单身公寓为什么不能买专题之当下公寓还能买吗？阿万来告诉你

想拿出公寓，首先要知道公寓是什么。

百度百科上对公寓的介绍估计有几千字，我们普通人身上没有的东西看起来很累，所以阿旺用最简单的文字结合十几年房地产从业者的经验，应该可以浏览一下你们。(大卫亚设)。

各大开发商，为了营销、经营，把公寓细分了很多种类：酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、双钥匙公寓、托管公寓、长租公寓、类住宅公寓、XX公馆、XX公寓……其实公寓就是一个房地产产品，真的没有那么复杂，我们只需要看几点就够了。

万达广场

第一：看公寓的土地性质以及使用年限：商业性质的公寓，土地使用年限一般都是40年，极少数也有50年的。部分一二线城市，也有70年产权公寓的存在（比如苏州东方之门的一个裤腿是40年产权，一个裤腿是70年产权）。

记住：70年产权的公寓，拥有普通住宅所拥有的一切外在属性（迁户口、学区、限购限贷条件、交易税费……）他们的区别，可能只是建筑形式上的差异罢了（70年产权公寓：建筑形态多为酒店、写字楼型）；40年、50年的公寓，除了极少数城市的特殊规定外，一般都不享受普通住宅所拥有的房地产外在属性。

第二：看公寓的管理及经营模式：大多数的公寓，是直接销售毛坯或精装产品交付于业主自行居住或打理的；另外一种是有着酒店大堂、布局、装修风格的，按酒店的模式经营管理，业主享受分红或固定租金收益的投资型公寓；还有就是将普通的公寓进行售后包租、返租，由第三方运营管理公司负责运营的公寓。

第三：看公寓的建筑样式、套内配置、装修情况：首先看建筑样式：公寓有平层公寓和挑高公寓，平层公寓的层高一般在3.2m-3.6m之间，挑高公寓常见的层高有4.49m或5m以上（4.49m勉强可以做两层，但会稍有压抑感；5m以上层高的，做两层基本上不会太有压抑感了）。第二看套内配置：有些公寓必须使用楼内统一的中央空调，不能自行安装空调（这样的公寓空调收费惊人）；有些公寓套内无燃气配置，只能使用电磁炉烧饭；有些公寓只有卫生间的通风管道，无厨房排烟道，不能做饭；有些公寓可以做到南北通透、大多数的公寓只是单面采光和通风。第三看装修情况：有纯毛坯公寓、有精装公寓（天、地、墙、厨卫设施）、有精装全配公寓（硬装、软装、全配）。

苏州香格里拉、新地国际公寓

搞清楚了这些，接下来给大家分析下公寓的优劣势有哪些？

优势：1.公寓所处地段，一般都比较优质，交通便捷、配套完善，生活较为方便。2.公寓不限购、不限贷，无购房资格的人都可以买。 3.跟住宅相比，公寓面积小，总价低，还款压力小。4.公寓使用灵活，可自住、可投资、可办公、可过度居住。5.不考虑升值空间的情况下，公寓的租金投资回报率远超住宅。6.公寓可以注册公司，可以用来商业经营、办公。

劣势：1.产权年限短（目前公寓产权年限到期后并无明确细则的政策出台）。2.不能落户，没有学区。3.水、电、物业费，基本都商业标准，远超住宅，居住成本高。4.需求人群偏少，二手买卖时，升值空间小。5.二手交易税费高（可以采取做平评估价方式交易，但不可控）6.首付比例高（公寓必须达到50%首付比例）7.居住舒适度低（梯户比高、除朝南部分其他采光都极差、通风差、楼内和邻里间的噪音污染严重、物业管理难、晾晒不便等）

既然公寓有这么多的缺点，那么公寓还能买吗？为什么身边还是有很多人在买公寓，难道他们都不清楚吗？那么阿万告诉你，什么样的人适合买公寓，什么样的公寓适合买。

无锡某公寓楼盘外景

首先，阿万不赞成，有购房资格、有首付能力、还款能力，且没有首套住宅的人，买公寓。如果你买了公寓，阿万肯定会说你脑子进水了或者就是傻！要知道公寓的居住舒适度和升值空间跟住宅比，真的是差了十万八千里，这种情况下买公寓，真的是蠢到极点。

