杨林等不少业主认为，开发商的这种做法，名为长租，实际上等于变相出售：“小区的人防车位没有产权，却要一次性长租20年，岂不是把风险都转嫁给业主了吗？”
■丽水馨亭的地下车库(本文摄影：张佳琪)
6月1日下午7时许，杨林的小车开进松江区明中路丽水馨亭二期的地下停车库，不少车位仍闲置着，车库里显得比较安静，而此时他正纠结着要不要长租车位。
前些天，同一个小区的一位车主转发给他一则通知，开发商称“为了更好更全面的管理地下车库，决定从2017年6月15日起，全面取消车位按月租赁形式，地下人防车位采取20年长租形式。业主需办理月租转20年长租手续，并签订租赁合同，否则下月开始无法进入地下车库正常停车，具体租赁金额可拨打电话XXXX联系。”
丽水馨亭二期是别墅加高层住宅，高层车位配比是1:1，别墅附赠两个车位。
杨林自入住小区高层以来，一直按月租的车位，每月300元交给物业。如今要长租20年，一次性付清租金会带来经济压力，并且该小区人防车位还办不了产权，杨林认为长租20年不是等于承接了这期间所有的意外风险么？开发商这样做，难道不是变相出售无产权车位么？
但也有业主算了一笔账，目前一个车位长租20年的价格约为5万元，相比目前300元/月的租金（20年的租金为7.2万元）还是划算的：“以后入住率越来越高，车辆增加，车位又不会变化，不如趁早租下来。”
6月2日下午，周到君来到丽水馨亭二期，看到小区地下车库出入口有明显的人防工程标志，牌子上写着“民防工程”，颜色为橙色，车库内光线昏暗，人防车位两侧是几十厘米厚的墙面，墙边摆放着消防设施。
据小区管理方嘉达福斯物业公司工作人员介绍，丽水馨庭二期竣工于2011年12月，有居民1200多户，开发商是上海新弘大置业有限公司。目前，地下车库租金是每月300元，包括租金和管理费。去年，开发商委托物业销售了一批有产权的普通车位；现在地下车位月租变长租，也是开发商要求的，具体情况需要再问开发商。
根据企业注册信息，开发商上海新弘大置业有限公司目前是存续状态，由沿海绿色家园集团投资控股。
据负责此事的顾经理介绍：“丽水馨庭二期的人防车位大约170个，我们开发商是有人防车位大产权的，但由于规划、房管、消防等限定，目前不允许开发商出售人防车位产权给业主，办不了产权登记。地下人防车位属使用权转让，不属于出售，办理的也是租赁合同。如果以后可以出售人防车位产权，我们会告知车位租赁者的。”
周到君查询发现，根据现行《中华人民共和国人民防空法》、《城市房地产管理法》和《物权法》等相关法律法规，没有对人防工程的所有权归属问题予以明确规定。
那么，上海的人防车位究竟能不能办产权证呢？
上海市人防办相关工作人员回应称，根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”这意味着，上海的人防车位可以取得产权，但究竟是否可以销售，还要看工程的具体情况。
记者采访了解到，家住嘉定区海波路华江景城的业主王先生购买的人防车位，就拿到了产权证。他向周到君展示了人防车位的产权证，车位产证附记在房产证后面，标注“民防工程”字样，车位具有明确的编号、部位和面积大小：“车位产证和商品房办理手续类似，有预售合同。与开发商签订合同购买车位，办理完毕权属转移登记手续后，在房地产交易中心登记备案。”
市人防办相关人员表示，开发商可以转让或出租的方式处理人防车位的使用权，对其能否长租，本市没有具体禁止条例。
上海一家房地产公司营销部陈经理说，开发商之所以偏好“只售不租”或“长租代售”，一是大部分开发商拿地建楼的资金来自抵押融资，需要尽快回笼资金；二是，出租需要和业主对接，每月管理运营成本高、流程繁杂，投资回报周期长、效率低。
上海理维律师事务所王坤律师称，按《合同法》第214条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。而对于这类办不了产权证的车位，开发商通常采取的做法是长租到该房屋的产权期限。租赁20年后，再“赠送”几十年、“免费续租”或者“延期”等，以此规避合同法的规定。
“但没有产权的人防车位以租代售，暗藏风险。”王坤律师解释，开发商通常采用“项目制”，有的会为一个或若干个项目成立一家新公司开发运营，拿地销售整个过程结束后，公司会变更或是清算注销。在20年的租赁期间内，若出现开发商变更、注销等因素，业主的权利能否得到保障，就成了一个未知数。
据介绍，地下车位分为两类：一类是建设时位于普通地下室的，已在规划上注明是地下车位。另一类是位于履行法定义务配套建设的防空地下室中，如果遇到战争或者大型灾难，车位要无偿提供给国家使用。人防车位的地下车库出入口附近，会竖着“民防工程”的橙色牌子，或者铁门上、地面上有“人防设备”的标注。
那么，业主怎样可以得知自己小区的车位归属呢？
上海理维律师事务所王坤律师说，根据国家政府公共信息公开的相关法规，公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。
《物权法》第十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。业主持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证，到当地国土房管部门、规划部门规划档案查询小区档案。
● 查看《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定。这是鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件
● 查阅《建筑规划许可证》，查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属于地产商“专有部分”的停车场。业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。如果地产商没有单独报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目。
● 查阅《建设工程竣工验收报告》和《建设工程规划验收表》，上面会明确标明停车位是否“计入容积率面积” ，即车位是否是小区公共使用的建筑面积。
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