10月份深圳房贷审批需要多久，干货看这篇!房贷申请攻略

房子的价值在于金融属性。总之就是大海

当我们顺利购买合适的房子时，房贷申请角度也有不少值得注意的细节。这就是容易被忽视的存在。

若是能提前知道并理解，以后家庭再次购入或置换房产的时候，能起到事半功倍的效果，所以这次在合规范围内，给大家分享下我的看法。

一、贷款主体

首先是产权和贷款主体上面，尤其是许多年轻情侣准备婚房时，为了给另一半更多安全感，多少会主动或被动的写上双方名字，以此来证明爱情的牢固。

当几年后小孩长大屋子变得拥挤准备改善置换，又或者手头资金充裕想要二次购入房产，才会注意到受制于限购限贷，购房成本巨高。

正常家庭二套购房首付最低七成，750万以上非普通住宅则八成，考虑到目前指导价的影响，超出部分还有大量差额不能贷款，想要买二套基本约等于全款购入。

就算家庭持有房产如数出售，夫妻双方因为前期贷款主体都有落下房贷记录，那么在深圳不管如何购房，首付也是至少五成起，非普通住宅则要六成，置换购房变得非常乏力。

其实婚后买房不管写在谁名下都是夫妻共同财产，但要是前期购房和贷款主体只是单方名义，在合规范围内是可以将购房&贷款资质优化成首套三成，这样局面相差甚大，不管短期有没有再次购房&置换的打算，起码都能给未来的自己留个选择权。

每个人的家庭环境和条件都不同，这套逻辑未必适合所有人，但我们在主体选择上有更清晰的认识，理解不同选择的成本和收益，也能更方便的做出相对优的决策。

二、限贷政策

限贷政策方面近一年变化很大，以至于不少从业人员还没缓过劲来对于细节懵懵懂懂，同样问题多问几个人有时能搞出n个不同版本的答案。

这种情况可能是专业不足所导致，也有可能因为出于免责考虑，不确定/有争议的情况对外口径一律按最保守的状态来。

实际上不用想的太复杂，直接以下图为准大家按自身情况对号入座就行，都是银行执行细则来的，普遍从业人员也都是基于此表进行解读：

偏基础的部分我就不多说了，说几个很多人都不知道或者比较有争议的重点，大家可以注意下：

1，针对离异人士的限购政策是按满三年来判定，但差异化信贷方面银行都是按“满两年”来执行。

2，离异人士两年内购房，只要名下无房贷，银行在资质判定上皆认定为首套利率，且贷款成数上不区分非普通住宅，首付不用多一成。

基于这两点具体到现实场景中，可以给大家举如下例子参考：

1，离异前家庭有一套住房，无房且无房贷记录一方首付只需五成，倘若离异满两年则首付三成。

2，离异前家庭有一套住房，无房但有房贷记录一方首付只需七成，不区分非普通住宅。

3，离异前家庭房产全部出售，有房贷记录方七成，满两年后五至六成，但无房贷记录这方首付直接三成。

可能不同银行的执行情况会有偏差，但大体方向基本没啥问题，所以大家可以重新审视下自己的购房资质，看看和以前理解的是否有所偏差，实际首付会不会更低一些，或者远期有优化空间。

