【万科物业主页】宁波万科物业“江湖再见”以后

门|李叶

经过一周的发酵，万科房地产“禁忌门”似乎迎来了尾声。

9月13日，万科宁波物业服务有限公司（下简称“宁波万科物业”）发布公告称，我们拟向街道与小区业主大会提出申请启动退出中梁首府小区物业服务工作的程序。

对于这次退出，万科宁波物业公司颇为“硬气”的表示，时间是检验真伪的试金石，青山绿水，江湖再见。

一周前，因为对物业方面启动收取人防车位租赁费不满，宁波镇海区“中梁首府”几名业主给涉事的万科物业送了一面“干啥啥不行 收钱第一名”的锦旗。此后，该举动引发了全网热议，并有不少其他小区业主进行模仿，一度掀起“锦旗潮”。

“锦旗潮”的兴起，也意味着人们对物业公司服务水平和商业模式的质疑。有业内人士感慨，“疫情期间培养起的感情，真是不堪一击。”

随着漩涡中心的宁波万科物业退出小区，“物业江湖”仍未归于平静。

“蝴蝶效应”：多地业主给小区物业送锦旗

本次宁波万科物业被“送锦旗”事件的经过并不复杂。

公开资料显示，宁波中梁首府小区于2019年10月25日交付，交付前期开发商已向宁波市镇海区物价部门备案停车收费标准，备案表中明确地下车位停车收费标准为360元/车位/月（其中330元/月车位租赁费、30元/月车位管理费）；而人防车位于住宅小区内，停放服务收费实行市场调节价。

中梁首府小区交付后，物业将小区人防车位停放服务收费定价为240元/车位/月。据此前媒体的报道显示，递交锦旗的业主们希望将车位租赁费价格下降至150元至180元之间。对于收费价格标准，双方没有达成统一。

万科物业的官方回应上，也确认了是因“收取地库人防车位租赁费的问题”而被赠了锦旗。

事情发生之后，有业主将照片发布社交平台上，这一具有“煽动性”的照片迅速在网上给你传开。随后，该小区业主的举动也掀起“蝴蝶效应”，多地小区业主给物业送锦旗的新闻被刷上热搜。

9月11日，重庆长寿一小区业主如法炮制给物业送写有“干啥啥不行 收钱第一名”锦旗的视频引发网友关注。随后，涉事物业公司表示，送这面锦旗属于个别业主的个人行为，目前物业方面已报警。

9月13日，河南郑州南十里铺社区内，居民们敲锣打鼓给鑫苑物业公司送写着“不作为”的锦旗。该小区居民表示，小区有2000多个地下停车位，近期物业突然要求购买，不买不让进。居民们认为，地下车库属安置小区的配套设施，不应该出售，矛盾激化才想到送锦旗。

9月14日，陕西咸阳一小区因配套设施不完善、水质问题等迟迟得不到解决，小区业主们便敲响自家的锅碗瓢盆，挂上同样写着“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗以示抗议。业主们表示，希望借此能让物业有所作为，通过合法渠道维护自己的权益。

“江湖再见”背后：矛盾症结仍难解

业主将不满以公开方式昭示网络，宁波万科物业方面也有自己的“尊严”。

9月13日，漩涡中心的宁波万科物业发布公告称，我们拟向街道与小区业主大会提出申请启动退出中梁首府小区物业服务工作的程序。

宁波万科物业在公告中语气颇为“委屈”的写道，“送‘锦旗’火了，但是围观中已经没有人关注事实的真相，干啥啥不行，到底啥不行？一时间只剩下满屏嘲讽，不见真问题。经过网络发酵，多家物业公司纷纷收到各类造句锦旗，整个物业行业被吃瓜式卷入其中。”

对于这次退出小区，是否能解决一切矛盾，宁波万科物业认为要把真相交给时间。“时间是检验真伪的试金石，青山绿水，江湖再见。”

