【为什么公寓不能买】专题我采访了8位买公寓的人，只有2位后悔了......

二娃说

没有人能永远年轻，但萧亚轩男朋友可以！

前两天，Eva在朋友圈，很多人转发了一篇文章“《最严“禁公寓令”出台：今天排队买公寓，明天排队去站岗！》”，我也点击简单查看了一下，大致逻辑是：“公寓已经完全丧失了生存空间。“买公寓是追收智商税的愚蠢行为”。

我们先不管写这篇文章的作者目的是什么，反正，在二娃眼中，这个观点是“一杆子打翻一船人”的做法，既不客观，也不负责。

说句良心话吧，其实，大多数来咨询我能不能买公寓的人，我也基本都秉持着“能买住宅，就别买公寓”的观点劝说对方，但有些人，他们是真的没办法买住宅了，所以，买公寓就真的成了傻逼行为了吗？

答案，明显不是！

◎ 5月份，来咨询我能不能买公寓的网友

正所谓“你不是我，你凭什么说，我的选择就一定是错误的？”

二娃承认，公寓的确有非常多的缺点，但这并不意味着，它就一无是处了，更不能随意下定“公寓不能买，买公寓铁定血亏，傻逼才卖！”这样的结论。

首先，公寓确实有很多不足，但与此同时，它也有很多优点。

◎ 公寓示意图

公寓优点和缺点并存

公寓的缺点

① 产权40年居多，要比住宅少30年产权。

② 商业性质，水电费、物业费、停车费高。

③ 公寓二次转手时比较难，且税费（契税，以及二手交易税费）尤其高。

④ 升值潜力，价格涨幅，受限制，比不上住宅。

⑤ 一层多户，采光差，大多不通天然气，做饭仅限电磁炉。

⑥ 贷款难（最多贷10年），最低首付5成，很多楼盘要求1-2年内全款付清。

⑦ 不能落户，没有学位。

公寓的优点

① 不限购、不占名额，再买住宅，可享受首套房待遇。

② 面积小，总价低，单价也通常比同位置住宅便宜30%，门槛相对较低。

③ loft越来越多，适合年轻人的审美，设计更具个性化。

④ 买一层送一层，实用面积高。

⑤ 卖核心地段用于出租，回报率高。

⑥ 通常情况下，公寓周边交通及配套更为齐全，生活品质更高。

当然，很多人坚持不买公寓，其实，最大的原因在于，公寓再次出售时，税费真的太高了。

不信，我们来看一张税费清单！

从上图可以发现，买公寓时，所缴的税费为总房款的3.05%，当再次转卖时，税费则高达12.1%。

大家都知道，现在卖房的人，通常报价都为实收价，所以，这些税费全部由买家承担，说得通俗一点就是，买套二手公寓，买家总共要缴纳15.15%的税费。

这是什么概念？

按一套200万的公寓来算，在二次转卖时，光是税费就要缴纳30万，你说，谁敢买啊！

所以，买公寓之前，只要你自己能搞清楚这些利弊关系，而公寓的缺点，正是你不在乎的，那二娃觉得，还是完全可以买的！

比如下面这位网友，他就是那种很适合买公寓的人！

◎ 购房群聊天截图

正如他所说“现在我手上有50-60万，怎么办？住宅，买不了，一是限购，二是资金量小。买股票？我又不想当韭菜！买期货？我却不懂，不敢碰，买黄金？买外汇？好像也有风险！难道我只能眼睁睁的看着这笔钱贬值吗？想来想去，除了公寓投资门槛小，回报率稳定，我不知道还能干什么！”

他还补充说“本人10年，2.2万/㎡买了珠江新城地铁上盖公寓，150方，现在5万多/㎡，抛售分分钟有人买，我承认在升值方面，远不如住宅，但是租金1.8万/每月，跑赢我另外一套住宅，基本没断过租客。至于你们说的学位，我不需要，你们说流通性不好？对不起，我的目的就是不让钱贬值，打算长期持有，所以流不流动，无所谓。”

