为什么公寓不限购专题之“总价低，不限购不限贷的公寓可以买？”专家：这4大硬伤得知晓

最近有网友一直问公寓价值不值得投资，我再说一遍，真的不建议！

公寓虽然总价低，便宜，不限制购买，也不限制贷款。

但真买了，我只能说恭喜你，你又在楼市中踩中一个大坑了。

或许你会反驳我说，很多公寓现在也不差啊，我买的就是70年的产权，跟住宅一样，而且还拎包入住，不用装修费，还双层LOFT的，住起来可真舒服。而且过几年我不住了，还能跟酒店签个协议，让他托管出租，每个月还能当包租婆。

我相信不止一个买公寓的人这么想吧，但今天我想告诉大家，理想很美好，现实很骨感。今天我请了一位经济学家，让他来扒一下，公寓到底存在哪些问题？为何连专家都不建议我们购买。

公寓存在“4大硬伤”

一、居住体验差。

我相信有住过公寓的人都明白，住公寓真的不是很舒服啊。特别是那些没有阳台的LOFT商住公寓，晾衣服就成了一个大问题。如果你选中的户型是朝北的话，那么你每天基本都需要开灯，想到那么多电费我就心疼。要知道，公寓都是商用水电，比平常的住宅水电，贵多一倍费用。

比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；

居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；

同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。

还有，一些公寓是不通燃气的，我们根本没办法煮饭，最多就是用电磁炉在里面煮点糖水吃。我试过在公寓里面，用电磁炉煮饭，不到一会，我整个房间都是味道！

不过最悲催的，还是每天去上班的时候，你要面对乌泱泱的人，一两部电梯，但每层都是十几二十户，搭个电梯就跟上了地铁站一样。更有一些公寓楼，经常等不到电梯，只能走楼梯下去。

而且，平层公寓的公摊，真心伤不起。每一户的得房率能够有70%，就算是开发商大慈大悲了，我基本都是遇到60%-65%。就算是LOFT的，也没想象中的那么好啊，尤其是楼高低的户型，去到第二层，你会感觉特别压抑。

二、无法落户

无法落户的房子，就已经失去了房产最重要的附加价值，所谓的居住功能，不过也就是比租房更好一点，更确定一点的“高端床位”而已。

如果你图这张“高端床位”，而导致无法落户，孩子以后无法读书，那该得有多心疼，并且你还无缘享受城市发展带来的资源。

虽然现在市面上，一些公寓宣称是能够落户，并且能让积分入学，但基本都不靠谱。以深圳福田的传麒景苑为例，宣称能够读外国语学院，而实际情况呢？连周边的住宅，积分都不一定够读外国语，公寓的话更加不用想了。

三、升值慢。

我们都知道，房子不仅有居住属性，还有投资属性，买房就相当于一次投资。但公寓的升值幅度，真的让我想跺脚。

举个例子，深圳升值的幅度就算挺快了，但我有一朋友在2012年，在福田买了一套60平方的公寓，买的时候3.5万块，现在才涨到了5万，才1.5万的涨幅。

而周边的住宅，单价原本才3万，现在涨到7万块一平方，涨幅一倍出头了，每次想到这里，他心就疼。最重要的是，他还不太敢卖，尤其是这两年楼市行情不好，公寓大多数人都会买一手，很少买二手。就算买二手，也不会承担费用，需要业主自己来承担。

而税费基本就是公寓的拿手好戏了，这税费简直就是逆天，不仅有增值税，还有附加税，个税，印花税，土地增值税，契税。一套200多万的公寓，算下来基本得几十万的税费。并且公寓只能5成首付，不能公积金。

因此，我这位朋友，投资这套公寓，基本可以说就是亏本了，这就是一次典型的投资房产失败。

四、租售比太低。

虽然大家都在吐槽租金高，但对于公寓产品来说，租金的回报率比较国外，确实低了很多。按照国际标准来说，租售比一般界定为16:1~25:1，意思就是说，16年或者25年就能靠租金回本。

但在国内，就算是房价最高的北上广深，也做不到这样的租售比，能做到55:1就算很不错了。当然，其中不排出我们确实是因为房价过高了。

可不管怎么说，公寓的投资价值确实不大。如果你把公寓出租，即使在一线城市，这租金只能勉强抵月供，并不会带来额外增益，而在其他二三四线城市，以租养房就困难了。

因为，结合以上4点，我真的不太建议大家继续入手公寓，跳入这个大坑。不管是从价格，租售比，流动性，居住体验来看，公寓都不值得我们购买，特别是对于刚需或手头只有一些钱，想投资的人。

公寓只会延缓刚需购买住宅的时间，增值投资客的持有成本，这样的公寓你们喜欢吗？你们还要做炮灰？

对于公寓，你们是否有住过，体验如何？或者买过公寓，被坑过的，都来评论区留下你们的看法吧。