万科业主公约，干货看这篇!万科22条军规，把我看傻了

杭州万科出品的白皮书，这两天我看到了傻瓜。

全称叫做：《产品与服务主张——2016杭州万科三好住宅白皮书》

在白皮书伊始，杭万总经理李嵬回顾：2012年三好理念在杭州诞生，万科从好房子、好服务、好社区三个维度为用户打造更美好的家。三年过去，思考不止步，形成了22条产品与服务主张，深化与注解三好。我认为这“22条军规”也是三好的落地与支撑。22条成形一年之后的2016年，杭州万科结合在8个项目上的实践，成此书。

三好是万科集团近几年的精神纲领，郁亮也说：发展商必须承担起社会责任。万科要做房地产行业的三好学生，盖好房子，做好服务，有好邻居。

三好是精神纲领，22条是价值参照，之下还有诸多方法及执行细节，如21类85项细节等，甚至细化到主卧衣柜里的一块樟木隔板、门口的一个挂钩设计。也有依旧体现万科情怀的：我们怀着中国社区复兴的理想，坚信文化与艺术应当成为社区的基因，让住在其中的您和家人得以涤荡心灵、修身养性。情怀与使命感共在，看到此处，万科以一个活脱脱的书生形象，跃然纸上。

我还是来逐一说下感悟吧。这也当为行业的价值主张和产品服务参照。

好房子：以质量、健康和性能为核心的心灵归宿。

住宅标准化，将误差缩小到毫米级。健康材质甄选到健康环境营造，让建筑成为自然生命组成。洞察生活细节，极致产品设计，只为更人性化居住体验。

1、我们尊重业主的资源,采用全资源设计理念，社区里每一平方米、每一立方米的定位与设计，都经过仔细推敲，不浪费资源。

从平面空间的布局到立体空间的雕琢，万科考虑的不是每一平米，而是每一立方米。比如对楼层净高的“算计”，从上面精细化设计吊顶，下面精确把握地板厚度，保证居住舒适度。一层层高高于标准层，保证更充足的阳光和通风。

景观设计考虑到老人、孩子、成人、宠物等需求，公共配置分龄的互动设施，配置沙坑、学步墙、洗手池、家长看护区等。

公共部位风格化，精装更精美，在墙面、地面、顶面、电梯、踢脚线等方面按照三种风格不同设置，有现代、新古典、新中式等风格，统一不单调。

空间尺度标准化上，也精细化到像汽车一样的标准数据表。比如90㎡和115㎡户型厨房的大小不同，115㎡及以上户型厨房可以放置双门冰箱。

有标准不迷信。每个项目都定制，都资源最大化，设计精细化。如郡西澜山在边户、顶跃、底跃都一一研讨。顶跃强调餐厅格局，探索坡屋顶的利用，打造出复式体验。底跃结合山体和地势高差，利用每一个地下室打开边界，做到自然通风和自然采光，实现地下书房功能，提高房屋整体利用效率。

玉泉项目，以顶退设计取代顶跃设计，充分借势户外景观资源，看得见更多自然景观。顶退露台改部分实体墙为透明玻璃，更好欣赏风景。

为了保障更大的中心景观，万科甚至从消防登高面做文章，将之化大为小，保留更为全面的中心景观。真是无所不用其极。

2、我们主张把社区内好的资源向业主开放，让更多业主共享。

万科强调好的社区资源业主共享，如中心景观，外部山水资源，通过公共空间的设置，使之成为全体业主参与交流的空间。

如杭州溪望项目南，对望湿地公园，万科舍弃楼王做法，将之打造为可以共享的公共观景平台和会所，让全业主可以眺望湿地，心旷神怡。

如杭宸、公园里项目设计大花园，集中呈现景观资源，在中央公园甚至规划了2万平米公园，让每一位业主都能享受公园的舒适。

3、 我们用“可持续发展”的态度对待资源，逐步摈弃高人工消耗、高资源浪费等生产方式；尽量使用低消耗、高耐久、可再生的材料，在确保居住品质的基础之上，回归居所价值本身。

