12年购房政策，干货看这篇!今明两年“早买房”还是“再等等”？央行定调、央媒表态，清晰了

今明两年，是早点买房，还是快点卖房？

这个话题问任何时期都很难得到正确的答案。因为房地产起伏很大，没人能摸得着头。

例如2020年就有不少学者认为，2021年的房地产将迎来新辉煌，理由是2020年上半年，行业遭遇黑天鹅影响，超过100个城市售楼部关闭，为了提振楼市，房贷利率连连下行、央行多次释放资金，房产学者们纷纷预测2021年将迎来楼市“牛年”，然而现实却在啪啪打脸，2021年房产只有2个月的短暂辉煌，随后便“迅速入冬”。4月至10月，整个商品房交易市场（无论新房还是二手房）没有掀起多大的波浪，一路平平淡淡。

类似下方截图的预测还有很多：

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不过，虽然一般房产专家无法回答这个问题，但如果让房地产开发商来回答，或许真的能给出答案，毕竟春江水暖鸭先知，作为市场主体的房地产开发商，总能时刻嗅到前端信息。例如王健林就多次正面予以回复，在一次访谈类节目中，王健林作为节目邀请嘉宾登台，台下观众即兴提问，当时就有一名男观众向王健林抛出了“类似问题”，他问道“王先生，你认为今后的房地产走向何方，是继续上涨，还是会掉头下跌？”

看起来，王健林对于这个即兴提问，只需要回复“①上涨；②下跌”就可以了，但事情似乎并没有如此简单，因为没有充分的过程论证，得到的答案始终难以让人信服。聪明的王健林当然不会重蹈常人的覆辙，他立刻用回问的方式反问这位观众“你去看看各个城市里，有多少房子了，接下来房产涨跌还用说吗？”

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那么，站在买房人的立场，应该如何理解王先生的这个“发问”呢？毕竟知道他的“暗示”其实就等于知晓了今后楼市的方向。在指闻君看来，专家近乎明示，他曾两次公开发表过自己“不看好房产”的立场。第一次是在引以为傲的万达官微上说到“万达将从房地产转向文化旅游行业。”，第二次是一次会议中，王首富说到，我们要彻底放弃房地产行业，因为大家都知道，将来没啥搞头了。

那么，王首富所说的“城市房子多不多”该如何回答呢？咱们可以通过几组数据来分析。经济学者任泽平在《中国住房报告2019》就测算出了数据，截止当年，城镇所有存量房子加起来，达到3.11亿套，套户比接近1:1，也就是说基本上户均都至少有1套以上房产。故而从总量上而言，经过20多年的发展，中国城市根本不缺房子住。

另外，西南财经大学在“城镇家庭金融报告”中同样研究显示，在我国的购房目的中，有大约85%的人买房第一目的是投资，只有不到15%的人买房的第一目的是居住，所以说投资的属性远大于居住属性，足可见房产的金融属性有多高。

另外西南财大还调查发现，很多人说房子太少，实际上是错配导致的，一方面不少人感觉买不到房子，另一方面大量住房闲置，全国平均住房闲置率达22%，一线城市基本在15%-20%之间，二线城市在20%-23%之间，三四线城市和偏远农村的房子闲置率普遍在25%以上，更有的城市高达50%以上，空城遍地走在不少地方出现。

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2021年至2022年，房市究竟如何？指闻君认为，先看2个信息：

1、国际通胀，影响几何？

2020年，全球各个国家都遭遇了“黑天鹅”的侵袭，大部分国家的GDP都呈现出倒退的发展态势，在TOP前20的国家中，除了中国、荷兰、瑞士这三个国家之外，美国、法国、日本、德国、英国、加拿大等都呈现出一副下滑的态势。美国下滑3.3%，日本下滑4.8%，德国下滑4.9%，英国下滑9.9%，印度下滑7%，其他的就不再一一赘述了。

所以，在接近黑天鹅的末期，一个共性的“大课题”摆在了各个国家的面前：如何有效提振发展速度、如何快速走出2020年的阴影。面对此番境况，大家的交出的答卷一模一样，那就是开启印钞机，加速释放货币。2020年下半年至2021年，全球新一轮货币增发潮加速到来。

