高层住宅缺点逐渐显现，30年后会变成贫民窟吗？买房要慎重考虑

最近一年，我国房地产市场真的发生了翻天覆地的变化，今年年初，受国际通货膨胀的影响，几乎所有城市的房价都在飙升，很多城市都出现了货币代购的人。

而今年下半年以来一方面由于应对得当，虽然美国那边通货膨胀很厉害，但是我国的CPI指数一直就维持在1、2左右，预期中的通货膨胀没有到来。而另一方面各个城市的地方政府出台了一系列的调控措施，二手房要给指导价了，银行贷款不那么容易了，要严查你的首付款到底是从哪来的，是跟银行借贷来的还是套信用卡来的？总之在一系列组合拳作用之下，很多城市的房价被硬生生地打下来。

而且这么多年的经验让购房者们养成了一个追涨不追跌的心态，那就是说往往房价越是上涨的态势，很多人要去购房，因为大家害怕晚一步房价涨得更厉害，而一旦房价下跌，反而很多人不着急买了，因为大家觉得再等等再观望观望可能房价要降得更低。说实话现在很多开发商是真的绷不住了，有很多大型的开发商资金链是非常紧张的，就盼着赶快把手里的房子卖出去换成钱好还债，因此现在全国各地很多城市都出现了各种各样的打折楼盘。

往往越是到这个时候我们越得提醒购房者们千万不能为了一时贪便宜买到错误的楼盘，在以往的节目中我们给大家提了个醒，说目前有两种房你要慎买，哪两种房？第一种就是公寓房，在很多城市公寓房的价格是非常低的，同一个地段同一个开发商甚至同一个小区中，住宅卖三万一平的时候，公寓大概只能卖一万五到一万一平。

而且最近还有很多开发商在促销打折，可是以往的经验告诉我们，公寓房最重要的问题并不是说它水电费可能会高一些，并不是说它只有40年的产权，也不是说它可能没有什么学区房的属性，最关键的问题就在于公寓房是个几乎不上涨的产品。对于大部分购房者而言，我们买房子固然是要有一个地方能居住，但是我们多多少少也盼望着买房子能够帮助我们抵御得了通货膨胀。

就算房价不会一两年就翻一番，但是好歹未来10年20年能够帮你抵御得了每年至少5%以上的通胀，但是公寓房显然没有这个属性。而另一种现在要慎买的房子就是学区房，在过往的十年，学区房在任何一个城市几乎都是只涨不跌的，原因很简单，人家有学区属性，对于家长而言买到了学区房不单能够可以让自己的子女入读名校，更关键的是未来在卖的时候随时随地有接盘侠。

而最近一段时间以来，随着双减政策的推出和一系列教育政策的调整，未来学区房的作用恐怕会大大下跌，而且还有个更关键的因素就是出生人口的骤降，今天我们每一年大概有1000万左右的大学毕业生，可是我们知道高等教育的毛入学率也就50%，也就是说两个孩子只有一个能上大学。可是今年2021年我们全年的出生人口恐怕才刚刚1000万，也就是说未来5年到10年将有一大批幼儿园小学中学因为招不满生而出现撤校并点的情况，到那个时候学校招生都招不满了，学区房它还能吃香吗？

除了公寓和学区房要慎买之外，我们还给大家提一个醒，高层住宅尤其是超高层住宅要慎买，在过去的20多年，我国各大城市甭管是一二线还是三四线都开发了大量的高层住宅、摩天大楼。改革开放之初我们艳羡于欧美国家那鳞次栉比的高楼大厦，我们觉得一个城市发不发达很重要的一点就取决于它有多少摩天大楼，所以当我们经济慢慢开始起飞的时候，我们大量的建设高楼大厦、摩天大楼。

我们现在非常骄傲的就是任何一个城市的天际线都比肩于欧美一线城市，我们非常欣喜于听说外国人来到中国之后一下飞机就傻眼了，中国怎么到处都是这样的高楼。不光北上广深这样的一线城市拥有着恐怕几万座高楼和全球最多的500米以上的摩天大楼，很多二三线城市甚至小县城住宅建起来也是动辄三五十层之高的。

高层住宅有它的优势，站得高望得远，你住在几十层的高楼之上可以俯瞰整个城市的市容，所以往往高层住宅是楼层越高卖得越贵，而对于开发商而言也特别愿意开发高层住宅，甚至是超高层住宅。为什么？因为这样他们就可以在有限的土地上创造出更高的利润来，同样一片地你如果盖别墅的话，你容积率可能就是0.5、0.8，你只能卖给一户人家，盖个多层也就是卖给五六户人家，可是如果你盖个超高层的话，动辄30层50层那你一下子可能就可以卖给上百户人家。

哪怕每一户的单价比较低，可是你总盘子赚得是多的，今天对于大多数开发商而言相对比较稀缺的还是土地，所以同一块土地上楼是盖的越高利润越多。甚至前些年在房地产圈混，最有能力的人就是能够改容积率的人，明明规划好了这个容积率可能是2.0，顶天盖个18层20层，有能人就能给你改成4.0，一下子楼能盖出40层来，你想想开发商这个利润要翻多少倍？

