关于2019停车位新规我想说开抢！万科首铸东江之星车位售价曝光，最高超41万元/个

前几天，随着中海万夫停车位的开放，不常提及的停车主题再次被该豪宅项目推到“风口浪尖”之上，这个面积只有10多平方米的资产再次用高价环圈圈起来。

来源：房报君朋友圈

从莞府公示的车位价格来看，主体价格区间45万-55万元/个，最高为子母车位总价高达91万元，该价格已可轻松拿下一套单价“3字头”的刚需三房首付款。

而“高价”车位的暴击还在继续！

最高41万元以上

万科首铸东江之星车位发售

近日，作为东莞首个TOD地铁上盖物业的万科首铸东江之星，也正式对外公布车位出售计划。与中海莞府的豪宅定位不同的是，东江之星凭借着地铁上盖优势、自带商业、写字楼等综合配套以及主城区地段价值，成为投资客抢滩重地。

项目共规划有6栋高层住宅，共1221户，其中8栋9栋更是为51层的超高层。早在2017年9月，项目首推272套洋房，创下半小时告罄，当天销售7亿元佳绩，随后几次开盘也纷纷于当天抢光。

东江之星的销冠地位证明了其在市场中的认可程度。据悉，在项目还远未达到二手出售条件时，便有买家提前预接手，目前项目社区底商也已有多家中介门店开张。

本次可出售车位均为住宅车位，分布于2#4#6#7#8#9#，除去个别暂时临停，微型车位、使用困难车位等外，实际可出售数量为负一楼480个，负二楼387个以及负三楼323个，共计约1190个，与住宅用户1221户总体达到1:1车位比。

价格方面来看：

负一楼总价区间在40万元上下；

负二楼总价区间在30万元上下；

负三楼总价区间则在 22万元上下。

其中逼近40万元/个的负一楼车位也成为讨论中心。

面对最高超40万元/个的高价车位，业主们是否会全力买单呢？

无固定定价，热门区域车位涨势喜人

“车不到20万元，车位却要40万元，是该买车位还是该卖车？”这是网上常见的调侃之一。

而40万元这个价格到底如何？

我们来对比一下其他小区的二手车位挂牌价格情况。

以一路之隔的合正上东国际来看，目前贝壳平台上共有6套车位在售中，总价因位置关系从23万元到32万元不等。目前上东国际二手房挂牌价已稳居“3字头”，多房源挂牌价接近5万元/㎡。

东江之星旁的宏远江南世家目前也有个别套数车位在售，挂牌总价25万元。项目住宅挂牌均价约3.2万元/㎡。

在看向如今的焦点区域CBD范围内的金域华府，从挂牌情况来看，目前华府一期车位总价普遍在45万元上下，最高的一套去到65万元；二期总价相对较低，主体挂牌价在35万元上下。

而据安居客数据，万科金域华府2009年车位首次发售时总价仅在7万元，回看如今超40万元的成交价，涨幅惊人。

综合来看，目前东莞核心板块项目车位基本都在20万元起步，部分热门二手项目可挂到30万元及以上水平，一些定位高端盘还能更高。以中信森林湖兰溪谷为例，最低挂牌单元已去到“仅”51万元，折合单价4.25万元/㎡，不过该项目住宅成交价已达4.9万元上下/㎡。

一般来说，车位的价格无固定定价标准，也不会像住宅项目一样拥有严格的备案价制度，定价主要与小区品质成正比，以及和车位比、小区业主实力、周边关联楼盘车位价格等等多因素有关。

随着汽车保有量的不断上升，车位话题热度渐起，在当下的二手房成交市场，车位也慢慢成为房子一大强劲的附属资产，尤其是一些车位紧缺的小区，在中介的电话声中，房子卖不卖后面跟着的还有一句“带不带车位”。

供需失衡，带来高溢价空间

仅城区来看，近年来车位的涨幅空间十分可观。

其中的关键还是经济学中的供需概念。

在私家车的出厂量及消费量越来越高的当下，位于黄金地段小区的车位就好似不可再生的空间资源，其中的稀缺性不言而喻，而汽车保有量还在持续上升，远超停车位供应量（据东莞公安部数据，2019年，东莞市私家车保有量已达323.7万辆，位列全国城市第10位，而据东莞市停车规划建设管理系列政策新闻发布会数据，截至2019年12月，全市停车位仅约146万个）；

随着城市空间的越发紧凑，供需矛盾还将继续深化。以目前大部分老旧小区来看，便面临严重的规划车位配比不足问题，部分仅约0.5-0.7，连小区自身业主的需求也无法满足。这种小区，买个车位或许比买房还难，一般少有老业主割爱，即使有，也大都是随着二手房一起放出。

于是，在一些发展较早的区域，乱停、违停现象十分严重。

而随着城市精细化管理升级，违停代价越来越高，同样将倒逼车子进入小区。失衡再度拉大，由此而来，自然是可见的涨幅趋势。

以上，仅限于供需缺口较大区域。

总之，如果小区停车位配比较低，入住率又高，加上车位在使用过程中不会有价值的损害，刚需自用的车位很值得入手。

而如果是投资，则还需具体从地段、车位配比、小区入住率、物业服务、周边情况等多方面考虑，特别是那些目前已在高位的车位，和购买房子道理同等，慎重高位接盘。

不限购，谨防成开发商捆绑资源

今年3月份，包括东莞市住建局在内的4部门联合发布了《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，其中明文规定：“交付标准实行申报价格、销售合同、工程竣工验收、住宅交付现状与报建图纸标准相一致。”，即规避“双合同”此类行业潜规则现象。

通知发布前，部分项目购房的同时还需签订一份高价的“精装修合同”，精装修合同中的钱款部分实则为房价的转移，此操作即保证了合理的网签价，又相应收取到了开发商想要的利润空间。

而随着备案新规的颁布，东莞的“双合同”现象得到有效遏制；

但对于商业嗅觉灵敏的开发商而言，任何不限购的资源或许都可能成为项目捆绑销售的对象。

憨鼠网友“筱雨LaLa”曾发帖爆料：福建泉州某项目，房价约7000元/㎡，但是必须买车位才能买房，且一个车位就高达40万元。这房价是被限价了，车位却贵的离谱，人家有的连小车都没有，还必须花大把钱买车位？”

该位网友遭遇并非个例，捆绑车位销售的现象也在多地方上演。

不过目前来看，东莞暂无该现象爆出，除了本身楼市去化良好外，车位自身的价值也尚可观。

（文章来源公号：中国房地产报东莞）