【40年别墅和70年别墅哪个值钱】专题廊坊3年跌40% 佘山别墅10年跌70% 避高抄底机会在哪？

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多听成功事例会更有斗志，这时再听失败的事例会变得更聪明。

尽管过去10年、30年、50年里买房的绝大多数人都赚了几倍、几十倍，但也有亏的血本无归或高位占岗几十年。今天就给大家分享一些类似案例！

短期上涨过多的楼盘会回调

廊坊永清国瑞生态城2014年10月高层住宅开盘价6300元，到2017年4月的高位也达到20000元，目前高层住宅的均价只有10500元。2014年之前买的，如果在2017年最高点卖掉就大赚，现在也仍然赚钱，只是在2017年最高点买的人，就比较郁闷。

廊坊固安永定河孔雀城高层住宅2011年9月开盘价是6500元，一路跌到2012年4月5000元，但到2017年4月历史最贵时涨到了22000元，目前最新的售价是15500元。尽管后面几年推出的高层住宅品质有很大提升，但价格波动非常大。

张家口的新东亚城市花园高层住宅2015年5月开盘价4900元，到2017年5月最高位11700元，目前的售价是6999元。

类似情况在天津、石家庄、郑州的郊区也有一些，甚至连接北京的郊区，近3年内也有跌幅在20-30%的楼盘。因此，短期内上涨过多的楼盘，要谨慎进入，否则容易高位站岗。但这些城市已经跌了超过3年，下跌的幅度和深度超过了2012-2014年那一轮，已经处于历史低位，遇到特别划算的楼盘反而可以买入。另外，就算是在2017年的高点，北京、天津、郑州、石家庄等城市中心的老二手房和远郊一些价格比较低，在2014-2017年没什么涨过的区域和楼盘也是可以买入。

在我看来，中国经济每年的相对值增长都9%左右（GDP都是扣除通胀算法，把通胀算上后的相对值就跟通常所算的房价波动一样），那么弱二线和三线城市每年的房价涨幅就应该在这个水平，一二线城市因为吸了大量乡镇和四五线城市的购买力，所以涨幅会在10%以上。所以，弱二线和三线城市的房价6-8年翻倍、一二线城市房价5年左右翻倍是正常的。所以一线城市房价短期涨幅超过1倍必然会回调，但是长期不涨，必然要积累新一轮的涨势。对于绝大多数城市住宅来说，只要不去抢高点，在一轮超过2年下跌之后，就敢于抢高点，基本上可以稳赚不亏。

特殊产品要看周边购买力

住宅相对大众化，赚钱十拿九稳。但是特殊产品的波动会更大，需要有更多的经验积累。

上海佘山是全国顶级别墅最集中的区域，2010年中凯曼荼园的开盘均价是13万/平方米，到2019年4月最新拍卖出的一栋368平方米的别墅均价只有4.6374万元。同区域的佘山东紫园2008年开盘价9万，到2011年也涨到12万；2018年5月拍出的一栋547平的别墅，均价为4.9262万元，2019年8月拍出的一栋425.51平方米的别墅，均价为5.6685万元。由于佘山几个高档别墅前几年都卖了一部分，不敢跌价卖，所以只有拍卖房的数据可以比较。由于上海限购，但是拍卖房不限购，所以很多拍卖房的成交价都高于二手房，也就是这几个成交数据已经算是高的，如果实际二手房交易还没能愿意出比这更高的价格。

类似的情况在南京、长沙、成都等郊区高档别墅供应量较大的地方，都有出现。主要原因是，这些郊区别墅之前买家主要是港澳台等在国内做工厂和贸易生意的东南亚华侨购买为主。近10年，随着国内产业转型升级，以40、50、60为主的华侨所做的生意逐步被市场淘汰，他们也都回到港澳台东南亚等地，导致这些城市郊区别墅在过去10年里严重供过于求，房价持续走低。

近两年，由于上海大虹桥商务区的建设，聚集了大量国内企业的老板和中高管，把徐泾、赵巷的别墅需求带起来。而原来这两个地方相对高端一点的人群，也逐步往佘山更高档的别墅置换，佘山的别墅才逐步有所回升。徐家汇、漕河泾开发区的中高端人群对九亭、泗泾、佘山等9号线沿线的别墅也起到了很大的带动作用。莘庄前湾商务区和松江G60科创走廊的发展，也将带动周边新桥、马桥、洞泾的别墅市场。

还有商业、写字楼、文旅地产等，也得看周边是不是有足够大的城市带来的巨大人群需求支撑。如果没有的话，价格也可能会像佘山的别墅，10年跌掉近70%；但要是跌掉这么多后，看到了城市扩张到周边，反而可以抄底。

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