关于6户联排别墅选哪个好我想说楼评：龙华深高北学位房之金亨利、水榭五六期、汇龙湾！

注：本文于2020年7月22日发行，文中部分信息已更新，但价格不容易更新，确认了主要品感社区定位、质量和户型特征。

有关学位房的话题和事件，深圳从来不缺。

而去年深高北名义上中考成绩不错，后来被爆出是由点招生支撑起来的成绩，深高名校头衔再亮堂，对孩子成绩十分看重的学位房买家开始对深高北持观望态度，当然，业主们可不理会这些说法，仗着不错的名义上成绩和深高名校头衔，放盘报价越来越任性。

有关深高北学校的情况我们之前的文章已经介绍过，今天我们主要先来聊聊由去年中考成绩出来后业主方和市场方对深高北学校及周边学区范围内的小区（水榭春天5/6期、汇龙湾、金亨利首府）报价态度。

纠结的深高北！

深高北2016年才开始正式招生，从计划开建到去年中考成绩出炉，学校的热度从未下降，但也正是因为去年第一批中考成绩出来了，市场对深高北的认可度开始出现实质性转折。

去年第一批入读深高北的学生参加中考，参考人数约350人，最高分460分，430分以上61人（基本能上四大高中）占比17.3%，成绩毫无疑问成龙华第一，和去年的南二外成绩相差无几，从名义成绩上来看第一批中考生成绩已经验证了深高办学实力，周边小区业主因为这个“喜人”的成绩，对自己小区房价更有信心，卖房报价也相应提高。

不过很快，就有人爆出了深高北这次中考成绩都是靠两个点招班支撑起来的，地段生成绩其实很一般！

深高北都是被“吹”出来的？这让很多想要上车深高北学位房的购房者们十分纠结，如果地段生的成绩真像他们所说如此平庸，那么这几个小区如此高的教育溢价真的值得支付吗？从去年下半年来，一方面是随市场行情及业主对名义上成绩的信心，报价不断提高，不过价格拉升过快，成交比较少，仅有的一些优质户型相对较高的成交价都会被中介和业主拿来宣传一番，以证明深高北学位房是货真价实；另一方面，被爆出点招生支撑了成交后，市场对深高北名校光环开始持怀疑态度，导致整体成交偏少，不少房源都是有价无市，长时间未能成交。

因为业主们信心始终不减，卖房报价也不断上调，金亨利首府成为深高北学区第一个被点名房价异常小区，随后各大中介平台下架了金亨利房源，现在是只展示部分与前期成交价相差不大的房源。

带深高北学位的4个小区业主肯定不认可成绩全是点招支撑起来的，只看成绩如何，不关注点招生、地段生高分段占比；非要说是点招支撑起来的成绩的话，部分业主甚至认可学校的行为（像南山的深圳湾学校，想点招都没机会，都沦落到跟临近名校抢生源了），毕竟第一次亮相成绩，宁愿有点招生给出一张漂亮的答卷，也不愿靠地段生影响名校光环和学区房价格，所以不少这些小区的业主看到网上有说深高北不行的就去怼，上次我们发龙华刚需小区文章的时候，顺带提了一嘴深高北点招生情况，立马就有人跳出来怼了……当然，也不少吃瓜群众单拿去年中考点招情况添油加醋的贬低深高北。

这互相之间怼和酸就能改变什么吗？深高北主要是名校光环太盛了，导致市场各方对其期望都很大，业主们通过卖房报价最先行动，学区内房价在成绩之前先上升了，幅度惊人，去年9月份这四个小区成交均价普遍高出周边不带深高北学位的绿景公馆1866、中航天逸、中央原著等次新盘1-2万左右，目前价差已经达3万左右，还在不断拉大。让不少人认为业主们简直就是盲目自信，最后爆出点招生，仿佛自己的言论出现了十分有利的证据支撑，深高北被酸的更浓了。