三、还款方式

房贷的还款方式上到底选等额本息还是等额本金，这类问题实在很小白，但关心和问的又特别多，我看了很多科普发现其实压根没几个说到要点。

其实银行在房贷利率的判定上，不管是等额本息还是等额本金那种方式，计算利息都是按照你在银行这边的资金占用率来的，两者之间的区别只是归还本金和利息的比例分摊方式。

等额本金还款前期还款压力更大，本金还的更多，那么银行这边的之间占用也就变少，那么利息递减；

等额本金还款前期还款压力更小，本金还的更少，那么银行这边的之间占用也就变多，那么利息更高。

这个问题的本质压根不是在于那种还款方式更划算，而是借银行的钱到底值不值。

如果一开始就觉得房贷是亏的，担心利息高，那么不贷款/少贷款或者把贷款年限压低，和等额本金的还款逻辑以及效果并无差异。

至于搞不搞房贷，相信各路大佬也都给大家解释了个遍，啥央行放水通货膨胀随着时间长了负债会稀释，那么借到等于赚到。

或者适当低成本且长期稳定的杠杆，多出来的钱放银行理财做下对冲也花不了啥成本，可控范围内可以很好的放大收益，人生难得这么几次机会，属于国家福利，不用白不用。

四、银行流水

因为最近半年新房的贷款卡的比较严，所以流水问题再次又搬到了大众视野中，针对这个问题倒也不难处理，但出于合规考虑，我也不太好说的太刺激，大家自行体会。

先说新房方面，基于相关监管方要求，只要近期有非直系亲属（包括男女朋友前夫前妻）的大额转账，若是无法提供相关资金合理化凭证，如借款得有当初转出记录和借条，不然一律认定为有代持嫌疑，则无法贷款甚至直接认筹都过不了。

所以若是有可能被误伤，那顺着要求来不就完事了，近期大额转账不行那就提前筹备咯，不让非直系亲属转那就找直系亲属转呗，要来不及取现回存或买理财赎回也是很好的解释方式，基于这些再自己账户内多过几道就好了。

至于要是贷款申请上银行流水若不够，新房现在太严了，不建议做啥第三方违规版本，尽量花点时间把自己真实收入结构优化成得加多元化，要是着急，毕竟新房性价比普遍比较不错，贷款下来的优先级还是最高的，看看能不能让父母担保咯。

实在还不行，只要不是房企刻意刁难，看很多项目失败率也没那么高，银行方面基本也还是有适当沟通的空间，建议花点成本试试找下渠道。

二手这块比以前相对更严了一些，但监管力度整体还好，只要不是贷款金额特别大，比如千万以内要沟通基本没啥压力，一切交给中介和按揭员就行，相信他们。

所以没必要太紧张，能不担保就别担保，毕竟还是算一半负债的，对担保人下次买房如果没有很高流水覆盖会有影响的。

题外话则是大家要对担保有清晰的概念，这玩意相当于第二还款人，借款人如果债务出现问题担保人是需要无偿代偿贷款的，人心难测，除了至亲不建议给任何人做担保，要知道淘宝上的房子有三分之一左右，都是相信朋友帮忙担保结果对方生意失败啥的因此被牵连。

五、贷款年龄

家庭购房资质的充分利用上，父母名义很多人都担心贷款年龄上限卡着，导致贷款成数、贷款年限都会受到影响，从而申请难度和还贷压力一起变大。

目前各银行之间房贷上面，对于年龄判断大概是如下政策，大家可以自行对号入座评估：

值得注意的在于，工行的年龄（男）上限实际可以到75岁，而*行方面若贷款人和子女资质良好配合担保，有办法往80岁沟通，所以大家可以看下有没有利用的机会。

不过前提是父母得有深圳的购房资质，通常子女深户满八年可以随迁入户，之后交社保或纳税三年就行，而纳税是不受退休影响的。

六、银行选择

看很多人在按揭银行的选择上，普遍都是关心利率高低和商转公那个便宜，实际上国内的银行上有人行统一监管，房贷利率目前几乎都是一样，组合贷方面除了提前还款罚息不同也基本没啥区别。

通常我会建议大家重点关注，如服务态度、服务效率、赎楼罚息、取证速度等这些与未来卖房效率有和成本有影响的地方。

又或者银行配套关联的的信用卡、信用贷、装修贷、抵押经营贷等金融熟悉比较灵活的大行，以后如果有需要资金调配的时候能够更加灵活，成本也更低。

受限于篇幅我没法把每个银行特性和政策挨个给大家解释，直接说结论便是，如果条件良好默认建行＞招行＞中行，若是流水征信等资质有问题那应该优先考虑如何把贷款做下来，多听销售、按揭员、客户经理们的建议，不过通常都是工行、农行会相对宽松。

这些可能对大家来说都是一些很抽象的概念，但只需要在选择银行时适当微调，当以后要考虑换房的时候，可能会有意想不到的惊喜。