19厦门购房政策专题之收藏｜厦门买房，除了钱包你还需要做这些功课…… 涉及购房资格、贷款政策

听说上周厦门推出了新政，

厦门的购房者没有很多户口。

稀里糊涂地移动

因为重点是不需要在厦门定居，也可以买厦门岛外的房子。

目前厦门仍执行“限售限购”政策，从方式上看，对不同客群，实施不同程度的限购。

1 限购限售政策

（一）限购政策

2016年10月5日起，厦门市进一步从严执行住房限购政策，对行政区域内建筑面积180平方米及以下的商品住房以下住宅实行限制购买政策。

《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》文件截图

原文如下：

对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。

（一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

（二）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；

（三）无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。

(非）本市户籍该如何界定？

厦门户家庭是指家庭成员中夫妻双方至少有一人是具有厦门市户籍（包括集体户口），即视为厦门户籍家庭。提示：本人及其配偶、未满18岁的子女合计为一个家庭。年满18岁的子女不计算在内，其具有购房资格时，可看做单身购买房产。

下列归纳不同情况的购房资格：

（1）本市户籍家庭

• 无房：可买两套房

• 拥有一套住房：可买一套房

• 拥有两套及以上住房：不可购买

• 成年单身（含离异）人士：限购一套房

（2）非本市户籍家庭

• 无房：四年内在本市逐月连续缴纳三年以上个税或社保的，可买一套房。

• 有一套及以上住房：可买180㎡以上住房。

（3）通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。

（二）限售政策

新购买的商品住宅，需取得产权证后满2年方可上市交易。

2 商业贷款

目前，厦门执行“认房又认贷”的政策。换句话说，你想贷款买房，或许符合了购买资格，但贷款资格有可能不符合。这样一来，很有可能买不成房了。

政策如下：

（一）对于购房人家庭首次贷款购买普通商品住房的，首付款比例不低30%；（二）对于购房人家庭名下有一笔住房贷款未结清，再申请贷款购买普通商品住房的，首付款比例不低于60%，再申请贷款购买非普通商品住房的，首付款比例不低于70%。（三）住房交易时点在2017年3月29日（含3月29日）后的，按照新政策执行。

央行发布新政，从3月1日开始，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR！存量房贷需要在今年3月1日至8月31日前完成。

这就意味着，所有购房者都面临着“重签房贷合同”（含公积金贷款除外）。本月起，贷款购房者的贷款利率由之前的“5年期及以上贷款基准利率*折扣（或者上浮幅度）”，转成“5年及以上LPR+基点”。

此外，5年期LPR利率由央行每月20日发布，每月调整一次，以最新的为准，而加点基数由地方确定。2020年2月最新一期5年期LPR利率为4.75%。

购房者如何转换贷利率？

新的房贷利率切换规则是：

• 确定后在合同剩余期限内不再调整；

• 加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值），在合同剩余期限内固定不变；

• 转换时点利率水平保持不变。

根据新政策，购房者在转换后，第一年房贷利率不变。

直白点说，购房者在房贷合同重签之后的第一年，购房贷款利率是不变的，所加基点=实际房贷-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）。

举例说明

（1）9折房贷的转换

所加基点=4.41%-4.80%=-0.39%，也就是说，“加点”是“-39个基点”。

（2）上浮20%房贷的转换

所加基点=5.88%-4.80%=1.08%，也就是说，加点是“108个基点”。

需要注意的是：加点一旦确定，将会伴随整个还款周期，再也变不了！

此外，这次重签合同还有一个非常重要的事情,你要确定你的房贷利率重新定价的周期。

什么样的贷款需要转换？

转换范围为以人行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款。

（一）哪些情况需要转换：

• 2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；

• 参考的是贷款基准利率定价；

• 贷款本来是浮动利率定价的。

（二）哪些情况需要不需要转换：

• 固定利率贷款、公积金委托贷款(以公积金利率定价)、不良贷款不纳入转换范围。

到底哪种贷款方式更好？

央行早先规定明确了商业房贷“重新定价”的周期：最短周期为1年，也就是说，房贷利率不能每月或者半年变化，只能1年1变。但央行还给了你一个新选择：你也可以选择固定利率，就是保持房贷一直利率不变。

那么，买房人怎么选择才能更有利于自己的钱袋子？

而根据具体测算，在不同情况下，切换前后每月还款金额相差并不大：

转换的渠道有哪些？

具体情况要查询贷款行的官网或者官方微信号，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

考虑到疫情影响，银行都推荐客户优先选择手机银行等线上操作方式完成，一些银行还在手机银行APP开通了一键转换的快速通道。

3 公积金贷款政策

在市住房保障和房屋管理局的部署及市税务局和市不动产登记中心的大力支持下，购买二手房申请住房公积金贷款办事材料得以精简。

2月26日起，购买二手房申请住房公积金贷款，不再需要提供房地产评估报告了。也就是说，购买二手房的申请者，申办贷款选择住房公积金贷款可以省下好几千元的评估费。

目前，厦门公积金现有政策如下：

（一）贷款额度

职工家庭首次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为120万元；职工家庭第二次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为100万元。

（二）住房公积金贷款实行差别化信贷政策

符合我市商业性个人住房贷款资格，无未结清住房公积金贷款，无两次及以上住房公积金贷款记录的职工家庭，可申请住房公积金贷款。

住房公积金贷款首付款比例按照我市同期商业银行个人住房贷款首付款比例标准执行，住房贷款记录包含我市住房公积金贷款记录（含公转商贷款）和人民银行个人征信报告体现的住房贷款记录；我市商业银行个人住房贷款首付款比例标准发生变化时，随之相应调整。

职工家庭首次申请住房公积金贷款购房，贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行；第二次申请住房公积金贷款购房，贷款利率按住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

厦门公积金贷款条件是什么？

贷款的核心要求是申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，申请贷款时处于缴存状态。且个人信用良好。

截至申请贷款时前两年内个人贷款最高逾期期数不超过3期（含）、累计逾期次数不超过6次（含），非借款人原因造成逾期的不计算在内。

厦门购房宝综合整理