0首付房贷多久下来专题之楼市“重现”零首付，释放什么信号？懂行人：与2014年有很大不同

公开资料显示，哈尔滨于10月9日发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，发布了放宽二手房公积金贷款房龄、按学历支付住房补贴、降低预售门槛、降低土地增值税等16项保障措施，很多业内人士也将此解释为“房地产救市”文件。

对此，银保监会郭树清表示：这是2021年以来第一个推行“救市”的城市，足以说明当前市场的形势不太符合“稳健”的发展需求，具体而言就是房市“过于冷”了。

与驻马店、信阳、张家口、郑州、连云港等北方城市一样，哈尔滨也经历了长时间的阴跌。相关数据显示，2021年2月，哈尔滨房价达到了年内最高点，为10148元/㎡，2021年11月，哈尔滨房价降至9673元/㎡，房价回到了2018年12月的水平。导致这个千万人口级别的省会城市房价下跌，主要来源于三个方面：其一是随着不断调控，楼市泡沫不断消除，房价也开始逐渐回归理性。

其二是人口的不断流失导致的住房需求减少，根据第七次人口普查公布的数据显示，过去十年整个东北三省常住人口减少了1099万，其中黑龙江减少了646万人，流失最为严重，而人口流失导致住房需求减少，由于供需关系差异导致了房价下跌。第三个原因则是房企不断降价抛售的行为，比如融创某项目，开盘价格接近1万元，如今均价降至七千多，万科某项目也从开盘价的每平米1.2万元直降2千-3千元。

楼市“重现”零首付，释放什么信号？

可惜的是，随着“救市”保障性措施发布后，并没有起到明显的回暖效果，正如上面提到的一样，新规于10月发布，但根据相关数据显示，10月、11月的房价在继续下跌。不仅如此，为了吸引购房者，当地许多楼盘推出了首付分期，甚至是“零首付”的宣传。根据《第一财经》报道，在哈尔滨楼市，降价促销已不是个别楼盘的行为，而是市场上的普遍现象，龙头房企正打响“价格战”：

“目前可申请低首付的楼盘，有融创公园壹号、和泓公馆、会展城上城，新松未来ONE，新松璟荟祥府、御湖壹号、融创冰雪影都等。”中介李春透露。这其中有个别项目，甚至可以做到变相“零首付”，开发商直接举起“返现”大旗。据多家房产中介表示，哈尔滨的会展城上城项目，推出了几套特价房源，譬如一套72万元的房子，首付仅3万元左右，成交后开发商再返3万元，相当于“零首付”。

事实上，除了哈尔滨以外，类似的情况正在多地上演，开发商通过“变相降价”的方式售房：低首付、内购房、送精装修、送车位、送轿车…已经成为各大楼盘的基本标配。为何越来越多的开发商宁愿冒着被“约谈”的风险，也要降价抛售呢？主要有两个原因，第一是为了应对“三道红线”的要求，即住建部联合银保监会对于房企负债率指标进行了限制，许多房企负债率都超标了不少，因此只能选择降价抛售来增加现金流，以此降低负债率。

第二个原因则是为了降低自己的库存压力，正如融创董事会主席孙宏斌强调的那样，进入下半年后，楼市会比较“惨烈”。多地楼市遇冷，无论是新房市场还是二手房市场，成交面积都不断收缩，越来越多的购房者处于观望状态。根据公开数据显示，2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万平米，如果按照100平一套房来计算的话，相当于3800万套住房等待销售。上述两个原因直接导致房企开始降价抛售房产。

懂行人：与2014年有很大不同

与此同时，哈尔滨房企推出的“零首付”销售模式也引起了不少购房者担忧，担心楼市重回“2014年”。而这些担忧并非毫无道理，事实上当前楼市与2014年比较相似，主要体现在三个方面：首先是楼市遇冷，新房二手房购房热度处于十分低迷的状态。其次是库存压力，数据显示2014年我国楼市库存规模为6.2亿平米，而2020年我国住房库存规模已经突破了5亿平米，且保持连续24个月正增长。最后是房企的降价抛售行为。并且一旦哈尔滨的房企开了头，未来其他城市可能也会“模仿”。

那么7年前的历史会“重现”吗？答案是否定的。事实上，当前的楼市与2014年存在很大不同。我们知道，目前楼市调控的核心理念是“房住不炒”，那么自然不会让这种变相降价行为持续，让炒房客钻空子，根据资料显示，目前已经有22座城市或是通过直接限跌的方式，或是通过约谈房企的方式，发布了“限跌令”，目的很明确，房价可以随着楼市的调控正常下跌，但是不允许在房企的恶意竞争降价下出现“乱跌”。

前不久央行召开的多次会议上，也频繁提出了“两个维护”：维护房地产市场的平稳发展，维护住房消费者的合法权益。即一方面通过楼市调控方式遏制投机炒房来“维护房地产市场的平稳发展”，另一方面通过发布“限跌令”的方式避免房价乱跌来“维护住房消费者的合法权益”。也就是说，首付分期、零首付等操作，是明显违反官方规定的，如果上述操作被查出，购房合同存在被认定为无效的风险，开发商也会面临相应处罚。

更需要注意的是，“零首付”这种天上掉馅饼的事真的可靠吗？前不久第一财经发布了一篇《哈尔滨龙头房企大幅降价，本地人却提醒“零首付”也有风险！》文章，其中提到了哈尔滨零首付中可能存在的问题：当地一名中介表示，不建议客户这样做，除非资金真的周转不开，他们更愿意称其为“低首付”，“不可能前期一分钱都不拿，银行也不允许，只不过是过段时间，把你前期付的钱返回去。”

以一套63万的房源为例，按照20%的首付比来计算，正常首付比为12.6万元，但是如果要做成零首付，给银行做贷款时房价要算到70万，购房者拿10%也就是7万元作为首付，剩下的7万分期支付，成交后房企再返现7万，最终房源总价还是63万。因此对于开发商来说，并没有实际上的亏损，购房者也还是花了那么多钱。结合上述几点可知，当前楼市与2014年还是有很大差别的。

因此，对于当前购房者来说，不必担心楼市重回2014年。但通过哈尔滨部分房企“零首付”行为我们需要留意，许多房企表面上以各种优惠买房，但对于他们来说，其利润损失并不多，因此购房者在买房的时候也要算清楚这笔账，不要被表面上的优惠给迷惑了。与此同时，在买房的城市与地段选择上，还是应该优先选择经济实力强、人口大量流入的城市核心地段。