12年房贷提前还款合算吗专题之公积金提前还贷划算吗？金地玖峯汇和万科翡翠国际，投资选哪个？

以下是1061 《我要买房》栏(月~金11336000-12336000)的“购房问答”短信内容

你的问题，我来回答。祝你早日上车。

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Q：沁水路龙腾万都汇，目前入住率不高，现在人防车位卖13万，这个价位可以买不?

A：首先要知道买人防车位等于买的使用权，和产权车位是不一样的。在签合同中，人防车位都签订的是租赁合同，合同法里规定，期限最多只有20年，一般合同里会约定合同到期之后自动续约。

当然买产权车位，更加有保障，尤其是当产权车位和人防车位价钱相差不大的情况下。两者差距不大的情况下尽量选择产权车位，如果差距比较大，那就看自身手头资金情况了，资金不宽裕，人防车位也可以买，毕竟就是解决停车问题。

目前人防车位13万算是市场上比较正常的价格，如果有小区自身车位配比不足或者停车困难，或者租赁车位的费用明显过高，虽然是人防车位也可考虑买，毕竟停车是长久的硬需求。

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Q：您好，目前有西安户口，未婚，想在南郊，理想曲江、高新，买一套三室新房刚需自住，有推荐的楼盘吗？

A：不知道对价格有要求买，高新价格偏高，基本2万起步，三室户型像招商华宇臻境、阳光城檀境都有偏刚需的三室户型，均价在2.5万左右。

曲江没啥房源，建议重点关注下中国铁建万科翡翠国际，刚刚价格公示，有一栋超高层，独立社区管理，面积区间80-105平米，均价毛坯价格13700元/㎡，性价比很高，注定摇号，拼运气。

城南长安会有一些房源可以选择，比如中南春风南岸、中海长安府、翠景台、雅居乐宏府翰林山，价格从毛坯1.4万到精装1.8万都有，户型面积偏刚需。可以实地去看看选择符合自身需求的房源。

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Q：您好，我女儿今年十五周岁，户口不在西安市，我想给我女儿在西安市买一套房，请问需要什么必备条件？户口暂时几年不能迁往西安，有哪些比如交社保等途径解决？

A：想要在西安限购区域内买房，要么落户要么有5年社保，要么做人才认定。首先暂时不能落户，如果没有在西安工作，社保和纳税证明没法解决。

只能考虑做人才认定，如果认定A、B、C、D类人才可购买1套住房，如果只能达到E类人才标准，还需要有连续缴纳12个月社会保险或个人所得税才能购房。

如果连人才认定都办理不了，那么，要么选择不限购区买房，要么买不限购的公寓。

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Q：丹轩坊和丹轩梓园摇哪个更好呀？感谢。

A：丹轩坊和丹轩梓园此前已经进行了价格公示，但不知道什么原因，价格公示被撤销，到目前为止一直没有消息。

都是高新核心地段楼盘，备受市场关注。主要因为地段、配套太优质，且存在严重的价格倒挂。项目就近地铁6号线甘家寨站，周边分布有高新一小、高新一中高中部、高新一中分校（高新区第三学校）等学校，生活配套一应俱全，周边发展十分醇熟。

高新的优质地段，国企开发商天地源，高新一小一中学校旁，二手房价格都在五六万，而价格公示仅仅不到二手房的一半价格，如果有资格和实力，买就对了，不管是自住还是投资，能买到就行，不管选哪个。

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Q：请问隆源国际城的房子怎么样？

A：口碑不怎么好，市场认可度低的一个楼盘。项目一直平销，主要和项目所在的地段以及此前的口碑有很大关系。

项目位于高铁新城，距离北客站约1公里，虽然有三条地铁线环绕，但都不近。区域缺乏大型商业，购物不便。购房者最大的抗性还是项目地段尴尬，地处高铁站以及高架桥附近，噪音问题严重。

小开发商开发，此前交付口碑一般。虽然是精装交付，都是特别基础的装修，没啥品质可言。优势就是价格低，带装修1.36万/㎡，一路之隔是经开第十四小学，有一定居住氛围。