“9月13日公示之后，该小区内已经有部分业主提出挽留，宁波万科物业正在与业主、政府部门积极沟通中。依据合同约定，宁波万科物业现已提前3个月提出解约。物业的去留将由建设单位、业主大会决定。”宁波万科物业在接受采访时说。

据了解，该项目物业合同起止时间为2017年9月18日至2020年9月17日，到期后继续履行就是不定期合同。根据合同约定，合同中止前，需提前3个月向建设单位提出解约，同步需要书面报告街道、物业办。

从“锦旗门”开始，到宁波万科物业退出小区，看似一场争端以一方退让为结果告一段落。实际上，真正的矛盾并没有解决。

宁波万科物业表示，递交锦旗业主的诉求是，将车位租赁价格下降至150-180元之间。这个价格与项目定价240元、与项目的政府备案价360元相差较大。人防车位停放服务收费实行市场调节价，备案表中明确地下车位停车收费标准为360元/车位/月。在综合考虑项目位置、项目规划、车位供求、管理成本等情况下，万科物业已主动在政府备案价基础上降低价格至240元，因此无法满足部分业主提出的继续降价的诉求。

在宁波万科物业退出该小区后，新的的物业公司何时进驻，又会以什么方式收取人防车位服务费，并没有答案。

“恼人”的车位

中国房地产报记者梳理相关信息了解到，在这波“送物业锦旗潮”中有不少业主与物业公司之间的矛盾与车位相关。

实际上，许多小区建成时就存在地下车库和地面停车位。其中，地下停车位又分为两种，一种是房产商拥有产权可以出售的产权车位，小区业主购买这种产权车位后，可以到当地不动产登记中心办理不动产权证。另一种地下车位为地下人防设施，开发商只拥有使用权，可以出租给业主停车使用。

关于车位的矛盾往往包括几个方面：车位的停车租赁费、强制购买车位、公摊部分被划分为收费车位、业主已购买车位的管理费及开发商设置车位的尺寸偏差。

不过，最普遍的矛盾人还是人防车位的停车租赁费。导致这次万科“锦旗门”的也是起因人防车位的租金问题。

对此，中国房地产报记者采访了一名不愿具名的物业人士，他介绍，人防车位由人防工程进行改建，这类停车位的面积属于国防资产，不属于开发商。只不过开发商作为人防车位的建造者，可以享有收益的权利，可以算成是国家将其出租给了开发商。

在他看来，宁波万科物业收取人防车位费是有必要的，费用方面也在报备基础上进行下调，做法已经无可厚非。“其实许多收费并非是物业可以左右，同时，一部分收费还会被用到维护一个小区的公共设施方面，这些都是与业主息息相关的。”

对于宁波万科物业选择退出，他认为可能是从三个方面进行了考量：

第一、商业方面的考量，物业公司选择退出一个小区并不是我安全由自己做决定即可，还涉及向上一级部门或者总公司批准，物业的去留也要由建设单位、业主大会决定。物业服务企业为劳动密集型企业，需要的劳动力多，在国家宏观政策调控下，劳动力工资水平以每年10%的速度增长。但是许多地区物业服务费执行的标准都是十年前或是更早的标准，在劳动力成本持续上涨，而物业服务费得不到上调的情况下，物业服务企业要维持存在，不得不放弃入不敷出的楼盘。

第二、宁波万科物业自身的情绪考量。就算是服务型的工作，在经历了“羞辱”后，也会产生情绪波动，可能会对以后的工作产生影响。宁波万科物业也可能是出于“自尊”“骨气”方面的考虑选择退出。“物业这个行业可以说是非常不被理解的，做得好被认为是应该，稍有差错就会引起议论。实际上，今年疫情以来，物业公司的工作人员冒着被传染的风险站岗检测，不少还需要给业主送物品，配合当地防疫，这些辛苦也业主们夸赞。这次‘锦旗门’之后，口碑又受到负面影响，可能会产生情绪。”

第三、介于前两种考量之间。既出于商业方面的考量，也带有情绪化的共同选择。