可持续发展的国家战略下，万科以细节来践行，采用工业化的生态花岗岩广场砖，更耐久，更环保；在户内全屋使用比普通光源技能80%的LED光源，更长使用寿命。

采用比红砖传统砖密度更高的环保材料砂加气混凝土砖砌房子，采用真石漆外墙，更耐久。

有人不远万里，有人就地取材。何意百炼钢，化为绕指柔。

4.、我们重视社区景观的功能属性，倡导运动健康的生活方式。将在每个社区内为业主提供室内外交流空间（业主客厅、景观活动场地等），让您和家人拥有丰富、有序的户外活动环境。

万科杭州8大项目均有打造户外景观客厅，设置户外料理台，洗手池，外摆家具，休憩台，书吧等，让业主走出家门，在社区里也能会客叙聊，安心约会静心阅读，促进家庭成员之间，邻里之间，人与自然的交流。

1米菜园，提供1米*1米的户外菜园，可以租赁，感受田园风情，一起亲子互动，享受劳动乐趣，收获自家果实。在部分项目园区种植桑树，为喜欢养蚕的宝宝提供蚕之食物，培养孩子与自然及动物的感情。

景观户外系统为宠物设置乐园，为运动者设置健康步道，为不同年龄儿童设置分龄运动场地。健康步道有起跑准备区、跑道、休息区，跑道也有起点终点、方向、上下坡、里程等标识，以及健康跑步注意事项，健康提示等。还设有夜跑照明系统。

5. 我们把整洁、明亮作为地下车库的标准，充分考虑采光、防潮的设计，做好地下车库，迎接您每天回家。

新都会1958的地下车库运用导光管技术，白天采集阳光，以自然光解决光照。采用漫反射原理，即使在阴天及黄昏黎明，也能解决光照问题，自然又环保。

6. 我们关注居住的功能和舒适性，建筑形式服从于户型功能，提升室内的通风、采光及日照条件。

全区规划系统，对日照、通风都有合理解决方案。如根据日照指数，分别设有冬天、夏天上午、下午活动场所。为了更好通风，以点式规划、一字户型、南北通透为原则，减少T型楼，保障更好通风，更好空气。

全屋系统设置除霾新风系统，缓解室内污染。做到降低能耗和噪音，不开窗也能通风换气。在厅房内门锁采用比普通门锁降噪60%的静音门锁，更好休息。放大窗户比例，更好享受阳光，更有部分采用L型飘窗，增强通风采光和舒适感。

在部分主卧衣柜内，设置1-2块樟木板，驱虫防腐杀菌，也避免樟脑丸带来的危害。一个小小的微创新，体现了万科的用心。

7. 我们专注于住宅性能的提升，从便利、安全、健康等方面升级产品力，让装修成品房最大限度满足您的居住需求。

万科住宅性能提升，细节多多。在各方面，提供的不仅是功能，更是用心的温情。如入户挂钩，家庭购物归来时，一手提物一手掏钥匙不方便，可以把购物袋挂到户外挂钩上，更加便于老人，不需要在弯腰带来的安全问题。为了防止孩子碰到挂钩，将高度设置为1.3米左右。

入口玄关处设置一键断电控制开关，实现家庭电源系统一键开关。安全又方便。同时在配电箱配置了手电筒，在黑暗时候备用，应急又贴心。

玄关设置有旋转鞋架，最高可以有十二层，可以放置42双鞋左右，预留了访客鞋位。旋转鞋架既美观又节省空间。

厨房空间利用在于柜体及拉篮，拉篮有三种，调味拉篮在厨房下柜，转角拉篮在L型橱柜一侧，充分利用死角空间，水槽柜门拉篮在柜门上，更节省空间。在水槽柜下设置“简时工”，更好利用零碎空间。吊柜体下设置工作灯，更便于操作。大单水槽，更适合中国人洗锅做法的习惯；采用可伸缩抽拉的水龙头，把水槽每个角落都能冲洗到。

卫生间采用无影灯，更好梳洗打扮。同时将储物柜放置镜子后，让收纳空间更整洁。

在厅房里，考虑到智能手机充电需要，设有多功能插座，隐藏式USB充电，安全便捷又美观。

8. 我们希望您能拥有一处个性化的居所，所以在力所能及的范围内为您提供选装、定制服务，减少交付后的改造时间和成本。

万科自有的美好家服务解决了个性化定制的需求，美好家不仅设有不同价位的可选菜单。关键还能将毛坯房180天入住周期，乃至精装房30天入住周期，缩减到7天入住，早日入住新家。

