关于12年北京购房政策我想说政策集锦！北京购房指南，看这一篇就够了

【导游语言】住房问题一直是大家比较关心的问题，在北京买房有什么限制吗？能买几套房子，贷款能借多少，能缴税，都是买房时比较关心的内容。

所以本期是购房知识政策集锦，希望看完文章后，在自己买房或者亲属买房时，不用再为政策是什么发愁了。内容太多记不住怎么办？可以收藏起来慢慢看，再点一下转发，分享给别人，让更多的人也了解一下购房知识。

北京市2010年4月30日出台的＂京十二条＂，规定从2010年5月1日起，北京以家庭为单位只能新购一套商品房，这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。之后，北京市又出台了多项规定，细化明确了京籍、非京籍等不同人群购房套数、贷款政策等内容，限购范围也从商品房住宅扩大到商办类等。

北京市限购政策

根据现行政策，北京限购房屋的类型有商品住宅、住宅平房和商业、办公三大类。

一、商品住宅类

北京市商品住宅限购，指所有70年产权住宅（包括新房、二手房）都在限购范围内，必须具备购房资格才能买。购房资格包括能不能买，能买几套。购房资格核验以家庭为单位，包括:京籍家庭、非京籍家庭、港澳台侨、外籍四类。除家庭外，企业在购买商品住宅时也有相应限制条件。

（一）家庭购房资格及套数限制

1.北京（通州除外）区域内，且在京无房，京籍已婚家庭购买住房上限是2套，单身家庭购买住房上限是1套；非京籍和港澳台侨、外籍人士在满足相关条件情况下，最多可购买1套。

2.北京通州区从2015年8月15日起，住宅限购政策升级，在满足北京购房资质的情况下，还需满足相关条件，才能在通州区购买1套商品房。

在京住房达到或超过上述住房套数限制的家庭，暂停在本市向其出售住房。

（二） 购房资格(引申知识点）

1.京籍家庭。是指居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的家庭。包括驻京部队、现役军人和现役武警家庭以及持有有效《北京市工作居住证》的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。

2.单身家庭。包括未婚、离异、丧偶和未婚先育。如果未成年子女是京籍户口，父母或监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民，可按京籍家庭购房，视为北京单身家庭。

3.连续缴纳。非京籍社保、个税需连续缴存60个月以上，不能中断，补缴无效。2019年1月1日后，购房者因新个人所得税法实施而不再缴纳个税的，如当月社保正常缴纳，则计入个税累计缴纳月数，且此后只审核社保缴纳情况。

4.已有住房数量认定。在北京区域的，已经取得不动产证书或者完成网签的住宅。家庭成员名下的合计住房总数，不同家庭之间共有的，分别计一套；商业和写字楼等非住宅类房产（除通州商务型公寓外）不算。

5.已购经适房家庭购房资格。北京户籍家庭名下有经济适用房再次购买住房时，若经济适用房为2008年4月11日后购买的，则本人无购房资格了。若是2008年4月11日之前购买的，则计名下已拥有一套房产。

6.拆迁安置房、继承房产。拆补偿的安置房和继承的房产，办理不动产登记时，不受名下已有住房套数限制，但取得不动产登记证后房屋计入已有住房套数。

（三）公司、单位或集体购房限制

（1）中国大陆公司在京购房不受限制 (除个人独资、境外合资、法定代表人是外籍人士、个体工商户等情形外) ;

（2）个体工商户连续5年(含)以上在本市缴纳个体工商户税,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房) ,只能出经营者本人房本或经营者及家庭成员共有房本;

（3）单位、公司或集体购买住宅类房屋,三年内不可上市交易(以网签日期或产权证日期为准)。

二、住宅平房、法拍房

住宅平房。2017年4月3日，北京市住建委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，将住宅平房纳入限购范围。购买住宅平房需具备买商品住宅同等资质，4月3日起新购的住宅平房，计入家庭名下住房套数。住宅平房仅能全款购买，不能作为抵押物向银行抵押。

法拍房。2017年4月27日， 司法拍卖房产（简称“法拍房”）法拍房纳入限购范围。住建部门对竞拍人购房资格审查纳入了司法竞拍流程。竞拍方为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），要求竞拍家庭或个人符合北京的限购政策，竞拍人无购房资格将无法办理产权登记。

三、商办类

商业、办公类项目（简称商办类项目）的土地使用年限为40年或50年，2017年3月26日起，北京商办类项目开始全面限购。其中，通州区商务型公寓限购政策，区别与其他商业、办公，限购条件更严格之外，该类房屋核验购房资格时计入家庭的住房套数。

（一）商办类销售对象及限制

新建商办类项目：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

存量商办类项目：2017年3月26日之前（通州区为 2016 年 5 月 5 日之前）购买的商办项目，再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

①名下在京无住房和商办类房产记录的。

②在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

③个人不能贷款，仅能全款购买。

（二）通州商务型公寓销售对象及限制

商务型公寓是通州区独有的新类型房屋，只存在于通州新城核心区五河交汇处。商务型公寓不是住宅，而是为配套新城核心区建设单独批的数个项目，它的土地规划用途就是商务型公寓，产权年限为50年。根据京建法【2016】8号文件，购出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一，且核验购房资格时计入家庭住房套数。

