关于2016业主与物业纠纷我想说业主与物业常见的纠纷有哪些你知道吗？（附经典案例）三）

车辆在小区被刮走的房地产公司到底该不该承担责任？

典型案例

刘某住在一个小区，这个小区是注册的三级资质的房地产公司管理。

刘某将私家轿车停放在物业公司指定的停车位上，并按时缴纳了停车管理费。

某天，刘某发现其轿车在物业司停车位前保险杆到后保险的左面被严重划伤，后轮胎被扎，随后刘某向物业公司反映情况，物业公司却一直没有答复刘某。后经刘某申请区公证处对其轿车损伤情况进行了公证。刘某支付公证费1200元。十多天后刘某又发现其车辆后被人划伤，而且其中一个后视镜也被损坏，刘某将此情况告知物业公司。

一个月后，物业公司给原告出一份证明，证明主要内容是：兹有梁某车辆免半年停车费，具体时间为×年×月×日--×年×月×日。

刘某到汽车维修站对其轿车维修进行评估。汽车维修站给梁某出具的结算单为8500元。后刘某多次找过物业公司协商赔偿未果，刘某将物业公司起诉至人民法院，请求判令被告物业公司赔偿私人轿车因两次深度划伤、轮胎损坏以及后视镜损坏费共计10300元。

物业公司辩称：①业主刘某与物业公司之间没有财产保管关系，刘某的要求于法无据。②业主刘某的车辆，无权停放在小区。③业主刘某的车辆是他人损坏，物业公司不应承担赔偿责任。综上，物业公司认为，业主刘某的诉请求缺乏事实依据和法律依据。请求法院驳回业主梁某的诉讼请求。

原告刘某为证明其主张向法庭提供以下证据：证据一：小区便民联系卡，证明他是被告物业公司的管辖业主。证据二：缴纳停车费管理费的收据，证明物业公司有义务对他的汽车履行看管义务。证据三：两份公证书，证明事发现场，他的汽车两次被划伤、车胎被刀子刺破以及后视镜损坏的实际情况。证据四：物业公司免费停车证明，证明事发后，物业公司承认对此事负有责任，以免半年停车费作为补偿，而他对此决定表示不同意。证据五：本案公证费发票及汽车修理结算单，证明本案公证费1200元，汽车修理费8500元，加本案诉讼费600元，共计10300元。

法院认为：原告刘某向其所在居住的被告物业公司缴纳车辆停车管理费，原、被告双方虽然没有签订书面保管合同，但原告刘某与被告物业公司事实形成了保管合同。由于被告物业公司未尽到保管义务，造成原告刘某所停放的轿车受损，被告物业公司应当承担全部责任。法院判决：被告物业公司赔偿原告刘某轿车损失费8500元、轿车公证费1200元、诉讼费600元，共计10300元。

案例分析

本案是一起物业管理区域内停车管理服务纠纷，本案争议焦点是业主按照《物业管理服务合同)约定缴纳停车费的情况下车辆在小区内被划，物业公司需要承担何种责任。由于在《物业管理服务合同》中就停车管理内容的约定或者单独的停车管理服务协议也没有明文规定，导致入们对于此类合同的性质认识不一。

对于物业公司在此类纠纷中应承担何种责任，历来争议颇多。责任类型大致包括如下几种：一是侵权责任，即物业公司因过失应承担的损害赔偿责任；二是违约责任，其中又包括停车管理合同引起的违约责任、物业服务合同引起的违约责任以及保管合同引起的违约责任三种。其实，不论是侵权责任还是违约责任，业主只能选择其一而请求，本案原告刘某主张追究物业公司的保管合同违约责任。物业公司认为与业主刘某之间没有财产保管关系，法院最终判决物业公司按照保管合同向业主承担违约责任。

本案中，还涉及了保管合同。保管合同又称寄存合同、寄托合同，是指双方当事人约定一方当事人保管另一方当事人交付的物品，并返还该物的合同，这也是《合同法》第三百六十五条的规定。保管物品的一方称为保管人，或者称为受寄人，其所保管的物品称为保管物，或者称为寄托物，交付物品保管的一方称为寄存人，或者称为寄托人。本案中，法院认为物业公司与业主梁某双方事实形成了保管合同。由于被告物业公司未尽到保管义务，造成原告梁某所停放的轿车受损，被告物业公司应当承担全部责任。

除此之外，本案中，业主梁某的车辆停放在物业公司指定的停车位上，每月向物业公司按时缴纳停车管理费用。梁某发现，其轿车在停车位上被严重划伤，有损害后果。物业公司作为物业管理公司，本身负有安全防范义务，此外提供停车服务时还应当通过加强巡查、看护履行应尽的义务，但因疏于防范导致业主损害发生，存在一定过错。因此，从侵权责任法角度看，物业公司需要承担业主的损害赔偿责任。

处理技巧

(1)物业公司要与业主签订委托服务合同，切勿签订保管合同。如果签订保管合同，保管期间因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，物业公司要承担损害赔偿责任。签订委托服务合同的风险相对较低，物业公司只是接受业主的委托提供管理服务，如合同中未约定违约责任，则至多因过错承担一定的侵权责任

(2)以特别约定的方式排除或限制民事责任。相关的法律法规并没有禁止当事人就民事责任以特别约定加以排除或限制。因此，在与业主签订《物业管理服务合同》或《停车管理服务合同》时可以约定“业主车辆发生被划、被盗时，物业公司仅有义务协助业主报案、提供相关证据，在被证明损坏、盗窃车辆是物业管理人员所为之前，物业公司不构成违约，亦不负任何赔偿责任。”

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