关于200平大平层和叠拼别墅哪个好我想说创新叠拼产品研究：高阶改善的突围

长期以来，文地房地产客户呈现两极化趋势的特点，市场上最受欢迎的是低总价格的小公寓产品，其次是200平米以上的大型别墅。

“限墅令”下，叠拼产品其容积率远低于普通高层住宅产品；居住体验私密属性更强，无疑成为别墅产品的最佳“替补”选择。

本文将针对市面上欢迎程度较高的叠拼产品进行分析，结合案例探索叠拼产品的设计创新方向。

中铁黑龙滩国际旅游度假区·星月山湖

一

叠拼产品优势

● 达到多层住宅的经济指标

实际中，叠拼产品容积率与6层住宅差不多，可以做到1.5以上，高层板楼不过2点多，加上公摊系数小、品质高等因素经济指标更优。

同时，叠拼产品经济性较好，不仅单价利润大，对开发商而言利润更高，比盖高层住宅还划算。对住户而言，其套内使用面积比高层住宅公摊更低。

● 拥有类似别墅的居住体验

虽然比联排、合院容积率略高，但比普通高层容积率更低，适用于低密度物业产品选择。

板式结构设计，比普通高层有更多的采光面；

比大多数叠拼产品设有独立的电梯入户、私家花园等等，在私密性和生活空间上更接近于别墅的感受。

二

产品创新特色与方向

传统模式，加入“独门独院+私家电梯”

· 案例：奥园·麓语one ·

项目采取传统模式6F3户排列。上中下叠皆设有独立入户玄关，户户配备私家电梯，拥有与独栋别墅类似的私密性。

下叠·一楼前后带花园

建面约282㎡，设有独立入户电梯，-1F计算产权面积；夹层全赠送，带有下沉花园；1F带前后画面；2F阳台半赠送、雨棚全赠送。

中叠·拥有1F入户花园

中叠建面约196㎡，配有独立入户电梯及1F入户花园；-1F空间全赠送；3F阳台半赠送，雨棚及屋面全赠送；4F阳台半赠送、雨棚全赠送。

上叠·“有天也有地”

与中叠一样，上叠配有独立入户电梯及1F入户花园；-1F空间计算产权面积；夹层全赠送；5F阳台半赠送、雨棚全赠送；6F阳台半赠送、雨棚及屋面全赠送；7F结构及屋面全赠送。

“咬合式”， 户户地面庭院入户

· 案列：中铁黑龙滩国际旅游度假区·星月山湖 ·

融入“旅游&居住”双属性建筑空间，产品设计5层5户，以体块错动的形式，形成多首层空间关系，做到户户地面庭院入户，并由此形成建筑高差，自然消化山地地形。

下叠·突破传统地下室形态

由于体块的错动设计，下叠的地下赠送被抬升到与首层同标高，这样一来，地下室不再是传统的空间形态关系，有了直接采光，也可以平出地面，客厅与其直接相连，形成更丰富多变的空间关系，适应更多样的生活场景需求。

中叠·首层入户也能实现

在中叠与下叠之间设计体块错动，咬合形成竖向高差，产生多首层概念，从而中叠也能首层入户，且能适应项目复杂的高差环境。同时在中叠设计大量退台，让中叠真正做到“见天见地”。

上叠·类似独栋体验

两户变一户的宽松设计条件，给予了上叠更自由、大气的空间关系，得以实现超10米面宽270度视野的巨幕横厅，大空间的结构设计，也为未来适应多种旅居生活场景诉求提供了条件。

需要额外注意一点，实现“多层首层入户”这一概念，可结合山坡地形，利用高低落差退台式设计。

“品”字型，突破传统上叠型态

· 案例:成都明信凤栖台 ·

与常规的“2+2”叠拼户型不同，明信凤栖台ONE采用”2+1”的方式，上叠通过围合形成户内合院，类似独栋设计，将其价值最大化。

下叠采用L叠布局，前后皆花园，视线边界感更强，聚焦点集中在自家庭院，弱化了常见叠拼产品私密性不足的弊端。

▼ 参考案例：中铁黑龙滩国际旅游度假区·湖畔影月

错层复式+组成，产品组合创新

· 案例：重庆龙湖三千庭 ·

通过错层复式与平层创新组合，形成8层9户。错层复式通过大面积横厅挑空以及通高露台设计，赠送大面积，提升产品舒适度和溢价能力。

但该设计未能做到私梯入户，缺少居家的私密性。

中叠大平层模式，凸显面宽优势

· 案例：成都绿城凤起朝鸣 ·

整栋叠拼共有五层，上下叠均为跃层，中叠大平层设计。中叠20.5米横向面宽，四开间朝南，通风采光好，从而增加了中叠产品的亮点，化解中叠销售困局。

三

总结

1、作为别墅产品的替代，“私密性”在叠拼产品的设计中更加明显。“私梯入户、私家花园”等更成为叠拼户型标配。

2、为了化解中叠的去化困境，可从“中叠”平层化探索，控面积段及总价，以及保证其归家的私密性；或采用私家花园入户，从另一个层面实现与地面的相接。

3、叠拼的产品的设计可通过不同侧重点，或提升赠送，或增加面宽，或增强舒适度，在各项限制因素下，放大产品优势特色，符合客户的多样化需求。