其实地段生成绩一般，有小孩参加去年高考的业主肯定也清楚，所以我们并没有在网上看到有业主晒出自己小孩成绩来支持深高北的，反而是一些炒房客、正在卖房的业主一直在硬撑。真正有小孩的业主，他们看重的是深高作为市属学校具有的优秀的师资和教学管理水平，以及深高北直升（取消直升后，仍然有其他形式的自主招生）的机会更大（分数的重要性相信大家都清楚，这里就不展开了），另外有名校加持，龙华第一个四大名校分校，带这个学位的小区就是龙华最靓的仔，房价在龙华最高没什么不该，更何况都是些优质次新、高赠送小区。

至于为了上述的因素，每平米多花3万值不值得，就见仁见智了。

而且今年深圳市教育局宣布全面取消直升、对点招零容忍，从下一届开始深高北原先2个特招班的名额将会空出来，周边大学区小区可能也会有入读深高北的机会了（原先是爆仓，大学区生源几乎没机会入读），到时候中考成绩可能会有一定波动，但这样的成绩才更真实，把资源给到更多的地段生，学校从各方面考虑，在教学和抓成绩上也会更加用心。相信名校的实力不会让大家失望，只是需要时间验证，教育也是家庭和学校共同作用的结果，家长们可以尽全力让孩子上优质名校，但不代表家庭教育从此就让位学校教育了。

下面我们将介绍带深高北学位的四个小区（水榭春天5/6期、汇龙湾、金亨利首府），暂时先抛开名校光环，客观的去发现这几个小区的价值点。

01 水榭春天5期

2013年入伙，围合式花园社区，花园是4个小区中最大的，带泳池，车位比1:1.2 ，周边环境较好，开盘均价为2.3万/平，目前均价已经达到了11.8万/平。

共5栋均为28-30层，其中1栋为楼王栋，3梯2户，为255平4房；2、3、4、5栋各分为A、B两座，2、3、4栋2梯5户，主打88平左右3房和131-142平4房；5栋7梯18户，主打68-78平2房和88-95平3房，外观像公寓，梯户比较高，看马路的户型会吵，一般适合专为学位人群。

全分布在5栋，有75平（E/F/J/K户型）、78平（D/G/H/T户型）两种面积，户型格局类似，均方正、客厅出阳台，厨房带生活小阳台，卫生间为暗卫，其中75平的客厅出长阳台连接卧室，T户型更是西南向看花园安静，是小区最好的2房户型，很少有放卖，其他户型都是朝东看民塘路，噪音困扰明显。还有68平的1房（L户型）可改成2房使用。

2房户型因为可以低总价上车深高北学位，租金6000元/月左右，一直以来放卖和成交都比较多，涨幅也比较惊人，78平的去年9月份高楼层成交价为700万，今年4月份成交价在890万了，75平去年9月份中楼层成交价为710万，今年4月份成交价到850万，目前5套在卖，报价880-910万左右。

3房面积在86-88平左右，有两种户型格局。第一种是分布在2/3/4栋A座D户型和B座E户型（A、B座对称户型），户型方正、客厅出阳台，有东南向、西南向，3个房间在一排，其中2栋的东南向看花园安静，其他两栋临路会有噪音困扰，视野也受隔壁汇龙湾影响。5月初西南向中楼层1065万成交，目前5套在卖，报价在1038-1230万左右，其中1230万这套是东南向高楼层，业主自住，不急卖，心态比较高。

第二种分布在2/3/4/5栋中，2/3/4栋除了上面提到的户型和每一栋的中间大户型外，剩余户型都是，而且每栋的两座户型都是对称的（房号不对称），这种户型在格局上大体相同，户型方正、客厅出阳台，有多种朝向，稍微有点不同的是，有的餐厅位置还带阳台，通透性采光都非常好；有的是厨房带生活小阳台。2栋看花园安静，可以选择朝向、户型都相对好的户型，3、4栋临路，会有噪音困扰。6月初4栋有套1008万成交，目前9套左右在卖，报价在1020-1200万左右，其中1020万这套性价比还可以，主要是一直以来看房不方便，导致放盘8个月之久还未卖掉。