在2020年的12月，日本率先出手，开启了73.6万亿日元的新计划，兑换为人民币，总额度高达4.4万亿元；

2020年底至2021年，美国同样不甘示弱，大大小小的举措中，累计释放出了3-4万亿美元的货币（兑换为人民币达到30万亿元左右），仅仅在3月份上旬就一次性通过了1.9万亿美元的增长方案，与此同时，还对暂时没有工作的人员发放300美金/周；

欧洲作为一个重要角色，面对普遍收缩的问题，也开启了货币投入，欧洲央行发布1.35万亿欧元的大方案，2-3个月之后，再度追加5000亿欧元，总投入量达到了3.87万亿人民币。

从一般商品房学的角度看，在任何时候，流通的货币数量都应该与商品的价值成正比、成相互适应的关系，如果货币短期大幅增加，那么就有泡沫化的风险，进而产生通胀，通胀到来之后国际大宗货物例如原油、大豆、钢铁、有色金属等价格都可能迎来上浮。

2021年全球资本滚滚而来，超过89%的国家房子价格在飞，我国有没有可能遭遇这一轮通胀的影响呢？专家、万科前董事长王石早就给出了答案（王石认为可能会），在深夜发表的长文中，王石直言，全球都在增发货币，那么新兴国家可能遭遇输入性通胀影响，津巴布韦、委内瑞拉就达到了3000%以上。

从这个层面理解，房产或多或少会流入一些“热钱”，进而起到提升作用。

2、楼市资金断流，影响几何？

要看待房市这条路指向何方，除了看周边因素之外，指闻君认为更应该看“调控这只无形的大手”，我国的房产市场，并不是一个纯粹市场化的产物，调控往往起到了决定性的作用。2016年底房住不炒提出以后，调控就逐年增加，17年达到200次，18年达到400次，19年超过600次，20年接近600次，2021年1-9月份，粗略统计也超过了450次，全年或超2020年调控次数。仅仅从调节次数上就可以预见，今后对房市不可能有放松的情况。

在这其中，尤其要提到“楼市资金收缩”这件事儿，因为房产开发和销售，其实是“重资本”的工作，一旦市场没有了大额资本进入，那么买地、建房、销售将无从谈起。2020年8月高层（央行和住建部）第一次提出了“三根红线”，要求房企们进一步降低负债等三项指标，旨在抑制杠杆率风险，进一步缩减金融机构给房企们规模化贷款；2021年央行再出台“双上限令”，对各类金融机构划定贷款上限（房企贷款上限、购房者贷款比例上限）。

专家们是这样形容2021年的房市的：整体而言，行业处于缺钱的状态，速度减缓了、消化能力减弱了。万科的现任董事长郁亮在2020年说“今后所有房企将站在同一个起跑线上，失去了巨额融资之后，只能依靠管理创造红利”；2021年中董事局会议上，郁亮再次提出“现阶段，现金流比任何事情都重要。”

从资金这一方面来看，随着市场资金流动减弱，再也蹦跶不起来了。

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总结一下，一方面国际通胀跃跃欲试，全世界房产都在飞舞，另一方面调控之下楼市资金节流。所以现阶段的房产信心指数摇摆不定，有人说“多”有人说“空”。接下来究竟如何呢？对于“早买房”还是“再等等”问题，央行定调、央媒表态，清晰了。

在9月底，央行货币政策委员会组织了2021年的三季度例会，这一次例会中，特别提到了今后对于房地产金融和贷款政策的基本思路，与第二季度的例会相比，本次例会提出了“要增强稳增长的基本信贷，同时坚持实体金融服务，与此同时，还提出了促进楼市稳健发展，维护购房者合法权益。”

维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

央行的“两个维护”，看起来有点意味深长，第一个已经是老生常谈的了，不必过多赘述，那么第二个“维护”什么意思呢？指闻君的看法是，今后严格的房产收缩信贷或开始放松，对房产的贷款资金或进一步增加，说白了就是指：不能不给刚需发贷款，不发放贷款，刚需拿什么去买房子呢？

这一点，其实央媒经济日报在《谨防楼市大起大落》一文中也有阐述，央媒认为：

促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳，稳才是楼市的理想状态。（8个字：谨防楼市大起大落）

所说，指闻君才屡屡说道，楼市的格局其实基本清晰了，一方面要“严防上涨”，另一方面要“严防大降”，居中定位才是长期的归宿。该不该买房呢？就看你是不是刚需了。