关于1000万绿化的利润多少，你需要知道这些房地产开发商的利润有多少，会颠覆你的想象

如果房价高，了解房地产开发的各种成本和最大受益者，你就会知道为什么一直不降。

以某地为例，拿下100亩地，地价300万一亩，建筑面积的均价按6000元一平来计算，容积率是3，就是建筑面积是土地面积的3倍，公司的注册资金为5000万元。

大概需要花掉的费用就是：

一、资金账簿印花税，按注册资金及资本公积的万分之5缴纳，约2.5万元。

二.土地出让金额为3亿，万分之5缴纳印花税，为15万，加上与拆迁补偿金额之和的4%缴纳契税，为1200万，土地使用税8/平米/每年，100亩地税大概有66700平米，一年53万左右，这个是在销售房屋时产权发生转移。

三，建设及售房期间，销售金额为12亿。

1.增值税：销项税额为1.2亿，进项税额按照1000万来算，土地成本扣除额按3000万，增值税大概是8000万。

2.城建税、教育费附加税种，一般是应缴增值税的0.15倍，大概是1200万。

3.土地增值税，销售金额的1.5%，大概为1800万，建安成本按1500元一平算，为1亿元，企业所得税按利润25%收，大致为1.7亿，营销费用按5%计算，是6000万，绿化200元一平，是1300万。

最后算下来的大概净利润在1.8亿，也就是15%上下，地方从开发商处得到6亿，还有3个亿的建安成本，绿化，银行、营销成本，在1.2亿上下。

房地产所涉及到的行业太多，上下有上百个实体行业，各种成本都在涨，税收和地价也不会降，就算卖房不要利润，房价也很难再便宜。

牵一发而动全身，所以不会出现暴跌，稳定缓慢增长才是王道。大城市的房价高，其实有一个因素，很多人不忍心讲的。

比如说深圳有很多人有多套房，这部分房子是现在绝大部分无房人买不起的，那他准备卖给谁呢？深圳后面每年会不断增加高学历高收入的人，这部分存量房是留给未来的，本来就不是给普通打工者的。

所以你们打工的天天喊房价高，但是这个事儿本来跟你没半毛钱关系。从拿地到卖房，中间至少1-2年时间，有的甚至好几年，这几年下来房价涨幅有多少？

这就是前些年开发商微利还敢拿地的原因，这两年大家的预期开始悲观了所以很多房企才纷纷转行，春江水暖鸭先知，我们只要看大的房地产商普遍在干什么就能判断出未来房市的冷暖了。

看公司运营能力，大多利润率都在8%～15%，其中最大的成本是土地，财务成本大概在年化10%，这还是静态成本，如果是动态成本可能会更高。

开发商从拿地到建房竣工的整个运作过程是和政府行政的各项审批密不可分，光这里面成本，费用就不是一笔简单的开支，可以否折开发商和政府也有利益关系，开发商也有苦难言！

开发商平均利润8%左右，房子价格高原因很多，但是有一点是肯定的，价格和开发商没有太大关系。

做的是房地产生意，既然是生意就得服从市场规律，有赚有赔，稳赚不赔显然与市场规律背道而驰，结果可想而知。

房价的55%会被各种税费拿走，再加上拿地成本，建设成本，融资成本，营销成本，净利润能有10%不错了。

房地产真的是一个非常复杂而且重资金的行业，如果一个企业单独就是房地产没有其他产业，那想在房子上挣钱难度很大，有6%利润就很好了，土地，税费，人工，等等，太多需要花钱了，能做好纯房地产开发的都是人才啊！

从总量上这么算没有错，但还是选择性的忽略了，开发商拿地的时候，土地款不是一次性交齐的，工程款都是承建商垫付的，开发商真正撬动的资本金也许就小几千万。

再算上去化周期，基本上都能达到100%的利润率，现在头部大房企，崇尚高周转，利润率更高。

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