另有分布在5栋N户型的95平3房1卫，户型方正、横厅格局，客厅出阳台北向，实用率一般，户数也少，不咋推荐。

136平3+1房

136平3房分布在2栋A座C户型和B座A户型，空间非常阔绰，奢享型3房，送大入户，进门可改个房间出来，做3+1房，客厅出阳台西北向，餐厅也带阳台，采光通风非常好，主卧两面有窗，空间大气、舒适感十足。该户型4月底有套低楼层1180万成交，目前3套低楼层在卖，报价1620-1720万左右，价格虚高了。

146-147平4房

146-147平4房分布在 3/4栋A座C户型和B座A户型，整体格局和上面136平的类似，南北通，看花园住家安静，稍微有点不一样的是客厅的餐厅处只带明窗，厨房带生活阳台，这种4房户型大气，基本都是一手业主买来自住居多，放卖、成交都很少，目前没有在卖的房子。

小区1栋楼王栋是255平大4房，户型格局、朝向、安静度都可以，成交不活跃，关注这里的大买家也少，就不展开介绍了，目前有套低楼层2280万在卖。

总的来说，水榭春天5期小区品质、物业管理都不错，车位充足，花园是深高北学区小区中最大的，住家舒适度高，周边环境也较好，商业配套完善，小区主打2、3、4房户型，其中2房户型是上车深高北学位的门槛，且只有这个小区才有，总价低，所以很多需要学位的刚需群体首要选择就是这个小区，不足之处在于4、5栋靠马路的户型会有噪音困扰。

02 水榭春天6期

(6期A区)

2013年入伙，分为A、B两区，花园有点小，A区有5栋，除了2栋是2梯4户外其他栋均是2梯5户；B区4栋，除了4栋是2梯4户外其他栋均是2梯5户。B区带泳池，AB区有天桥互通，整个5、6期都能共享花园，车位比1:1，两区户型设计基本上是一样的，都是以3、4房为主，目前A区均价12.1万左右，B区均价11.6万左右。

3房2卫

3房面积在82-89平左右，和5期的3房户型格局大体一样，也是有两种户型格局，唯一不同的就是因奇偶数层分客厅正/侧出阳台，或者卧室出阳台，朝向都还不错，A区1、2栋靠近民塘路，会有噪音影响。第一种3个房间在一排的分布在A区3、4座的E户型、5座C户型和B区1座的E户型，偶数层客厅出阳台，奇数层卧室出阳台；第二种就是剩下的该面积范围内的户型，偶数层客厅正出阳台，奇数层客厅侧出阳台。

128平4房

128平4房分布在A区1/3/4座和B区1/2/3座的A户型，和5期146-147平4房的户型格局类似，就是客厅面积小点，同时奇数层客厅正出阳台、偶数层客厅侧出阳台，不过朝向有点差，客厅都是偏北向（西北、东北）。3月初中楼层有1328万成交的，目前有套东北向低楼层报价1350万在卖，对比5期136平的，价格相差悬殊。

150平5房

150平5房分布在A区2/5座和B区4座的A户型，格局和面积都接近5期146-147平的，奇数层客厅正出阳台，偶数层客厅侧出阳台，不足之处也是客厅都是偏北向，放卖、成交都很少，目前没有在卖的。

我们可以发现，6期的大户型通透性很好，就是客厅朝向有点差，但是视野好，无遮挡看市政绿地，原本开发商是可以设计成客厅偏南向的，不过视野会受隔壁户型、楼栋影响，6期大户型整体设计应该是为了景观和视野牺牲了朝向。

通过上面5、6期的介绍，两期户型格局差不多，但5期花园更大、多数户型朝向好、离学校近，住家舒适度更高；6期社区花园有点小，内部设施一般，放卖和成交都比较少，离学校相对较远，这也是为何多数人会选择5期的原因。面积接近的同等户型5期卖价会比6期高，比如上面提到的5期136平4房和6期128平房，报价差就在300万以上，而且5期还有上车的小2房户型，社区成交活跃度高。

