关于上海公寓房为什么便宜我想说暴涨21.7%，上海楼市背后的租赁市场

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下面是正文。

去年下半年以来，上海房地产市场迎来了久违的上涨行情，租赁市场也悄然启动，没有比房地产市场更优越的了。

根据小房弟团队整理的WIND数据，2021年8月上海市住宅平均租金为99.34元/平/月，而去年8月这个数据还是81.62元/平/月，一年时间暴涨21.7%。

上海租金上涨是否会持续？我们应该如何面对？今天小房弟团队就带大家一起探讨下上海房租暴涨背后的逻辑。

Part1 上海租赁市场的现状

在今年5月18日的一次采访中，市房管局局长王桢表示：“上海有大致1000万人口，占常住人口40%，是通过租赁来解决他们的居住问题的。”

我们不得不承认，在上海买房其实一直都是件很奢侈的事情，在上海有千万人口都是通过租房来解决居住问题，所以租房是真正的民生问题。

全国第七次人口普查（以下简称七普）调查结果显示，上海目前有42.1%高达1048万的外来人口，也基本验证了这个说法。

而上海租赁市场整体还是偏刚需的。租金结构分布来看，二季度套均租金在2000-6000元/月以下的租赁住房供给占比相对较多，总计占比接近5成。

套均租金在6000-8000元/月的租赁住房供给占比较一季度上升明显，反映这一阶段该租金段的租赁房源相对较多。

另外，套均租金在12000元/月以上的改善型高端房源供给占比较一季度继续小幅上升，成为上海住房租赁市场供给的重要组成部分。

从户型来看，上海的租赁市场也是以小户型为主力，租赁房源超4成集中在60平方米以下。

整体来看，二季度上海住房租赁市场供应主要集中在套均面积20-100平方米。

其中套均面积20-40、40-60和80-100平方米的户型占比较多，60平方米以下的小户型占比超过4成，反映出市场上的小户型租赁住房仍是供应主力。

另外，80-100平方米的中端户型也占据一定比例，市场供应也相对较多。

值得一提的是，上海租赁市场的机构化率不足5%。

也就是说，包括机构重资产长租公寓、轻资产长租公寓、政府租赁用地等形态在内的租赁机构，目前市场占比都很小。

市场最大比重还是掌握在个人房东手里的房源，中介拥有极高的话语权，这也导致上海租赁市场乱象丛生。

个别中介的工作人员利用信息差，不断推高租金赚取差价；

部分二房东瞒着房东将大户型拆小，通过增加房间数获取暴利，不但伤害了租客也伤害了房东。

加上上海房价走出了三年阴跌后的大涨行情，房租跟着水涨船高也就顺理成章了。

Part2 买房和租房，从来就是两个市场

既然上海房租暴涨了这么多，那么是不是上海的租售比也很高了呢？

根据小房弟团队整理的WIND数据，我们可以发现上海的租金收益率（年租金/房屋总价）近两年一直很稳定，稳定在1.65-1.85%之间，远低于市面上大多理财产品。

相比其他国家，我国房地产金融属性更强。在上海大家买房除了自住，更多是指望着资产本身升值，而不仅仅是为了赚取租金收入。

更残酷的现实是，买房和租房从来就是两个市场。

买房，除了购房资格，更多考验的是买房家庭的财富，是否由动辄几百万上千万的首付，是否有能力提供动辄几万的流水证明。

这些都是不仅对个人工资水平的考验，而是对家庭财富的考验，是中国财富塔尖家庭的事情；

反观租房，更多的是对租房人每个月的工资收入的考验，工资是否足以覆盖租金，是事关民生的事情。

从过去几十年上海楼市的经验来看，趁早买房的人都收获颇丰，而坚持租房的人都已经黯然离场。

Part3 上海租房市场，拐点或将到来

小房弟团队近期关注到一个新闻，或许是政府开始正式介入租赁市场的信号。

2021年9月18日，上海市房地产经纪行业协会组织本市12家大型住房租赁企业、房地产经纪机构，开展了以“维护住房租赁市场秩序，保持住房租赁市场稳定”为主题的行业自律承诺活动。

自如、建信、相寓、唐巢、魔方、领寓、安歆、闲猫、链家、中原、我爱我家、太平洋等12家企业代表，现场签署了承诺书。

其中，为稳定本市住房租赁市场，8家租赁企业明确承诺，今年底前挂牌出租房源不涨租金。

这12家企业不仅有从事住房租赁业务的中介，也有长租公寓运营商，这代表政府开始全面介入租金管控，保障民生。

除了对租房企业的管控，早期为了保障“房主不炒”和“租售同权”而出让的租赁用地，已经开始入市。

截至2021年年中，上海共计出让137幅R4用地，可供建设17.6万套长租公寓，是现有存量的2.5倍。

在目前已出让的R4用地中，90%以上的地块竞得人为国有企业，其中上海地产、张江集团、上海城投等持有R4地块数量。

最多这些租赁用地的租金普遍低于市场价，而且没有入住门槛。

在已出让的137幅R4地块中，有5个地块项目合计约5000套租赁住宅已竣工并开始运营，预计其余将在未来几年陆续推向市场。

另外，出于对国内一线城市特别是上海的看好，境外资本巨头也开始布局上海租赁市场。

2019年，国际公寓巨头Greystar在中国设立了首支长租公寓投资基金，并在上海中山公园附近收购资产并对其改造翻新，目前项目顺利开业成为了新晋网红打卡点。

2021年初，大家耳熟能详的资本巨头黑石集团，收购了普陀融创香溢花城3号楼并改造为了长租公寓，目前项目也基本満租。

根据魔都小房弟团队的了解，目前有多家国际资本都在上海跑马圈地，未来几年会有很多外资高端租赁项目入市。

政府的强力干预，加上源源不断的低价租赁用地项目、外资高端项目入市，相信上海的租赁市场将很快恢复理性，毕竟在我国保障民生才是重中之重。

Part4 面临当下租赁市场，我们该怎么做

首先，对于上海的房东粉丝来说，请尽快趁着目前房租高点，尽快将你的房子出租出去。

目前房租管控会趋于严格，而且房屋空置成本也很惊人。但是请注意挑选好合适的租客，谨慎选择口碑较差的中介，保护好自身利益。

其次，对于在上海有租房需求的租客来说，不妨多看看租房的公租房（有申请门槛）、租赁用地项目（无申请门槛）。

这些项目的租金有很大折扣，而且由于是政府主导，本身对租客的保障也更强。至于如何去找到这些项目，除了上文提到的项目之外，可以搜索“上海地产城方”、“华润有巢”等品牌，找到官方渠道进行了解。

最后，想送给粉丝们一句话：“乐观者往往成功,悲观者往往正确”。

上海楼市的周期一轮接着一轮，最终从其中受益的都是趁早买房的人。对上海楼市走势的判断仁者见仁智者见智，小房弟从来不鼓励炒房，我们只希望大家都能尽快找到合适自己的房子。

祝粉丝们都能找到合适的住所。

以上是魔都小房弟团队Jack的相关报道。欢迎私信交流。