【12年房贷提前还款最佳时间】专题金融民工说按揭：什么时候提前还款最合适？

最近学了一个新名词——“新穷人”，这大部分出生在80、90年代，受过高等教育的人外表光鲜，拿着还不错的工资追逐中产阶级的品位和生活方式，虽然工资工作了很多次，包括抵押抵押贷款、子女培训费和日常饮食。

1.前10年的利息支出超过一半。买一套房子，当一辈子房奴？别危言耸听！在中国，不管你是按揭20年还是30年，真正有压力的还款期只有10年！那些尽量拉长供楼期的人是聪明的，但遗憾的是，很多人都会选择提前还款，他们被表面上多付的“利息支出”吓坏了。

举个栗子：小王在广州买了一套房，银行按揭100万元，贷30年，利率是5.5%，他有两种还款方式选择—等额本金和等额本息，具体什么是等额本息和等额本金，相信买过房的吃瓜群众都懂，这里不再详细解释。

（1）在等额本息的还款方式下，小王30年累计需要支付利息104.40万元，略高于本金贷款100万元，且在任一时间节点累计支付已支付的利息数都高于已支付本金数。

在前17.5年，其每月还款额中利息支付金额数都超过本金，可以说是前面17.5年主要以偿还利息为主。

从其累计支付利息情况来看，小王前5年累计已支付利息占到了其30年总利息数的25%，其前10年累计已付利息占比达到近50%，也就是说小王在前面1/3的时间偿还了将近一半的利息，而其本金偿还比例则是17.5%，不到20%。

（2）同样在等额本金的还款方式下，小王30年累计需要支付利息82.73万元，约贷款本金的8成左右，较等额本息方式少了差不多两成的利息。

与等额本息不同，由于等额本金一直保持等比例的方式匀速偿还本金，从第12年开始每月还款额中本金数开始超过利息出，也就是说其主要以偿还利息为主的期限较等额本息要少5.5年。

同样从其累计支付利息情况来看，小王前5年累计已支付利息占到了其30年总利息数的30%，其前10年累计已付利息占比超过55%，因为是等额本金方式，其前10年累计偿还本金比例则是1/3。

因此，不管是选择等额本息还是等额本金方式，房奴小王在贷款前10年都在默默的搬砖为银行贡献利息收入，一半的房贷利息收入都来源于小王前面10年的辛勤搬砖。如果小王结婚有小孩的话，他不光是要还贷、还要养娃养老婆。

2.房贷的还款压力在前10年。一方面，房奴小王刚开始贷款买房时正是工作不久收入不高的时候，可能每月房贷还款额占到了其收入的一半，若考虑税后到手收入的话，则比例可能更高，60%-70%，随着能力的提升，职务的上升，10年后小王职级提升4-6级完全是可能的，收入也完全有可能是刚买房是2-3倍，这是小王每月房贷还款比也就只有20%-30%左右，若小王期间还找了另外一个白富美，则其当时认为亚历山大的月供房贷，这是也就不值一提了，十分之一支付都不到，当然前提是小王自身要上进，不能等着单位被动给他涨薪。

另一方面，考虑通货膨胀、货币贬值等因素，正如前面一篇文章讲过，100元人民币的购买力，10年之后就只剩下35元，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一。

3.什么时候提前还款最合适。正如前面分析所述，如果小王是个富二代、拆二代，突然来了一笔意外之财，或者买彩票中了500万奖，又或者职务快速提拔，两年一提拔，工资三年翻一倍，又或者找到了一个白富美女友，正如前面分析所述，那么小王应该在贷款的前10年提前还款，如果资金更宽松的话，前5年提前还款更好。如果贷款已经供了超过10年，其实这时贷款的利息已经还了一半，剩余20年的时间才只需还另外一半利息，而这时你还使用着银行超80%的贷款本金。可以说如果你贷款前10年没有选择提前还款，从最大化节省利息的角度，你后面20年任何时间提前还款都不能算是最优选择。

（以上仅为个人观点，文中小王为虚构。）