03 汇龙湾

2014年入伙，小区不大，由3栋高层和8栋联排别墅组成半围合式花园，带泳池，车位比1:1.1，主打赠送，所有户型都是南向、东南向、西南向，靠近民宝路的户型会有点吵，步行10分钟左右可到红山地铁站。汇龙湾相对水榭5、6期和金亨利来说相对比较“低调”，自深高北加持后，汇龙湾的热度和成交量就明显上升了，目前均价13.2万左右。

小区由3栋31-33层塔楼组成，各分A、B座，均是2梯4户，户型区间是86-152平的3-5房，基本都带入户，除1A座152平是双证户型外，其他都是单证。

3房2卫

3房有3种户型格局，86平和104平的户型格局类似，88平和89平是另外两种。

86平（分布在2栋A座B户型和2栋B座A户型）和104平（分布在2栋两座的端头位）的3房，户型方正、横厅出阳台，通透性一般，均南向看花园安静。86平的很少放卖，目前有套高楼层1300万在卖，业主自住，心态很高（单价15.6万），104平低楼层才报价1350万，这两套都没性价比。

88平3房分布在3栋A/B座和1栋B座的C、D户型，户型方正实用、客厅出阳台，采光通风不错，3栋的该户型看路，有噪音影响，1栋的看花园安静。目前有3套在卖，报价1138-1300万左右。随着市场热度回落，业主报价相对没那么坚挺了，急卖的也会适时调整价格，原先2套报价1168万这个月都回调至1138万了。

89平3房分布在2栋A/B座的C、D户型，户型方正实用，客厅出阳台、看花园安静，采光通风不错，3个卧室在一排。3月份一套低楼层1125万成交，目前有3套在卖，报价1168-1250万之间。

4房

4房有两种户型格局。第一种是3栋A座A户型（115平）/B户型（89平）、B座A户型（86平）/B户型（99平），都是格局相同的4房户型，户型方正实用，奇数层客厅正出阳台、偶数层客厅侧出阳台，餐厅带明窗，通透性非常好，赠送多，实用率超高，不过挨着民宝路，有点吵，早在2016年小区就以9.6万/平的单价成交了1套，刷新了当时龙华住宅单价最高水平。该户型放卖、成交都比较少，目前有套89平高楼层报价1420万在卖（单价16万多），115平有套报价1580万在卖，2套都放盘2个多月了。

第二种是117平的4房分布在1栋B座A、B户型，户型格局和86平的3房类似，都是横厅，就是主卧对过去多了一个房间。有套改成了3房的报价1580万在卖。

汇龙湾户型实用率高，所有户型都是偏南向，斜对面就是深高北校区，10分钟可到红山地铁站，不足之处在于小区体量小、开发商知名度不高，物业管理也一般，靠近民塘路和民宝路的楼栋会有噪音困扰，周边配套也有点欠缺，整体成交和关注度没水榭春天5/6期和金亨利高。

04 金亨利首付

2014年入伙小区，有ABCDE共5栋，其中C栋有两座，基本是2梯4户，带泳池，车位比1:1，也是主打赠送，旁边就是深高北学校，上学非常方便，离红山地铁站只有5分钟距离，不足之处是小区位置目前有点孤单，附近小区不成片，旁边就是4号线线路，会有噪音影响，楼下生活配套有点不足，住家氛围不怎么浓厚，目前均价12.6万左右。

小区入门户型就是2房，复式可做4-6房，还有平层5房，所有户型都是偏南向，因为前段时间被纳入房价异常小区，一开始是小区所有在卖房源都被下架了，现在部分展示，一些单价太高的依旧没有对外展示。

