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15年期的房贷提前还款最佳时间看这里!银行经理:提前还房贷万万不要超过“一定时间”,白白浪费钱

买房贷款目前来说是再正常不过的事了。

据央行报告显示,截至2020年第一季度末,全国个人住房贷款余额为31.15万亿韩元,比去年同期的22.86万亿韩元增加了8.29万亿韩元。

一句话,买房贷款不丢人。

然而,房子作为一个普通家庭最大宗资产,往往要倾全家之力,说到底,都是血汗钱,所以,在选择房贷时,我们尽量选择最为划算的还款方式,在不少人看来,能选择等额本金,就不选择等额本息,能选择20年期就不选择30年期。

但现实可能未必如此,还要看买房目的。

比如说买房为了投资,一般会尽量用足杠杆,采取“长贷短还”方式,能贷30年就不贷20年,把房贷周期尽量拉长,其目的是使资金效率发挥到极致:每个月可以少还款和买更多房产,然后在最短的时间把房贷还清(房子转手时),一般不会超过2-3年时间。

而自住买房就不一样。贷款时间越短,其支付的利息越少,很多人只有在现阶段月供还款能力不济的情况下,才会选择更长时间的贷款。除了传统思想“借款时间长”有压力外,更多的则是来源于对“上有老、下有小”以及未来工作收入的不确定预期。

不过,从过往经验来看,如果“担忧借款多、还款时间长”落实在实际行动上未必就明智,比如30年前1块糖只要5分钱,现在可能要一元,增加了20倍,其实,这就是我们常说的货币贬值,20年前货币供应M2只有13万亿元出头,而到今年5月份已经达到210万亿元,增加了16倍。

正因为如此,一般说来,按等额本息来算,贷100万贷30年,利息总额看似快赶上本金了,但20-30年后,这100万元利息根本就不算什么,或许只相当于你1年的收入了,可以想象,那个时候再买房的话,其房贷数额也会等比例增加,所以,考虑到通胀因素,一些人宁愿把不断积累的钱用于其他投资,也不愿意提前还贷。

当然,这也是有前提的,那就是你在其他方面的投资收益率一定要高于房贷利率,否则就得不偿失了,在投资渠道狭窄的情况下,确实有很多人找不到收益高且安全的投资项目,怎么办呢?在某资深银行经理看来,提前还房贷在制度设计上是可行的,但一旦超过这个时间,就没必要提前还款了,白白浪费钱。为什么这么说呢?来看看分析。

先说等额本息

假如商贷100万元,30年期,按最新的LPR利率4.65%算(如下图),每月还款额都是5156.37元,但1-10期的每月本金还款额少,只有1300元左右,而月利息还款额比较多,都在3800多元。

再看看最后1期(第360期),利息只有19.9元,而本金还款额高达5136.47元,本金占了绝大部分。

通过对比发现,前期大部分还款时间都是在还利息,而后期还款的大头则是本金,所以,按照本金利息构成规律,当还款期超过贷款总周期一半的时候,利息差不多还掉了总利息的7成,而后面一半时间只还了3成左右的利息,其中月供里绝大部分还的就是本金。因而,采取等额本息还款方式,超过一半还款期就没必要提前还款了,贷30年房贷,尽量选择在前15年提前还贷。

再说等额本金

也是贷100万商贷,房贷利率也是4.65%,30年时间(见下图),可以看出,每月还款本金都是2777.78元,月供利息跟随月还款总额呈现一个逐渐递减过程,前高后低。

在最后一期,即360期的时候,月还款总额几乎全是本金,利息只有10.76元,由此可知,利息在前面基本都还掉了,按照同样的算法,采取等额本金还款方式,当超过总还款期1/3时,就没必要提前还了,房贷30年期,若要提前还款,最好选择在前10年提前还款。

通过以上对比可知,若有提前还款打算,等额本息和等额本金应选择相对应的时间还款,超过这个时间还款的意义就不大了,从经济角度看,等额本息下半还款期和等额本金剩余2/3还款期,均只有少量利息加绝大部分本金,如果这个时候再提前还款,相当于把极低利率的房贷还掉了,等于白白浪费钱,即使把这些还款存银行也比用来提前还贷的强。

最后再提醒一点,当我们提前还贷时,银行会给你两个选择,一是缩短还款期限,二是减少月还款额。根据银行计算房贷利息原理:

根据贷款金额占据银行时间成本来核算的,不同的时间贷款期限所对应的利率档次差别很大,贷款时间越短越有可能归入低利率档次。

即是说,当缩短还款期限后,房贷利率档次有可能划分到更低档利率,从这个角度看,选择缩短还款期限比减少月还款额方式更能节省利息,选择前者更划算。当然,如果经济后期感觉经济压力比较大,那你也可以选择保持还款周期,而减少还款额。

以上就是关于提前还房贷知识的介绍,对此,你了解吗?若有疑问,欢迎下方留言交流。

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