为什么公寓不涨价看这里!没有租金收益率，公寓还谈什么价值

这个话题本来是滨海某项目公寓产品的软线，秘密君想借此机会回答粉丝们一直以来关于公寓的问题。

但是软宣前后调整了半个月有余，先是说不能讲产品，因为配置不确定，后来连租金收益都不让说，说是广告法云云。秘密君就急眼了，一个公寓不能说产品意思是居住属性没保障，不能说租金收益率那投资属性也不能说，我就反问了一句：你们这公寓还有什么价值？不伺候了。

当然不能说不代表这个项目没有这两方面价值，但是在秘密君看法里，这就是公寓产品能不能买这个问题的终极答案：考虑明白买来作甚？自己住？好，你得研究明白这个公寓能住而且住的舒服。买来投资，你单纯等它涨价还不如买个住宅稳妥，都得跟着大势走。投资公寓最有保障的收益不是涨价转手卖出，而是租金收益。

01

居住或租金收益率，公寓必选其一

秘密君有个极要好的朋友，2014年手里50万要投资楼市，我建议他选老破小，那时候能买到一个王顶堤一室，如果贷点款，90万左右能买个两室，但是这个朋友说老破小看着就不舒服，最后买了个位置不错，物业管理也很不错的公寓，全款52万产权年限剩下了25年左右。

现在王顶堤一室的老破小差不多在100万左右，两室130万左右，他买的公寓报价也能到100万，产权年限剩下了20年。且不说转手成本啊，转手难易啊，但是租金收益确实是比住宅高，这个不得不承认。从涨幅来看，他买的公寓跟住宅差不了太多，但是他买的公寓租金一个月能到4000，王顶堤一室秘密君没问过，估计不会超过2000块，四年租金能多赚至少10万。

当然这有个前提是：他买的公寓位置跟物业都不错。每次吃饭聊起来，他就说：如果你当时真的拦着我买，可能咱俩就友尽了。在这个事情之后，秘密君对天津市场上的公寓产品做了个调研。从喜来登雅诗阁到奥城公寓、钻石山、甚至还去看了梅江的优仕公寓。结论就是开头那句话：居住或者投资租金收益率选其一，二者皆无的公寓绝对是鸡肋。

02

物业管理为何是公寓价值核心中的核心

先说居住，公寓在很多欧美电影里都是成功人士的标配，在日本集中式公寓也比独立住宅（其实就是咱们说的别墅）要贵，欧美我没问过，去日本秘密君的确是问过的而且不止一个地方。为什么？秘密君不知道，大概是因为高视野好，地段好，有物业服务，身份地位象征等等等等。

但是在国内遍地都是大高层，又有产权年限的划分，结果整来整去公寓不像欧美是居住的进阶提升，反而成了居住的补充。当然你说像欧美式的高端人群的长期居住的公寓有没有，也有，但是在天津几乎是没有。

既然面向高端不了，那面向买不起同等地段的住宅的这部分人的居住需求呢？这就涉及到一个很重要的问题是：居住环境。能不能住，能不能住的舒服。

很多公寓是毛坯交房，你住进去了隔壁叮咣三年五载都在装修，而且是可能一层十几户，可想而知公共区域、电梯的承受压力，今天大堂地板破了，明天电梯坏了，能住的爽么？或者说，你在这边是居住的，但是隔壁开了个轰趴馆，麻辣烫店、按摩店，每天闻着麻辣烫味道，听着电音入睡也是一种别样味道。如果哪位觉得我开玩笑，那绝对是你没见过。

每个公寓都不一样，有的是商办物业，人家本身用途就是商业办公，有的是商住物业，用途有商业有居住，还有的是居住型公寓，相对纯粹点。说到这里秘密君吐槽一句：天津写字楼空置率那么高，但是写字楼租金价格居然很高，以至于不少公司选择在公寓、住宅里租房办公，这也算是个奇景了。

所以适合居住的公寓需要具备的基础条件就是用物业管理来消除梯户比过高、密度过高、功能性复杂带来的不利影响。物业管理好，你自己住的舒服，转手也容易，物业管理不好，你自己住的不爽，想卖都是个难事。

03

同等价格，公寓是租金投资的优选

除了居住，公寓产品秘密君以为第二方面价值就是具备稳定的租金收益的能力。

2017年时候天津有过一个调查，天津市区公寓的平均租金水平比普通住宅高出12%至18%。普通住宅的一室租赁价格主力为1000元/月至2000元/月；二室租赁价格主力为1500元/月至3000元/月。而公寓的一室租赁价格主力为1500元/月至3000元/月；二室租赁价格主力为2000元/月至3500元/月。

至于公寓产品的租金价格偏高一点，有人解释说地段好、配套好、地铁、精装、复式结构等等。但是秘密君个人观点是：公寓产品的租金水平与物业水平关系极高，与地段的关系度同样很高。

地段说法很简单，比如你跑到东丽新立附近租房，89平方米两室一厅，租金也才1500～1800，同地段的公寓，建筑面积60的跃层，租金也只在1500左右。地段约偏僻意味着租金水平普遍偏低，而且住宅出租量更大更便宜，面积更宽裕，公寓产品的租金水平很难具备竞争力，更何况居住成本还高。

但是如果你在河西的海河大观，62平方米公寓一室，目前租金水平在2900元左右。同小区的住宅92平方米租金就5500元。公寓产品的价格竞争力就会很明显。但是按照海河大观公寓的价格，60平方米目前挂牌价格基本在150万左右，在周边能买到的住宅在40平方米左右。租金水平只有2000。

换句话说，同样150万投资租金收益，必然是地段优势区域的公寓略强。但是这有个前提就是前面提到的物业环境。

举个反例，水上某公寓跃层60平方米售价110～130万左右，租金只有2000元左右。隔壁老破小这个售价大约可以买到45平方米左右的一室一厅，租金价格在1800～2000元之间。老破小谈不上什么物业，但是在公寓产品物业环境不佳却因为梯户比过高显著放大成了脏乱差。租金水平上不来，转手成本极高、贷款成本也高、而且想卖还卖不上价格。这样的公寓产品投资明显就是失败的。

概括起来看公寓产品什么产权年限，什么不占首套名额、可以注册公司、总价低等等有影响么？是有的。但是对于个人来说，考虑的问题很简单就是首先能不能住，而且住的舒服，第二能不能租，而且是租金收益率高于同等住宅。第三是能不能好卖。这些是关系到公寓能不能买的核心。与这三点紧密相关的就是产品配置、物业与地段。产品配置体现的不是特别明显，物业与地段体现的尤为明显。

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说完公寓秘密君强调一句：很多人说房价涨不动但是手里的钱也没有其他太好的投资方向，怎么办？秘密君以为当前环境下包租婆可能是个不错的方案，房住不炒，只要这个房子有人住就能产生收益，不管是涨价的，还是租金的，未来房价大涨已经可见的难，楼市的未来必然是学着赚慢钱，开发商跟业主都是如此。商铺、租金收益高价格低估的公寓、住宅，都可能是不错的选择，据秘密君个人了解，已经有机构在行动了。

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文章来源:地产圈没秘密

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