88平2+1房

该户型是小区入门级2房户型，分布在BC栋02、03户型，带入户花园，可做2+1房，户型方正、客厅出阳台，因为最小的房间是暗房，不实用，厨房采光也一般，不太推荐。该户型4月底有套高楼层1050万成交，目前2套在卖，报价1100-1200万左右。

89平的平层和复式

89平的平层4房分布在BC栋01、04户型，户型方正、实用率很高，客厅出阳台，不过住家舒适度有点欠缺，最小的两个次卧影响了房子通风，同时临民宝路，有噪音影响。这种户型比较适合想要学位但预算有限、家庭人口较多的购房者，该户型5月底中楼层1265万成交，目前3套在卖，报价1200-1380万左右，1200万的是低楼层毛坯房，1380万那套可能因为报价太高，没有对外展示。

89平的复式6房分布在AE栋的02、03户型，标准复式，户型方正、客厅出阳台东南向，实用率非常高，楼下2个房间，楼上可以做到4个房间，多数当5房用，采光视野都很好，E栋的看路和学校，可能有点噪音。该户型今年没有成交，目前1套中楼层报价1450万左右在卖，业主自住，诚心卖但也不急，价格空间不大，毕竟这个复式户型本身就不多，拿出来卖的也少。

130和143平4房

130平4房分布在A/E座01、04户型，E座01、04+05户型（双拼），户型方正，客厅出大阳台，餐厅也带阳台，通透性、采光非常好，厨房也带生活阳台，可做4+1房，A栋看花园安静，E栋看白松一路会存在噪音困扰。该户型成交比较少，目前2套单证报价1520-1730万左右，双证有套高楼层报价1360万在卖。

143平的4房分布在D座01、04户型（04户型10楼以下是双拼户型），大体格局和130平的类似，整体空间、舒适感要更强，可做4+1房，细微差别是餐厅旁的次卧也带阳台。放卖、成交都很少，目前仅一套南向低楼层报价1798万在卖。

小区还有134平的双证户型，户型还不错，最大亮点是客厅及客厅方向的卧室都带阳台。

金亨利首府离红山地铁站最近，学校就在小区旁边，上学方便，楼龄新、楼间距大、赠送十分给力，总价和单价卖得高也是有原因的，只是近年来因为深高北被捧得太高，业主们心态也不断上升，报价没有最高，只有更高。目前周边配套、环境一般，离地铁线近会存在噪音困扰，以后等红山6979起来可能会更有生活气氛。二期4月底发公告说卖完了，进入二手房市场的话，能搭板价格肯定不会比周边低，至少也是追平，不能的话最大卖点那也只剩深高北学位了。

5月份金亨利首府被列入了房价异常小区名单，房源下架一段时间后，目前仅展示一些相比前期成交价价差不大的房源，这类房源要么是低楼层、要么毛坯，楼层、装修好的房子价格肯定不低，业主肯定不会因为不让公开展示就下调价格，有客户咨询的话，中介都是私下推的。

结语

抛开学位来看，介绍完深高北四盘后，相信大家对这几个小区的品质和实用率都是有目共睹的，单从外立面就能看到它们在红山甚至龙华的地位，所处位置拥有龙华最好的配套资源，红山6979商业已部分营业，市级配套图书馆、美术馆、大面积的市政绿地公园等，住家环境、配套在龙华都是屈指可数的。

这4个小区楼龄、品质都可以，总价也接近，家庭人口较多、想要离学校和地铁近的，选金亨利合适，平层4房、复式5房都有，实用率很高，不过生活配套和氛围目前有点欠缺；汇龙湾主打赠送，户型几乎全是偏南向，86平的4房很适合家庭人口稍多的，就是社区不大、开发商知名度不高，物业管理也一般（外墙脱落后一直没有修复）。

考虑住家氛围的话，肯定是水榭春天5期了，周边环境好、社区大，户型选择也多样，还有低总价2房刚需or学位上车户型；6期也不错，户型和5期差不多，其中A区比B区更好，带花园、住家不错，离学校有点距离，具体就看个人需求来选择了。

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