【人防兼顾车位】人防车位使用权属全体业主，业主不需向开发商交付“停车费”

人防工程(非市政)使用权归业主

开发商将小区地下人防工程分为车座，以租赁、销售的名义让给业主，有的租期到期到70年，有的租期为20年，但出售不能给业主开具产权证明。等开发商的目的除了收取业主购买的外向业主外，还重新收取所谓的停车费。(阿尔伯特爱因斯坦)(以英语发言)。

对于此种现象，很多业主因人防车位停车问题向各政府机关反映投诉，与开发商、开发商确定的物业服务公司交涉，与开发商打官司要求返还资金，等等......，均屡见不鲜，但往往开发商牢牢把握人防工程不放，照样向业主收取“停车费”。业主眼睁开发商控制人防车位，但实际权益迟迟得不到维护。

出现这种问题，笔者认为：这与各政府机关、政府行政部门对于人防车位平时使用权的归属存在误区，认识不明确，有很大关系。因此在实际执行中，各机构没有认为小区全体业主是人防车位的使用权人，而放任开发商及开发商引进的物业对人防车位非法的侵占与处置，损害广大业主的合法利益。

人防车位开发商不能出租、出卖

人民防空工程的投资者为全体业主，人防车位使用权归业主，人防车位收益权归业主所有

《人民防空法》：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有

《人民防空法》第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；

人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

人防工程的主体为商品楼房地基不可分割的一部分，所以人防工程的建设成本已经纳入商品房的建设成本之中，业主自开发商处购买商品房，即一并购买得商品房楼层下的地基，并且购买得小区建筑区划内的全部建设用地使用权（包括所在商品楼的建设用地），最终人防工程的投资者为全体业主。

所以，人民防空工程的投资者为全体业主，人防车位使用权归业主，人防车位收益归业主所有。

有些人，以业主的不动产权证上记载的商品房面积、公摊面积等不包含人防工程的面积，来确定业主不是人防工程的投资者，否定业主对人防工程应拥有的合法权利，这是以偏概全：

他们仅仅看到业主所购买商品房的记载信息，但没有看到业主作为购房者，购买的不仅仅是一套商品房，购买的还有商品房所在的小区（环境）及承载商品房的建设土地、商品房主体结构等等。

《江苏省人民防空工程建设使用规定》（2020年1月1日施行）地方行政法规

《江苏省人民防空工程建设使用规定》：小区人防工程在业主委员会成立后，由业主委员会作为平时使用权利人

《江苏省人民防空工程建设使用规定》是江苏省人民政府制定的地方行政法规，该法明确：住宅小区内依法配建的人防工程可以由建设单位、业主委员会、物业管理委员会等作为平时使用人进行维护、管理；同时，明确人防工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金应当单独列账，保障保修期满后防空地下室维修更新等必要支出。

《江苏省人民防空工程建设使用规定》明确规定了：

“......人防工程未交付的，由人防工程建设单位负责维护管理；交付平时使用的，由 平时使用人 负责维护管理。”

“住宅小区内依法配建的防空地下室可以由下列主体作为 平时使用人：

（一）业主委员会、物业管理委员会成立前，由人防工程建设单位作为平时使用人；

（二）业主委员会成立后，由业主委员会作为平时使用人；

（三）依法组成物业管理委员会的，由物业管理委员会作为平时使用人；

（四）法律、法规、规章规定的其他主体。”

也就是说：小区业主只要成立“业主委员会”、“物业管理委员会”能够代表小区业主权利的组织，开发商就应当将小区人防工程的平时使用、管理、收益权交予业主（业主委员会、物业管理委员会）承接，由业主委员会、物业管理委员会代表业主行使权利。

【因：“业主委员会”、“物业管理委员会”为代表业主权利的组织，只有成立这样代表业主的组织，才能作为主体代表业主对外行使权利】

《江苏省人民防空工程建设使用规定》是在全国范围内出台的明确规定“业主对小区人防工程所具有的平时使用权”的为数不多的地方行政法规，该法的出台，使在江苏省的范围内对小区人防工程平时使用权有了明文的规范，避免了江苏各政府机关、政府行政部门对此的误区。