想要提前还房贷？先搞清楚其中的套路再决定也不迟

突然获得奖金或经过多年积累，需要一次性提前归还贷款吗？目前主流的观点是，要根据剩余贷款年限来决定。这是因为以后要偿还的利息少，提前偿还不合算。

这是典型的错误理解，是否提前还房贷不看剩余贷款年限，只看个人投资收益率。

房贷的构成

不论选择等额本息还是等额本金还款方式，每月还贷中包含了两部分，一是欠银行的本金、二是上月底剩余本金总额当月产生的利息。

比如，贷款100万元、年利率为6%（月利率为6%/12=0.5%）、贷款期限为15年、等额本息还款方式。第十期的还款总额为8438.57元，其中，3596.44元为当期归还的本金，4842.13元为第九期还款后还剩下的本金一个月内产生的利息（968426.67元*0.5%）。

每一期的还款额均分成这两部分，且都是通过这种方式计算出来的。

提前还贷本身并没有划不划算一说。提前还款意味着占据银行本金的金额变少了，产生的利息自然会减少；不提前还每月付出的利息多，但你占据了更多的银行本金，其实也没有吃亏。

这个道理就好像你上月租了一间100平米的房子要支付1万元的房租，而本月换租了50平米的房子支付5000元房租。你不会认为这个月捡了大便宜吧？本月房租付的少是因为租的房子面积小了。

下面我们来看一些具体事例，看懂了你就知道在决定是否要提前还房贷时最重要的决策依据是什么了。事例数字较多、需要一些简单的数学知识，但耐心看完并不难理解。

一次性全部还完的情形

案例：李四总共贷款120万元、贷款年利率为6%（月贷款利率为0.5%）、贷款年限为20年（总共240个月）、还贷方式为等额本金还款方式。

还贷10年（120期）后，李四积累了一大笔资金能够一次性将剩余的欠款全部还清。

等额本金还款方式下每个月还的本金是一模一样的。120万元还240期，则每月还银行本金部分为120万/240=5000元。十年后一共归还本金60万元，还剩余60万元本金。

（一）李四每年的理财收益率能够达到年均9%、月均为9%/12=0.75%

李四有两个选择，一是将银行里存下的60万元全部提前还掉、二是不提前还款。

1.提前还款

李四提前还款后，未来每月将不再支付任何贷款费用、同时也没有相应的理财收益。60万元全部还完后净资产变为0。

2.不提前还款，存款60万元做投资理财

考虑两个方面，一是还款后还欠银行本金负债、二是还款后剩余的理财总资产。

第121期总共还贷8000元，其中本金为5000元、利息为60万*0.5%=3000元。本期还贷后，李四的本金负债还剩：60万元-5000元=595000元；

第121期有关的还款信息

银行中的60万元本月产生的理财利息=60万*0.75%=4500元，则月底银行中的理财总资产为原先的60万元加上本月理财利息4500元减去还贷总额8000元，也就是60万元+4500元-8000元=596500元。

理财资产总共为596500元、欠银行的本金为595000元，净资产多出了1500元。换言之，在贷款的第121个月，不提前还款比提前还款多出了1500元的收益。

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进入下个月、也就是第122期还贷周期。

第122期总共还贷7975元，其中本金仍然为5000元、利息为595000*0.5%=2975元。本期还贷后，李四还欠银行本金：595000元-5000元=590000元。

第122期有关的还款信息

银行中的596500元理财资产本月带来理财利息=596500*0.75%=4474元，月底理财资产=596500元+4474元-7975元=592999元。

第122期后，理财资产比欠银行的本金多出了2999元，不提前还款比提前还款多出了2999元收益。

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随着时间的推移，只要能够保持这样的理财收益率，提前还款带来的收益将会越来越多。事实上，即使理财收益率有所下降，但只要高于6%的房贷利率就能够每月带来正收益。很明显，这种情形下，不要提前还贷更加划算。

