【桃园公寓为什么便宜】专题北京楼市：学区房不要乱买，买错！未来不涨还被套

我是北京房姐姐，资深房地产投资专家。

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提问：家庭收入：88年夫妻税后现金年收入60W（年度俩人开销20W，当前无重大支出，考虑2年内要孩子） 当前自住房产：北京望花路西里18年初买的首套房，楼层3层，房本面积58.9㎡，总价363W，买的85年的“老破小”。首付等花了160多万，贷款200w分期25年，月供1.2W。（感觉买贵了么？）一居改两居了。 现在有：40W现金，父母广东兴宁市有一个35W老房打算变卖。 诉求：买80到100平米房，1老人住2投资保值，老公预计在东莞樟木头镇贷款购买，在网上网上看了行情，1.5W一平，二手房，我感觉南方太贵了。我想在北京周边买。 问：在东莞买房预计花费150w，有投资或保值价值么？

回答：望京还好，长期看不会亏 如果东莞有自住需求可以买，东莞投资长期看好，注意不要买远郊ceo盘 150在北京周边没有好的选择

提问：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（价值900w）、北京大兴一套70平一居室（目前一家三口自住，价值300w），孩子今年开始在大兴上幼儿园，2023年小学想在东西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭负债160w。需求有三点，1.2023年之前买套东西海学区房，中等学区即可 2，杭州大房子卖掉之后要再买套小两居(一是我的户口在杭州二是过年回杭州有地方住) 3，家庭的这点资产该怎么倒腾能做到保值。帮忙给点建议，大兴的一居室要什么时候出掉？杭州的房子什么时候卖？北京学区房和杭州的小两居大概买什么价位什么样的房子比较好？以上的买房卖房顺序是什么？现在思路比较乱，麻烦帮忙梳理下，tks

回答：北京学区房不着急买，23年看政策再决定买哪里。 杭州的玩法和北京不同，建议新盘，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定收益，如果能抢到利润比较可观。 就是中签率低，可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。 建议60-70%的预算留给北京，剩下留给杭州 优先卖杭州，买北京

提问：亲爱的房姐，能谈谈东莞、惠州、佛山三个地方，哪个地方最具投资潜力吗？

回答：说一下广东适合投资的城市: 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 佛山临广州，蹭广佛同城。 东莞临深圳，有华为大厂支撑。 惠州市环深入坑标配，属于天量供应，二手房找不到接盘侠。

提问：房姐好，急需您的专业意见，子弹200-250，sdsf，孩子小学三年级，租住朝青国美第一城，小学一般，考虑买房兼顾好一点儿的初中，目前三个板块在看，望京陈经伦片区、亚运村朝外、双井工大，希望两居自住和保值，以下几个小区哪个更值得买：南湖中东园、望京西园、宝星园、慧忠里、慧忠北里、百环家园、九龙花园；或者麻烦您给推荐适合的小区；朝青国美划片北京二中朝阳分校，学校很新，是否也可以考虑入手国美两居？期待您的专业意见，多谢多谢

回答：朝外跟陈经纶教育质量差别不大 但朝外片区的房子普遍偏老，保值效果一般 如果综合考虑 建议 宝星园、望京西园、南湖中东园 二中朝阳分校比较新现在不好说，有待观察

提问：房姐，从现在的成交量来看，北京整体行情是不是已经从底部往上走，最近发现周围突然好多同事在北京买房子，还有好多想置换的。如果没有政策压制，可见北京的爆发力非同一般呢。

回答：成交量在回暖过程中。 整个市场呈现的行情是： 部分低总价的房源绝对数量在减少，比如300内上半年一个区域有100套，今天只有20-30套。 优质房源停留时间更短，当天隔天的成交开始出现。 置换的购买力开始增长。 无论是购买力，还是交易量，还是大的行情走势，北京都不缺。 政策压制下，能量溢出也很明显。 可能就缺一个契机破局。

提问：房姐你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周边买一套房。400万左右，有推荐吗

回答：西北旺以前分析过 表面：高薪码农集中区，海淀学区，新房环境好。 本质：郊区交通割裂地段白领刚需房，码农自产自销定向收割。 西北旺在海淀都算比较贵的。 不如西二旗西三旗回龙观。

