为什么买公寓看这里!你为什么要买公寓？

几乎每隔一段时间就有人问公寓的事。其中，没有资格购买住宅的购房群网民、想用闲钱投资钢笔的朋友同事、甚至外地买家都希望使用成都的高级公寓。

不同于普通住宅，由于公寓地段、价格、面积段等方面的优势，加上不受市场调控影响，因此公寓产品种类繁多，选择面很宽泛，“水”很比较深。即便是业内人士，如果不是深入了解公寓市场多个项目的优劣，也一时很难做出最明智的决断。

为了便于大家了解这种最常见也最烫手的楼市产品，今天，闷叔就打算从最基础的公寓知识说起，按照具体的用途，来解析当前成都市场上的公寓。

究竟什么是公寓？

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我们通常的说的公寓是40年产权的商业办公类物业。这与70年产权的住宅性质的“公寓”有本质的不同。

70年产权的住宅性质公寓，与正常的住宅之间，只有一个区别——日照。

评判的标准是,在大寒当日,房子所受的日照时间小于2小时,其在房产证的用途上面就会写公寓。而一个最简单的辨别方式则是，往往这种标注公寓的住宅，都是朝北的。所以，大家在选房时，尽量不要选择朝北的“公寓”住宅。

而40年产权的公寓，与普通住宅相比，主要有以下几方面的差别：

1、土地期限短，产权只有40年

2、不能落户也不能划入公立小学读书

3、水电费商用标准，往往都不通气

4、进入再次交易的税费高，转手率低

除此之外，一些公寓还存在梯户比较高、公摊较大等不足之处。

那么问题来了：既然公寓有这么多缺陷，但为什么还是有很多人有入手公寓的需求呢？

为什么要买公寓？

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在当前楼市调控的大背景下，作为房地产的另一种载体，公寓相比住宅，又具备一定的特殊性：

1、不受区域限制，在重点城市或发展潜力较大的城市，一些好的公寓产品会接受来自全国买家的综合考量和重点考察。

2、面积普遍较小，单价相对更低，低总价公寓成为一些中产家庭在资产配置方案中，与保险、基金、证券等并列考虑的一种产品。

3、交通配套及生活便利性相对较高，一些受限于社保户籍不能买房又希望在城市落脚的人群，将公寓作为一种另类的置业方式。

所以，大致归纳一下，可以发现，不同的购买需求对应着不同的公寓产品。如果有公寓购买需求的人群，首先应该找准自己的需求点，进而再重点考察产品项目本身。

1、自用

优点：地段较好、配套丰富

缺点：梯户比较高、舒适度差

目前成都多数公寓都处于主城区较为繁华的地段。同时，相比一般住宅，成都多数公寓在交通、商业配套等方面具有一定优势，有些甚至是双地铁上盖、临近综合体商场，甚至具备靠近医院等独特优势，在生活配套上赶超许多同价位住宅。

所以，现在有很多年轻人在资金有限、购房资格受限的情况下，更倾向于公寓产品。总价较低，生活配套都十分便捷和丰富。

但与此同时，对于有自我使用这类公寓的朋友来说，需要注意的是，这类小面积段的产品往往因为被分割成许多小单元，继而造成了梯户比往往较高、使用的舒适度会大打折扣。

2、投资

优点：总价低、撬动成本低

缺点：转手差，主要依靠租金收益

相比普通住宅，公寓产品的单价往往比同区位的住宅价格略低，加上户型面积偏小，因此这类公寓产品的总价一般在百万上下，加上灵活的首付手段，使得撬动这类产品的代价往往在十余万到几十万之间。

作为普通的工薪家庭来说，如果手上捏着十多万元， 在不能购买合适的住宅的前提下，很多人于是将眼光锁定在公寓这类房地产投资品身上。

但同样需要注意的是，当前大多数公寓产品，自身的增幅有限，加上再次交易需要缴纳较高的税费，所以，公寓在二手房市场并不是很多人的优先选择。从另一个角度来说，选择公寓产品，更应该看重产品本身的租金水平、租用需求和持续盈利能力。

3、商用

优点：改造空间大、用途广

缺点：前期定位很重要

除了自用和投资之外，还有一些选择公寓的朋友，是考虑将其改造为街区型商铺的有效补充、CBD区域的办公用途，以及在地铁上盖物业或商业中心附近改造为长租公寓、民宿等，而通过这样的改造，往往其收益比普通用途更为高效和有溢价空间。

但同时，我们也需要谨防，有些项目在营销说辞上，将其包装成万能用途的公寓产品，一味将其他高端公寓的租金水平和收益为其所用，混淆项目之间的差异和定位、虚构未来产品呈现力，进而对产品收益预期进行迷惑。而往往大爷大妈这类缺乏一定专业能力和辨识度的人群，就容易被绚丽的说辞和充满蛊惑的未来憧憬所蒙蔽。

同时，还有部分客群，对于公寓的价格十分敏感，在低总价、低首付的诱惑下，往往忽略了产品本身的缺陷以及开发商实力的了解。这也可能造成后期交房与当初销售说辞之间出现的巨大差异，进而令矛盾升级。

综上，闷叔对于有公寓购买人群的建议是：

1、成都，作为全国准一线城市，其城市红利和未来发展是优于除北上广深之外的许多城市的。成都的城市量级和房价相比，目前来说，还是具备一定优势的。从大概率说，选择成都的商办物业，是没有错的。

2、刚需家庭，还是应该优先以首套房购买住宅为第一目标。特别有学区和落户需求的家庭，还是应该尽量熬到具备购房资格的那一天，在资金有限的情况下，可以重点考察二圈层或城北的住宅，或者选择主城区二手房。

3、对于有投资需求的家庭来说，可以适当将公寓作为一种资产配置的手段。其投资的逻辑应该按照地段（配套多样性）、性价比（买入成本和租金水平对比）、产品价值（开发商品牌、物业水平、使用多功能）等综合考虑。

4、对于大家更为关心的成都公寓市场现状、成都公寓市场租金收益情况以及成都公寓的投资诀窍等，接下来，我们将做一系列调查报告，敬请关注。