北京物业费将实行市场调节价并适时调整 如何动态调整

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周末我们公布了推送，《北京市物业管理条例》获得通过，将从今年5月1日开始正式实施。

《条例》中创新的设立了“物业管理委员会”，并且规定物业服务收费实行市场调节价并适时调整。那么物业管理委员会这个新事物到底有什么用？如何动态调整物业费？今天就给大家说说。

《条例》中，北京创新提出了一个“物业管理委员会”的新组织。

对于不具备成立业主大会条件的；或是具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；或是业主大会成立后，未能选举产生业委会的；或是需要重新选举业委会，经物业所在地街道办、乡镇政府组织、指导后仍不能选举产生业委会的。街道办或乡镇政府将负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。

物业管理委员会会由居（村）民委员会组织居（村）民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成，人数应当为单数，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。委员会成员名单要在小区内公示。

也就是说，这个“物业管理委员会”就将代行业主大会、业委会的职责。自己成立不了，就由党和政府来组织大家行使自己的权利。

在本周末北京物业管理行业协会组织的召开专家线上研讨会上，北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强认为，物业管理委员会是条例首创性的规定，是临时也是过渡机构，目的是在小区不能选举产生业委会的情况下，及时组织业主对于小区的重大事项进行表决，并执行业主大会的决定。

这一规定既兼顾到北京市很多老旧小区和存在一些特殊情况小区问题的解决，也不与业主组织的成立发生冲突，是十分必要的。从社区治理的角度上来讲，政府部门对小区里面的事项进行指导有了很好的切入点，也能够充分发挥社区治理的功能。

物业管理专家王玉明认为，物业管理委员会的成立对物业费的调整协商具有积极作用，过去，在没有业委会的小区，物业企业想调价不知道找谁协商，现在有了物业管理委员会，也就有了协商主体，市场主体长期缺位的问题就好解决了。

王玉明也提醒物业企业，条例实施后，应加强相关信息的公开、公示，一方面方便业主维护自身的利益，同时也有助于促进业主对物业企业的理解和支持。

此外，《条例》中明确规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

对此，安理律师事务所律师包华认为，相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。

北京物协副会长兼秘书长宋宝程说，对于经济适用房的物业费调整问题，条例中没有提及，目前还应严格按照京建发〔2016〕4号《北京市住房和城乡建设委员会关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知》的要求执行。这份通知中规定，未成立业主大会的经适房小区和危改回迁小区，物业费标准仍执行政府指导价，物业企业不得擅自涨价。

宋宝程表示，对于实行市场调价的物业项目，应严格按照条例的规定，物业公司一是要做好物业服务的规定动作；二是要按时“晒账单”；三是在属地政府的指导监督下，与业主大会或物业管理委员会积极、充分协商，按规定的程序合理调整物业费，尤其要利用好业主电子共同决策等信息系统。

物业协会将按照市住建委的要求，监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业企业在协商物业费时参考。

根据《条例》，物业公司要在小区内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；

（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（七）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；

（八）其他应当公示的信息。