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

（三）住宅和非住宅的限购套数关系

购买住宅类房屋：家庭名下已经拥有的非住宅类房屋（除通州商务型公寓外），不影响买房资质审核时的套数计算。

购买非住宅类房屋：个人名下已经拥有的住宅、非住宅、平房，均应计入买房资质审核时的套数计算。

北京市购房贷款政策

北京购房贷款认房又认贷。同购房资格一样，是以家庭为单位进行申请，根据申请家庭名下住房及贷款记录情况，核定符合首套房还是二套房，并根据买房屋性质，确定首付比例。申请家庭被核定为两套及以上住房的，不予贷款。非大陆居民基本不能贷款。

一、首套比例及认定标准

二、普通住宅认定标准

普通住宅需同时满足下面三个条件，否则就是非普通住宅：

1.容积率：1.0 以上（含），以估价报告认定为准。

2.建筑面积：140 ㎡以内（含），以不动产权证书标注为准。

3. 实际成交价格的套单价或者总价应低于以下标准：

三、引申知识点

1.“认房”，只认北京市范围内的住宅。“认贷”，认全国范围内购买住宅的贷款记录，包括商业贷款和公积金贷款，系统中二者互通互认。无论是在认房产、还是在认贷款记录时，只认住宅!

2.认房认贷只影响贷款，不影响购房资格和税收。购房资格和税收按照北京市相关政策口径执行，例如在外地有贷款买房记录，在本市无住房，可以申请共有产权房，按照首套缴纳契税，但是贷款按照二套房贷款。

3.在北京购买共有产权房，如外地买房，有2笔住房贷款，公积金不予贷款；部分银行提供商业贷款，各银行业务规定不同，具体请咨询银行。

4.贷款额度除认房认贷外，对年龄、收入等还有相关限制，可以根据申请人实际情况到银行或者公积金管理中心咨询。

北京购房税费款政策

买一套房，不是知道购房资格和的首付、贷款就可以了，还要根据房屋性质、面积、首套房还是二套房等条件，缴纳税费。主要包括契税、印花税（0.05%）、住宅专项维修资金、个人所得税、增值税及附加等。此次给大家重点介绍一下契税、住宅专项维修资金、个人所得税和增值税及附加。

一、新建商品房

新房涉及的税费主要是契税，新房需要交存住宅专项维修资金（二手房不用）。

（一） 契税

（二） 公共维修基金

根据北京市政策规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为:

二、二手房

二手房需要缴纳的税费比较多，但是和新房相比，除了缴纳契税、印花税之外，多了增值税及附加税、个人所得税。在税费缴纳时依据计税依据确定的价格缴纳。

（一）基础知识

【价格名词】

☞网签价：是指网签合同中体现的房屋成交价格。

☞核定价：又叫“最低过户指导价”，是二手房交易中缴税的基准价。

【计税依据】

在缴税时，税务部门会按照“核定价”与“网签价”中谁价格高的原则确定“计税依据”。

当“网签价≥核定价”时，计税依据为“网签价”

当“网签价<核定价”时，计税依据为“核定价”

☞普通住宅认定标准第三条中的“实际成交价格”就是指上面说的“计税依据”。自2016年5月“营改增”以后，要将“计税依据”除以1.05后再与“单价”或“总价”进行比较，且“单价”或“总价”只要满足一项就算符合第3条标准。

【税费谁来出】

在二手房交易涉及税费的政策法规中，明确规定各项税费应由买方或者卖房承担方。但交易过程中，大多数的况却是税费均由“买方”支付。

（二） 契税（买房缴纳）

二手房的契税税率和新建商品房契税标准相同，不同之处就是按照上面提到的计税依据缴纳。

若网签价>最低过户指导价，则契税=(网签价-本次增值税)×税率

若最低过户指导价>网签价，则契税=最低过户指导价×税率

（三）增值税及附加税、个人所得税（卖方缴纳）

大家在网上查询或者咨询中介二手房涉及税费时，会看到个人所得税和增值税附加。个人所得税，不用多解释。增值税附加，在这简单说一下，它并不是一个专门税种，是为了方便计算把增值税和增值税附加合在一起简称。增值税附加也不是专门税种，它是“城市维护建设税”、“教育费附加”、“地方教育附加”这3种税的统称。“增值税附加”，简单来说，就是在二手房交易时如果产生“增值税”，那么就需要缴纳这3种税，如果没有产生“增值税”，就则不需要缴纳这3种税。

上面税种比较多，有点绕，所以在这就不再详细介绍增值税及附加税率是怎么计算出来的了。直接上干货，二手房增值及附加税的税点：城六区为5.3%，远郊区县为5.25%。

注:网上很多文章中二手房增值及附加税的税点：城六区为5.6%，远郊区县为5.5%。但是根据“财税〔2019〕13号”文件，自2019年1月1日至2021年12月31日，“增值税附加”减半征收，所以此次按照减半计算。

三、商办类

商办类新房税费，需交契税、印花税和住宅专项维修资金。商办类项目的契税，交税比例是固定的，与首套、二套，面积大小均无关系，即为网签价的3%。印花税和住宅专项维修资金缴纳标准同住宅。商办类二手房涉及税费政策，本文不做讲解了。

结语：本期内容小编花费大量精力查阅相关政策和网络文章总结、求证后分享给大家，但由于自身也属于学习中，不能保证一点问题没有。大家如发现文中有表述不准确或错误的地方，可以留言，小编一定认真学习并修改。创作的初衷是想让大家以后买房或者想了解买房政策时，不用再向别人咨询或者网上查询了，一篇文章让大家也能秒变”专家“。

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注：1.文中政策来源于网络，配图来自头条免费正版图片，文章仅供参考，不构成任何投资建议。

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