9. 我们顺应移动互联时代的趋势，推进社区智能化，构建可生长的服务体系，逐步做到 WIFI 信号、手机信号等全覆盖，并为您提供更多的基于社区和居所的个性化 O2O服务。

智能家居推动从全社区到室内，构建家庭安全防范体系，智能化管理，以及服务管理。如万科星空项目联合阿里智能云家居系统，构建家庭安防体系，一键启动云安防，智能摄像头24小时关注家里动态，即使不在家，也能了然于胸。

具有五大模式设置，无论回家、离家、睡眠、起床、生活都有更适合自己的光、空气、温度等设定。

10. 我们重视工程质量，从精细化工程管理、精工品质、实测实量等方面严格把控工艺工法，并积极探索工业化建筑、绿色建筑、创新技术的落地可能。

精细化工程管理，用工程APP是现场管理更简单。精细放墨线，像小时候的木匠一样，让每一块地砖都分毫不差。精工品质上，以景观、部品、装修三个维度积累了68项工艺工法。同时采用第三方检测，更严谨更公正。

11. 我们关注社会环境的变化和客户需求的改变，时刻探索居住的多种可能，提升产品力，创造居住新体验。

保持市场敏锐度，保持产品创新力，杭州万科创新研发出乐高、视力表等新产品。打破沉闷规划布局，让用户最大程度享受景观资源。

好房子值得称道的太多，以下21类86类细节中也只是其中冰山一角。

如需大图，请微信我：luyg214

以上是好房子部分。好房子是基础。好服务，好社区还有11条。

好服务，关注客户全流程触点，提供专业、集约、主动服务。

万科提倡阳光销售，为客户提供集约服务，并关注满意度；万科物业持续为客户提供全心全意超越期待的服务；万科致力于整合内外优质资源，为客户提供便捷、贴心服务。

1. 我们秉承阳光透明的原则，提供妥帖的销售服务，并在营销推广中，坚持使用真实客观的物料，提前告知红线内外不利因素。

真实可信的告知，比虚假繁荣更有价值。在样板间真实尺度方面，家具尺寸按照1:1比例真实尺度展示。例如卧室的床严格按照1.8米、1.5米真实比例呈现，避免虚假空间的错觉。

在区域沙盘真实比例上，直接以google地图为蓝本，制作项目区域地图，避免误导购房者。

同时将红线内外的不利因素都在售楼处明确展示，告知购房者。以君子之诚，善待客户。

2. 我们提供专业、安心的物业服务，在保障“安全、环境、设备设施管理”的基础上，以智能化手段提高服务精度和水准，用更节约人工的方式，提供更好的服务。

借用互联网技术搭建平台，让业主与物业员工、业主与互联网设备、物业员工与互联网设备直接联系。万科物业两款应用「助这儿」和「住这儿」APP：

1） 物业服务人员使用「助这儿」：用手机扫码上岗，直接报事、接单等；直接接收业主需求或投诉并直接受理，处理完成后直接在系统内点击「已完成」，业主收到后可为员工直接点赞。

2）业主使用「住这儿」；用手机拍照上传和编辑简要信息，轻松一点即可完成，还可查询处理进度；可快速查阅小区公告信息；获取小区商家最新优惠；通过论坛和热点议事厅与其他业主进行无障碍交流；通过发起活动召集邻居参与等。

3. 我们重视居住和配套，加强商业配套招商，提高商铺开业率，并在交付后逐步完善，以满足您日常生活所需。

不满足于商业的销售和招商，更有提高开业率，以满足生活所需。万科商业配套的“四菜一汤”系列即围绕用户生活所需而设置。

新街坊是万科杭州公司实践社区商业的全新模式，顺应电商时代「最后一公里」的客户消费方式。目前已与近100家商家建立合作关系，包括全家、美时美客、星巴克、链家、世纪联华、胡庆馀堂等品牌商户。截至2015年底，资产管理15个社区商业项目，管理面积达8.8万平米，签约租金总额约3500万元。

4. 我们将为社区整合良好的教育资源，着力为您和家人提供学习和自我提升的机会（全日制学校、万科学习中心、社区营地、邻里讲堂等）。

成立杭州万科教育集团，为0-18岁孩子及家庭量身定制全领域、全周期的教育服务。既包括「社区学习中心」（VK-Learning Center）、「万科假日营地」「成长档案」等标准化教育创新项目，也包括安吉路良渚实验学校、良渚国际艺术预科学院等非标准化教育资源。