所以说，买公寓真的傻逼吗？反正，在他身上，我看到的倒是一种智慧！

◎ 图片来源于广州塔

那些买了公寓的人，都血亏了吗？

说到这里，可能又会有很多人diss我了：说这些干啥用啊，买公寓的，你不知道有多少人血亏了！

哦~这真的吗？

于是，二娃前后去采访了身边多位买了公寓的人，结果发现，仅有2位后悔，而绝大多数人，收益还挺不错。

买家：威少

2016年，威少因为没有购房名额，在萝岗敏捷广场买了一套54㎡的公寓，总价53万，目前每月收租2600元，年回报率达5.8%。

威少说：“同小区，同户型的公寓，目前二手房市场报价已经100万了，这么一算，我买的这套预计增值47万。另外，我在南沙，以总价220万买的一套商品房，目前每月收租仅2300元，还不如这套公寓的租金回报率高。”

买家：陈先生

2014年，陈先生因为名额和资金问题，没办法再买住宅，于是，在番禺奥园城市天地买了两套公寓，一套47㎡、一套57㎡，两套合计总价200万，装修时，陈先生把两个户型打通了，做成了办公楼的复式住宅进行出租，目前每月收租12000元，回报率高达7.2%。

陈先生如实说到，“如果当时用这个钱去买了一套住宅，可能未必有这么高的租金回报率，而且，即使住宅的房价涨了，那也仅是账面数字，因为我家没有卖过房子。”

买家：徐小姐

几年前，徐小姐在潭村珠光星御国际买了一套公寓，总价170万，目前每月收租7500元，回报率5.3%。据徐小姐透露，其他很多业主目前已经租到8000元/月了。

买家：空白

2017年，空白在白云嘉禾望岗旁边的嘉大广场买了一套公寓，没有产权，只有25年使用权，总价40万左右，目前已经出租，每个月收租1800元，租金回报率有5.4%，仅需18.5年就能将本钱赚回来。

我问他买这套房子后悔没有，他是回答说：“反正买这套房子，我没有后悔，毕竟它还在“下蛋”，钱存银行也是存，收租也是收，我是那种有闲钱就想投资物业的人，住宅没有名额了，只能看公寓和商铺。”

当然，也不是没有人后悔的，比如下面这两位，肠子都悔青了！

买家：Emily

Emily：“问一下有没有群友想接笋盘？广钢新城壹城广场28平方复试小公寓，我买56万，现在首付+月供一共给了30多万，明年2020.6.30收楼，使用权29年，开发商说可以返租八年，每个月2500左右，现在只想收回来成本，因为家里人创业开公司，现在手头资金紧张需要现金流，哎~”

了解更多可点击☞：一个广州妹子，三次买房的失败案例！

二娃解释：该网友，2年前，在广钢壹城广场以50万+的总价，买了一套28㎡的复式公寓，目前价格不仅没有涨，她想亏本抛售，甚至也没人要......

买家：小超

我问：小超，你是不是买了一套公寓，现在后悔不？

结果他说：2017年10月，当时不太懂，脑子抽筋，在佛山新城买了一套公寓，好后悔，现在准备等延期交楼，然后退房。你该不会是要写文章抨击公寓吧？求你先别抨击公寓，买公寓的业主已经好惨了，让我先解套再写吧......

我：............你TM把我想成什么人了？我是这种人吗？

由此可见，公寓并不是你想买就能买，关键是，你适不适合买，你究竟买没买对？

◎ 图片来源于广州塔

什么人适合买公寓？

那么，什么样的人才适合买公寓呢？

在我看来，既不求学位，也不求升值，而且有点闲钱又不多，没有其他渠道投资的人，他们就很适合买一套好地段的公寓用来投资使用。

而且，买公寓，你短期内一定不能转卖，而是长期持有，用来慢慢收租，否则确实没赚头！

◎ 图片来源于广州塔

买公寓怎么买？

如果你的条件真的只能买公寓，那么我建议你认准以下几个条件：

① 不是位于城市/区域/板块的中心地段，不要买！

② 不是靠近地铁口，交通只能靠公交或打车的，不要买！

③ 周边没有产业，没有很多办公写字楼、没有繁华商圈、没有很多大型知名企业的，不要买！因为买了根本没人租。

④ 价格不低不要买，比如周边住宅卖4万/平米，公寓却要卖3万/平米，这种还是别买了，不划算，反正价格要足够低。

⑤ 卖使用权的、集体制土地的（小产权房）不要买！

最后，请记住一点：如果，你是刚需买家，首套房，而且是买来自住的，那我建议你还是买住宅吧，这种情况，如果还硬是去买公寓，那真的有点傻逼了！

嗯，今天这篇文章应该写得是相当客观了吧，要是再来哔哔吐槽我，我必定和你死磕到底！