还是拿数字说明吧，假如林书候，购房首付款100万，贷款100万元，分30年还款；当前5年期银行同业贷款市场报价利率Lpr为4.65％，银行审核后浮动加点150bp，则他今年的实际年利率＝4.65％＋1.5％＝6.15％，只有在银行市场基础报价利率Lpr变动时，他的利率才能变动，否则他30年内年贷款利率是不变的。（1）如果他选择等额本息还款，贷100万，30年，首期还款额为6092.28元，30年内每个月还款款额不变，除非银行Lpr调整；支付给银行总的利息为119.32万元。（2）如果他选择等额本金还款，贷100万，30年，首期还款额为7902.77元，30年内每个月还款额逐渐减少；支付给银行总的利息为92.5万元。

通过对比发现，等额本息方式比等额本金方式首期月还款额少1810.49元，后期差距逐渐缩小，但比较漫长；但30年利息多支出高达26.82万元。

（3）演算一下两种方式，在5年内各阶段的利息支出情况，如下图：

5年内各时间段等额本息比等额本金多支出利息情况对比

这个图可以明白的看到，前2年，等额本息方式比等额本金方式多支出的利息数额并不大，但是后面逐渐增多，到第5年多支出12464元。

结尾的经验教训是：（1）想少支付利息给银行就选择等额本金，当然自己的月还款额要高些。（2）想每个月支付房贷的还款额少些，那么选择等额本息。比较适合收支差额少的群体，即近期家庭每个月生活费，小孩学费，培训费，买车，房屋装修及旅游等支出比较大的群体。（3）贷款投资炒房的成本还是蛮高的，从最后一张长图看到，贷100万，2年后支付利息在12万左右，5年后支付利息在29万左右。另外购房占用的首付款，按理财4％至5％计算收益，应付成本为100万x5％＝5万每年，如果你200万的房子投资2年后，实际成本＝200万＋12万＋（2x5万）＝222万元，另外的税费等还未计算在内。如果你200万的房子投资5年后，实际成本＝200万＋29万＋（5x5万元）＝254万元。假如每年房价增长11％，那么你投资的房产并没有赚到钱，可以预计房价年增涨至少在15－20％以上才值得投资；可得出当前房产已经是高风险投资项目。