如果你已经有住宅房产了，手头上也确实有闲余资金，同时你也不擅长生意经营、投资，只会把钱买理财，放余额宝的。单纯从保值和收益的角度上，阿万是建议考虑买入一套性价比高的公寓的（并不是所有公寓都适合投资）

如果你在某一套城市有住宅了，其他的住宅买不起，另外需要跟老人一起生活的，可以考虑购入一套舒适度较高的（比如南北通风，采光好）的公寓，跟老人分开住，老人不需要住了，也可以出租或者卖掉。

如果你是单身贵族（现在和未来很长时间），不想背负巨额的房贷，那么买入一套公寓，过自己的小资生活，也是很好的一种生活方式，毕竟公寓的总价和住宅比，真是差了十万八千里。

如果你目前有较高的家庭年收入，可以考虑购入核心地段和配套的公寓一套，用来分散自己的投资，把鸡蛋放到不同的篮子里。

如果你需要租用写字楼开一个中小公司，比如经营美容美体、开工作室、培训类……如果不需要纯写字楼办公环境类的公司，在自身经济条件允许的情况下，买公寓肯定是比买写字楼的价值高很多。

还有很多适合买公寓的情况，公寓不是毒药，它也是有价值的存在，毕竟存在即是合理，只是我们每个人都有自己不同的出发点和考量。

对于买公寓，我的结论是，如果首套住宅房都没有，千万别买公寓；如果纯粹想闲钱保值增值，可以考虑买优质公寓；如果想通过买公寓赚大钱，劝你千万别考虑。

某楼盘公寓样板间

如果我们想买公寓了，那么应该买哪些公寓，什么样的公寓值得买，买了公寓后，怎么样让公寓的投资价值最大化，下面的文字都是经验之谈，一定要细看并记住！！！

1.尽量买大开发商开发和优质物业公司管理的公寓。

2.能买挑高的，一定要买挑高的公寓。

3.能买有燃气的，一定优先考虑买有燃气的。

4.能买靠地铁站的，一定优先考虑有地铁的。

5.公寓不是档次高，回报率就一定高。

6.尽量别选择包租、返租的（租金别人说了算，而且有跑路的风险）

7.买来用以出租的挑高公寓，在装修时，楼下可以做一个套房、楼上可以两边各做一个套房，做成三个套房。（公寓建筑面积需要在45㎡-60㎡之间），一句话，户型基础上尽可能多的设计带卫生间的套房单独出租。

8.四、五线城市的公寓，能不碰就不碰，能不买就别买，千万别图便宜，租不掉和租金低不划算。

9.买公寓时，特别是毛坯公寓，一定要考虑合同价、团购费、装修费用、税费、物业费、拿房周期，结合目前市场同类型公寓租金行情，测算回报率后再决定要不要买。

10.公寓的黄金建筑面积在30-50㎡之间，超过60㎡以上的公寓，尽量别考虑买了，同楼盘宁可买多套小面积打通，也千万别买单套大面积的公寓，切记、切记！

11.交通不太方便的，周边没有商业基础的，周边人气不旺的公寓，千万别买，别说什么未来如何，眼前很重要。

12.毛坯公寓装修，别为了贪图一时便宜，而选用太廉价的材料。室内防水、水电、五金管材、灯具、淋浴设施、厨房设施 可以不考虑品牌但一定要用好的。

13.轻硬装，重软装是公寓出租的关键，室内软装，对公寓租金的高低，能起决定性的作用。装修风格尽量选择年轻人喜欢的口味（丰富有层次的照明光源、有色彩和纹饰的窗帘、墙面装饰画、色彩冲击力强的背景墙、室内绿植点缀、宜家风格的家具等，尽量营造出家的温馨感，这些根本就是小钱投入，大钱产出）。

14.买入公寓，就要做好长期持有的打算，如果未来打算出手，一定要在还剩余28年使用年限之前出手掉，否则会大大影响未来价值和出手难易程度。

某服务式公寓

写了这么多，不知道大家是否对公寓，有了一定的了解了。其实写文章，真的挺烧脑的，如果大家觉得阿万写的东西还挺实用，可以点个小爱心和关注一下，阿万也欢迎各位在评论区踊跃的评论哦！

下篇阿万会写一篇关于“商铺投资”如何“投资商铺”的文章，欢迎大家关注！