然而高层住宅也有非常大的隐患，首先第一个隐患就是消防安全问题，目前我国大多数城市的消防队拥有的云梯它顶天能够够到20层，最多25层的这个高度，高于这个层数的摩天大楼消防云梯根本就是登不上去的，所以超高层住宅一旦出现火灾危险是非常大的。

不光是危险性问题，说实话居住在超高层住宅中生活也不是很便利，我们就举一个例子：电梯。有的超高层住宅相对而言是大户型，可能是整个楼有两部电梯，50层100户用两部电梯这个已经挺吃力的了，有的超高层住宅还都是小户型，一层有10户，50层就有500户，你想想这得多少部电梯才够用？

我们很多在高层写字间工作的朋友们都有这样一个苦恼，就是上下班的时间，中午吃饭的时间，最让人头痛的就是等电梯，因为整个大楼里办公的人实在是太多了，有时候等电梯就能生生等十几分钟，好不容易电梯盼来了，满员，你还只能再等下一部。

写字楼是这样，其实生活在超高层住宅中也是这样，而且不光是生活的不便利，我们如果目光再放长远一些的话，你可能发现超高层住宅在二三十年之后将迎来各种各样的隐患。今天我国的住宅产权是70年，很多人都调侃说你根本不需要考虑住宅产权是多少年，因为一方面你买房的时候至少二三十岁了，70年之后恐怕按照平均寿命早就入土了。

而另一方面我国大部分住宅根本就用不上70年，有很多城市房子盖出去二三十年之后就拆迁重建了，可是超高层住宅未来的前景可是挺灰暗的 。为什么这么说呢？首先第一任何物件它都有一定的寿命，摩天大楼刚刚盖好的时候，砖头瓦块、电气设备通通都是新的，问题不大，而且有相关专业人士来维护，业主交物业费交的也比较及时，物业公司也能正常运转。

可是有很多大楼在运行了二三十年之后，一方面设备老化每年都得花大量的钱来维护设备，另一方面时间一长物业的各项服务可能不那么尽如人意，再加上有很多业主有这样那样的要求，以至于很多超高层住宅物业费收取都是很困难的，慢慢的这就形成了一个恶性循环。

物业公司收不到足够的钱，没有足够的人力无法进行很好的物业服务，而另一方面很多业主交了钱之后感觉到物业服务怎么这么差，电梯怎么总是坏，垃圾怎么总是没有人运，我住宅外立面怎么老有砖头瓦块掉落下来，所以干脆我也不交物业费了，于是收不到足够物业费的物业公司干起活来只能更加的拖沓，然后就恶性循环越来越差。

甚至有的高层住宅都变成了弃管楼，您别以为这是天方夜谭，在很多城市已经出现了这样的楼房，比如说东北的大连就有一个很有名的弃管楼，这是个30多层的高楼大厦，建成也就10多年而已，很可惜的都是小户型，每家每户三四十平，这个楼有一个特点，什么呢？没有供暖，因为物业公司开发商和供暖公司互相的扯皮，导致这个楼已经几年没有供暖了。

你想想在东北那样一个冰天雪地的状态之下，一个高楼大厦没有供暖，业主们是过着什么样的生活？当然没有供暖这恐怕只是开始，时间长了我真是担心有些小区是不是这个供水供电都要停掉？有的专家说很多城市的超高层住宅将在30年之后变成平民窟，我觉得这个话虽然有点惊人，但是真的应当引起我们足够的重视。

今天一个个光鲜亮丽的超高层住宅能卖一个非常高的价格，很多人省吃俭用攒了一辈子钱去买一套小户型，可是30年后当你好不容易把这个银行贷款统统还光之后，有没有可能这个居住品质将变得非常差？更关键的是还有一个问题那就是拆迁难，今天很多居住条件不是那么好的人是比较盼着拆迁的。

因为过往几十年的历史告诉我们，我们的城市简直是日新月异的发展变化的，一些非常繁华的地段有着很多老旧的住宅，随着城市发展的进程，总会有大开发商看好这个地段，然后投一大笔钱把整个地段重新规划拆迁，毕竟你所处的都是核心繁华地段，开发商通过拆迁能赚一大笔钱，业主通过拆迁也可以小房子变大房子。

然而30年后拆迁还会那么多吗，一方面城市化进程到那个时候恐怕已经停止了，各个城市的建成区规模已经不会再扩多大了，另一方面超高层住宅你拆得起吗？开发商拆迁的逻辑很简单，原来这片地都是这个两三层楼的小平房，占地面积很大，但是实际上建筑面积不多，我过来拆迁，哪怕你原来50平米我给你100平米的价我都合算，因为我可以把原来两层的小平房盖成50层的大高层，我向天空要面积，我能赚到钱。

可是你想想30年后的超高层住宅拆得动吗，本来占地面积就不大，而且已经建了三五十层的高层住宅了，你让开发商上哪要利润去？把你这个危楼拆掉恐怕得建100层的高层才能把这个钱赚回来，所以现在的小平房城中村有拆迁的可能，而30年后的超高层住宅几乎没有拆迁的可能。设施老化、产权复杂，根本无利可图，所以我们提醒大家，今天的超高层住宅那也得慎买。