5. 我们提供万科集团内各类服务资源为您所用，整合更多的社会优质资源，借助业主整体力量，让您享受更好的服务。

万科还原温馨传统生活方式，通过邻里配套、三代同堂、生活居家，将商业、居住、养老三种物业类型合理统筹规划，将这三类资源共享给业主。

万科建立了高端服务体系，养老服务体系，度假服务体系等基于不同用户的服务系统，满足各层次需求。

好社区：探索邻里关系新模式，回归睦邻而居老传统，推动社区文化与艺术基因建设。

万科鼓励邻里互信，借助移动新技术，建立守望相助的新型邻里关系。倡导邻里互动互助，营造社区特色文化，共建温暖美好社区。

1. 我们充分挖掘每一个项目的地域文脉，与居住属性融为一体，尊重地域价值，打造因地制宜、一气呵成的美好家园。

玉泉项目引入书院文化，西庐项目延续耕读传统，溪望项目塑造诗礼之家……每一个项目，均有其独有的文化特色，尊重地脉，挖掘文脉，接续古今，传承美好。

2. 我们致力于项目周边城市界面的提升及邻里社区公共空间的打造，争取代建周边的公园、河道及公共空间，为创造社区的美好而努力。

如广宇万科公园里提升城市界面形象，如修建桃源街道形象景墙，道路重新划线，市政公园建设等，只为业主更好的舒适度。

如万科良渚，延请世界设计大师在工业矿坑陈迹上重新设计，打造出花海、草坪、茶园、儿童探险中心等部分。

3. 我们鼓励社区自治，让《邻里公约》在每一个万科社区落地，形成业主间良好的信任和互助氛围，推动建立社团、社群，让社区更有活力。

万科深知好邻居的重要性，通过建立邻里公约、村民公约等具有社会意义的人文建设，让业主形成自发的信任和互助。

在万科良渚文化村、西溪蝶园等建立公约。

在良渚文化村，鼓励参与志愿者行动，做好垃圾分类，捡拾垃圾，具有20名志愿者的村民学堂，自愿做交通引导员等。

4. 我们绝不以销售完毕或交付作为服务的终点，而是以亮灯率作为衡量我们工作成功与否的标准，提高社区的入住率和居住满意度，为保障您的资产价值贡献力量。

销售不是结束，而是服务的开始。万科更以入住，以亮灯率作为工作标准。让更多的人住到万科房子里。从为普通人造房子到盖真正有人住的房子。

不但要有好房子，还要在入住前就把招商融合进去，吸引人们真正住进来。如果业主很忙没有时间采购家具和软装，万科物业有拎包入住计划，以团队帮助业主采购所需软装和饰品。如果业主确实有别的房子在住，暂时不急着搬家，万科物业的租售中心还可以尝试帮助出租房屋，得到一定收益的同时也提高入住率。

5. 我们提倡将社区的商业和公共配套对外开放，让市场化经营激活配套设施运转，为您持续提供优质服务，同时使万科社区成为城市及片区的活力中心。

激活配套使用频率，市场化运作。如大都会79号会所，将引入知名健身品牌，满足业主所需。如万科·杭宸引入品牌书店，整个书店面积约2200平方米，引入15000本甄选图书，营造一个美学生活博物馆。还定期邀请文化名人举办文化沙龙、分享名人书单，举办创意市集等。

6. 我们怀着中国社区复兴的理想，坚信文化与艺术应当成为社区的基因，让住在其中的您和家人得以涤荡心灵、修身养性。

万科良渚文化村邀请国际建筑大师安藤忠雄亲自设计文化艺术中心，融汇东方美学于西方建筑，完美表现情感本位的空间概念。艺术中心于2016年6月5日开馆，设有阅读大厅、图书馆、美术馆等，已经成为小镇艺术的殿堂和精神高地。

一本白皮书，对于万科内部：是三好的标准与规范，具指导意义。对于购房用户：万科三好，好在哪里？做了解读。对于行业借鉴：如何实现三好，做了阐述。

万科“三好”两个字，容纳了一个房企的精华。22条主张，集合了一个行业的用心。一本万言白皮书，就是中国房地产的九阳真经。单点单面突破都有可能，如此体系化，全面呈现出来，看傻的不止我一人吧。

图片及核心内容，均来自杭州万科2016产品与服务主张白皮书.

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