（二）李四每年的理财收益率只有4.8%、月均为4.8%/12=0.4%

1.提前还款60万元的话，未来不用还贷但也没有理财收益，净资产为0。

2.不提前还款

计算方式和前面一样，我直接给出计算结果。

第121期，共计还款8000元，其中本金5000元、利息3000元。还款后还欠银行595000元。

60万元本月带来的理财收益为60万*0.4%=2400元，月底理财资产=60万元+2400元-8000元=594400元。

这次，在还完第121期后，李四负债595000元，理财总资产为594400元，净资产变成了负数（-600元）。之后的每一期还款都会扩大这个差距，最终导致的结果是李四的理财资产全部用完但贷款还没有还完，剩余的部分只能用自己的工资来补贴。

由于理财收益率低于贷款利率，李四应该选择提前还完60万元，这样至少能够保证未来不需要用工资补贴房贷的局面。

提前还部分贷款

在第02点中给大家看了一次性全部还完的例子，这次来讲讲部分提前还款的情况。

案例：李四贷款120万元、贷款年利率为6%（月贷款利率为0.5%）、贷款年限为20年（总共240个月）、还贷方式为等额本金还款方式。

还贷5年（60期）后，李四考虑部分提前还贷。5年后还欠本金90万元，李四有30万元能够用来提前还款。

这次假设李四每年的理财收益率为年均7.8%、月均为7.8%/12=0.65%

1.提前还款

选择提前还款30万元，李四还欠银行本金60万元。还款5年后还剩下15年，共计180期，则等额本金还款方式下，新的每月归还本金额=60万元/180=3333.33元。

提前还款30万元后的第一期（总的第61期）还贷利息=60万元*0.5%=3000元、加上本金3333.33元，一共支出6333.33元。还欠银行本金（净负债）=60万元-3333.33元=596666.67元

2.不提前还款

还款节奏不变，第61期归还本金5000元、利息4500元，总共支出9500元。还欠银行本金

895000元。

未提前还款的30万元本月产生的理财利息=30万*0.65%=1950元，则月底银行中的理财总资产为30万元+1950元=301950元。

3.是否提前还款的对比

由于这次讲的是提前归还部分贷款，故理解起来更加困难一些。大家着重关注我用底纹选出的几个数字。

提前还贷30万元后，第61期还要归还6333.33元、净负债还剩596666.67元，银行账户里没有多余的理财资金了，这两部分加一起总共为603000元。

不提前还贷的话，第61期要归还9500元，还欠银行895000元，这两部分加一起为904500元。

初步比较，不提前还贷比提前还贷多了904500-603000=301500元的负债。不过，不提前还贷使得银行中还剩下理财资金总共301950元，这个数字大于多出的负债450元。

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随着还贷的进行，不 提前还贷产生的收益会越来越多。因此，结论一模一样，只要理财收益率高于贷款利率，仍然选择不提前还贷划算。相反，如果理财收益率低于贷款利率则提前还贷划算，具体的计算过程就不再列出了。

具体结论

以上所述均是在解释决定是否提前还贷的关键因素到底是什么。最后给出结论，大家也可以不用看上面所写直接记住我总结的推论。

推论一：在不考虑违约金的情况下，是否提前归还房贷仅取决于您的年均理财收益率是否比贷款利率来得高。高则不要提前还款，低则选择提前还款。

比如，有的朋友是纯公积金贷款，一年的贷款利率只有3.25%，而他的理财收益率能达到5%以上，绝对不要提前还。

推论二：每年或每月根据次年或次月的预估理财收益率调整策略。一般银行给了贷款人每年固定月份提前还款的权利，故如果预计未来理财收益率会降低，则重新考虑是否提前还款。

推论三：提前还款后即失去了未来获得高额理财收益的机会，所以预估未来理财收益率时眼光要放得长远些。比如，剩余贷款期限还有15年，只是估计未来2年的理财收益率会低于贷款利率，之后又将获得高额理财收益，则考虑选择不提前还款。

相反，如果只是近两年的理财收益率较高，之后会逐步降低甚至低于贷款利率，那也不用立马提前还款。等到两年后理财收益率降低时就行了。

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