提问：房姐，请教在西站附近上班，想买品质盘+学区的组合，品质房首付350-400，用我的sfsd资格，最好三居，选哪里合适？学区计划用gf的sfsd资格在西城购入，首付200左右，建议什么区域？流水充足，子弹总计这么多，这样分配是否合理？万分感谢

回答：分配没问题 看下荣丰2008，片区内寻找总价最低的标的上车 自住从草桥至马家堡沿线寻找，这一片溢价没那么严重 推荐看下上海建筑、福海棠华苑

提问：房姐您好！感谢百忙之中关注。夫妻俩三十出头，毕业后落户，一方在西城，一方在望京工作，今年有要娃计划，目前家庭年收入税后80万左右。2016年底因房价暴涨，着急入手了亚运村安慧里小两室，目前中介估值450万左右，贷款200万，手头存款差不多可以还清房贷。有再买一套的需求，解决父母养老问题，一并解决学区有点信心不足。请问1.是否需要尽快准备买二套，还是可以继续存钱观望？2.本打算本小区周围购入二套，方便走动，但是房姐认为亚运村附近溢价，是否有其他区域或者合适小区推荐？感谢指点迷津！

回答：如果二套就看你们是否着急，现在的市场不会大涨大跌 正适合淘笋，安慧里本身价格就偏高，不适合再入，不如看看千鹤家园或者罗马家园这一片

提问：北七家190平450万，实际面积300平，房姐老师您觉得合适吗？

回答：应该是望都家园或者桃园公寓那几套6&7层的顶复。 2.5万多的价格，和天通苑顶复是一样的，套内应该是160左右，赠送60平，没有300。 没有地铁（硬伤），房龄更老，和天通苑一样价格，优先买天通苑。

提问：新人首问： 夫妻名下两套房，1.一套西二旗（金域华府），现自住，市场价600w，公积金。2.东城区学区房老破小，2019年1月1日前入，可不派位入对口学校，现市场价750w，商贷剩200w左右，现出租。孩子明年上小学。不想长期租房以及二胎打算，想在孩子入学后学校附近入手一套大房子，计划长期持有，自住兼保值。夫妻俩知春路和五棵松上班。 问题：1.学校在北二环附近，初步考虑东北三环，看了国际村和金星园，哪个更好？是否有其他盘推荐，计划预算1200w上下；2.购房资格：用老人户口（60多岁）应该算sfsd，但还款压力大；出掉一套加现金和dyd，有望全款；怎么选？卖哪套比较合适？

回答：国际村>金星园 国际村的房子品质还可以，缺点是周围有点荒凉，不过整个太阳宫都有点这个毛病也不用特别介意。 可以出掉东城老破小

提问：您好房姐 我父母有草桥欣园跃层120平米房一套 长城源著80多平米房一套 海南琼海两套 现在父母已经搬进十年使用权的养老院 想把几套房子都卖掉 钱分我们 我目前在北京只有一套自住房 亦庄300平米别墅 我是直接要父母草桥的房子 留着自住或者有保值的价值 还是不要而贷款买一套喜欢的房子（东二 三 四环好一些楼盘） 可以买1500万到2000万总价的房子 目前自住的亦庄别墅是有贷款 月供2万元 以前卖过两套房 这套别墅已经属于二套贷款 目前年收入在300—400万 还有海南的房子近期想卖两套 房姐 大致情况就是这些 请给予建议 谢谢 如果可以不公开发布这条提问 将会感激不尽

回答：建议贷款买朝阳，朝阳的价值大于丰台，可以看看 天鹅湾北区和星河湾 自住品质不错兼顾保值属性。海南房产建议趁早出售，旅游养老地产基本没有流动性也不保值

提问：尊敬的房姐好！我们在六道口上班（高校），孩子一岁，可上高校附小，但考虑到孩子上学路程时间，还是想买六道口附近，六道口溢价多，我们想在六道口淘淘有没有笋户的电梯房，富润家园，文成杰座，中铁翰庭两居室，多少价格算笋户，值得投资呢？另外六道口未来还有发展空间吗？我们现在昌平县城一套房，打算置换。置换这样操作有利吗？

回答：富润家园 7，文成杰座 7，中铁翰庭 8 六道口本就溢价区域，有性价比的标的非常少，淘笋相对困难 昌平县城出掉吧，没有长期持有价值

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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