买隆源国际城前，建议多对比看看，比如看绿城复地柳岸晓风、上河雲璟、金地玖峯汇、御锦城等，不管是品质或者性价比都要比隆源好。

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Q：您好，咨询公积金贷款事宜。年初买房为了满足公积金贷款要求，里面余额未曾提取过。现在公积金贷款下来了，但账户余额比较充裕，而且提不出来。现在想用公积金账户余额部分提前还贷，该怎么操作？

A：公积金账户的钱可以提提取，如果是要提取公积金账户里的余额，可以拿着购房合同到公积金管理中心就可以申请提取公积金账户金额。

但如果是提取公积金提前还款，真没这个必要。公积金提前还款一点也不划算，除非你为了买二套，提前还贷降低二套首付。

否则按照公积金的低利率，5年以上公积金贷款利率只有3.25%，拿这笔钱去做一些稳健的投资，或者找到好的投资品进行长期投资，收益都会超过还贷的利息。

而且考虑到通货膨胀，还款金额是一直在贬值的，所以尽量还是别提前还贷。

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Q：金地未来域的公寓，投资价值如何？

A：金地未来域是公寓产品，公寓产品主要的投资价值就在于通过出租获取稳定的现金流，其公寓自身的升值速度比住宅要更慢一些， 而且后期转手税费是比较高的，这点需要清楚。

项目位于西沣路旁边，属于泛高新板块，大范围内产业写字楼多，周边配套丰富、居住氛围浓厚。但同样的，项目也受限于周边住宅、公寓集中，后期出租竞争激烈。

东侧是雁南公园，附近有宜家聚购物中心、金地广场，目前都在建设当中。环境和商业上有优势，但在轨道交通上不足，周边公交线路不多，距离地铁线路远，出行一般。

此外项目梯户比太高，高峰期电梯等待时间可能长。项目入市已经有2年了，还在销售中，可见公寓难卖，市场接受度不高。

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Q：金地玖峯汇开始登记了，要不要登记？想买但太难摇中，纠结中。还有会不会和万科登记冲突？

A：金地玖峯汇加推6#、8#，2栋精装小高层，总高都是17层，2梯4户，面积108㎡、128㎡、143㎡，公摊在16%-19%之间。项目的性价比很高，值得试着摇号。

项目位于奥体场馆南侧，属于奥体中心核心位置，纯小高社区，房源低公摊，高得房率。距离地铁14号线约500米，距灞河约800米。

周边有高科、华润等商业、以及教育用地规划。精装交付，均价仅为1.35万，比目前港务区入市的楼盘价格都要低，不管是手头预算有限的刚需还是投资奥体核心区的人群，都可以考虑，只不过又可能继续上演万人摇，买到的概率太低。

项目无明显缺点，无幼儿园规划，装标很一般。和万科金域东郡对比，梯户比、社区规模更好，也没有噪音等问题。

还是和万科翡翠国际对比，户型更小，上车入手门槛更低。预计会和万科翡翠国际登记冲突。不过两个两个产品不在一个层面。刚需和低门槛投资选择金地，改善和有实力的投资选择万科。

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Q：元熙樾府值得考虑吗？

A：元熙樾府是东御兰汀三期地块，优势和劣势都很明显的一个楼盘。优势在于东二环边，主城区成熟地段，各方面配套都较为齐全。

项目距离地铁3号线石家街站约200米，纯正的地铁盘。已经交付的一期二期已划分学区，可以参考。刚需面积段，均价1.36万/㎡，低总价，上车门槛低，适合资金有限的刚需考虑。

劣势也同样明显，处于老城区范围，周边居住环境有些老旧和杂乱。地块处于快速干道和陇海铁路线之间，且楼栋临近快速干道，噪音问题严重。项目容积率3.79，容积率偏高。

开发商为本地小开发商，此前交付口碑一般，对于物业不要期望太高。如果资金有限也能接受这些不足，还是可以考虑的，毕竟价格优势明显。

▓▓▓▓▓▓░░░░以上本期内容，下期推文再相见……

文字/八月

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