为什么公寓没有房产证看这里!都是住的，开发商为何拼命盖公寓，都弄住宅不行吗？

此前，万康天健热康莱被称为“捆绑公寓”销售，引起了人们的关注。

有不少粉丝留言：开发商为什么要建公寓，都弄成住宅不好吗？

今天我们一起探讨这个问题。

01 住宅和公寓

首先我们要梳理一下住宅和公寓的联系，这里面涉及两个关键词：套型住宅、非套型住宅。

套型住宅，简单理解就是功能齐全，厨卫功能都在一套之内实现，也就是现在被称为住宅的东西。

非套型住宅，就是功能不齐全，厨卫功能无法在一套之内实现，只好通过公共区域来实现，比如说筒子楼和学生宿舍，公寓其实是非套型住宅的一种。

在更早的时候，公寓和住宅的区分是很模糊的，为什么这样说？

因为那时公寓都建设在住宅用地上，也参照住宅报建，除了房产证上标注公寓，其他所有权责利都和住宅基本一致。

不少地方甚至用日照作为两者的区分标准，凡是不满足一定时长日照，统统叫做公寓。

所以出现了很多朝向差但功能齐全的“70年产权公寓”，比如：厚街的汇景世纪双子城商务公馆。

这种公寓不仅总价低，还可以入户，不少朋友就买了这种公寓，成功在大城市上车。

《2012年住宅设计规范》实施后，直接把公寓就踢出住宅范畴。

文件明确要求住宅要满足“套型”，原则上住宅用地不得建设公寓。

这时候公寓被划分到商业性质，功能受到限制，即便你是买来居住，等同于住在酒店里，水电都得按照商业模式来。

02 全盖住宅，可行吗？

随着房地产的发展，口袋有钱的人不太愿意入手公寓，可这时“上面”对新建小区的商业配比要求严格起来。

在（准）一线城市，住宅用地稀缺，很多地块都要求一定比例的商业配建，甚至要配建中小型商业综合体。

这种级别的商业指标对于开发商来说，很难消化。

开发商只好以酒店或者办公的名义，建成高层建筑做公寓，满足对商业配建的要求。

从盈利的角度出发，开发商也倾向建造居住用途的公寓。

以东莞为例，居住需求旺盛，新房往往供不应求，因此公寓比商铺更有把握卖出。

而预算不足的购房者为了能够在东莞安家，也只能硬着头皮先买一套公寓，好歹在东莞站稳脚。

回到一开始的问题，为什么要建公寓？

归根到底，还是和“上面”的引导有关系。

城市化进程提速，需要商业带动，如果每个商业配套都要“上面”亲力亲为，那肯定是不行的，这个光荣的任务就只好交给开发商了。

另外，公寓和住宅相辅相成，能满足特殊群体的需要，采用一刀切的形式，土地全部建成住宅，这不太现实。

目前各地对公寓的态度不一，有的地方禁止商改住，有的地方鼓励商改住，这个得看每个地方的市场规划和理念。

03 公寓面临的问题

第一次买房的朋友，很容易被公寓漂亮的装修和便宜的价格吸引。

但入手之前，我们需要意识到公寓存在的问题。

1.产权年限少。公寓产权年限一般有40年，部分会有50年产权。

如果你的公寓已经住了10年，打算转卖变现换房，那么剩余年限过少很难出手。

2.水电收费标准高。公寓的整体生活成本是按照商业、办公标准来计算的，要高于住宅的生活成本。

大多数公寓按照商水、商电的标准来缴费，大约是住宅水电的两倍，物业费比同等地段要贵20-30%。

3.不适合家庭居住。公寓很多都是塔楼，一层分割成很多户，可能2梯16户，或者2梯24户。

关键是公寓办公和居住混合。单身的朋友或许还能接受，如果是家庭居住，不是很合适。

4.二手交易税费高。公寓的二手交易涉及契税、增值税、个人所得税、土地增值税等等。

而且公寓没有住宅那样“满二唯一”和“满五唯一”的优惠政策，不管多少年，税费都要照给。

5.不能落户。就算附近有名校，孩子因不能落户也无法入读，很大程度上限制了公寓的投资价值。

6.首付比例高。购买公寓是不限购的，但如果你是贷款购买公寓的话，首付要给五成，你能够动用的杠杆小。

因此，有入手意向的朋友，务必要慎重考虑，能上住宅的就不要考虑公寓。

04 购买态度

对于那些资金有限或者没有名额的朋友，购买公寓可以暂时过渡。

但要挑选配套齐全、生活便利、附近有地铁以及写字楼集中的区域。

以东莞城区为例，南城、东城的公寓租金较高。

比如：东城星河传说公寓、万达广场公寓、南城第一国际，1室1厅租金普遍在2000-3000之间。

而莞城的公寓保有量不少，租金水平要低一些。

比如：地王广场、富盈东方美誉、碧桂园ParkRoyal、丰华珑远翠珑湾，整体租金水平比较低，1室1厅租金普遍在1500左右。

综上所述，虽然公寓面临的问题不少，但它还是存在意义和受众群体，我们应该持开放态度去看待。