住房和城乡建设局智慧物业管理系统
、项目目标
当前，管理基本上使用word、excel或传统纸质等办公，处于半手工操作状态，工作量大， 效率低，费工费时。随着物业公司管理观念的转变，对物业管理的要求越来越高，现有的管理方式已不能满足公司管理的要求，因此，为提高公司管理的水平和质量，充分发挥现在信息管理的高效率、高质量的特点，合理调配公司设备管理科，提出加快管理信息系统的要求：
- 系统应采用基于分层体系结构和分布处理技术，采用成熟的开发技术，遵从“高聚合、低偶合”的软件开发思想，保证系统运行的实时性、有效性、以及并发处理性能。
- 根据公司决策层的要求实现必要的信息挖掘和决策支持。
- 可支持多项目，高并发性。
- 实用性，易用性：系统需要保持良好的实用性和易用性，能够根据用户的使用习惯,组织相关功能和操作,功能全面，能满足目前日常业务处理和未来预见的相关需求。
- 稳定性：系统必须保持高度的稳定性,不能造成数据的丢失和破坏数据的完整性。
- 良好的性能：在满足实际最大并发用户数下，需要保持良好的操作性能。
- 可扩展性：软件自身需要保持良好的可扩展性，以满足未来业务发展下，系统稳定快速的升级。系统需要保持良好的可扩展性，以适应未来业务规模的扩大。
- 灵活性：系统要保持高度的灵活可配置性与自定义性，满足业务多样性和业务发展与变化的需要，提供相关报表、图形设计、生成、导出功能。
- 安全性：系统必须具备高度的安全机制，保证业务和数据的安全，系统同时必须具备安全可靠的恢复与备份机制。
- 可集成性：系统必须预留标准开放的接口，以便与其他系统的集成。
- 标准化：物业管理信息的标准化管理，包括统一单位编码、数据格式、报表格式流程等。
二、技术部分要求
- 项目架构要求
系统具体技术必须是B/S方式。系统必须采用国际技术标准和规范，如：Web Service、SOA
（面向服务架构）方法及EAI（企业应用集成）技术，数据库需支持MY SQL、MongoDB，支持多节点管控。
系统功能需求员工端app
功能 模块 | 功能菜单 | 备注 |
待办 | 待接单 | 提供工单流转的全部流程处理动作，如提单、录单、接单、处理、挂起、督办、评价、支持抢单模式 |
我的工单 | ||
日常 | 工单查询 | 查看不同类型、日期、状态、项目的工单详情，方便及时处理和跟进 |
仓库管理 | 提供物料申请、领用、退还查询和使用功能 | |
设备管理 | 主要设施设备的维修和日常保养进行登记，便于随时了解各类设施设备的运行状况和维修保养情况 | |
工单录入 | 提供各类型工单录入入口，并分类制定工作组 | |
经办工单 | 提供工单流转的经办工单查询动作 | |
我的 | 个人资料 | 员工可以查看自己的个人资料 |
通讯录 | 物业人员可以通过企业通讯录查看相关事务或部门的同事，便于及时联系和及时聊天 |
- 基础信息管理
对所有项目的房屋信息、车位信息等基础信息进行全方位的信息登记和变更管理，实 时形成相关分类报表。通过对权限划分、分类授权，让管理人员在自己权限范围内进行相应的操作、查询、统计、分析。
功能 | 分项 | 功能要求 |
服务对象信息 | 服务对象信息 |
记录服务对象等信息、电话号码、电子邮箱、QQ号
（与车位信息关联） |
建筑信息 | 房屋信息 | 1）支持管理区、楼栋、单元、楼层、房屋多层级的房屋信息管理和维护 |
2）支持房屋信息的批量导入和导出 | ||
项目信息 | 项目基本信息 |
和管控 |
项目运营信息 |
|
工单管理
可以利用APP应用、电话呼叫等渠道，通过文字、图片、语音等多种方式来提交物业服务需求。物业公司利用信息化管理平台，在线完成报修—受理—派工-接单—上门服务—完成—回 访—考核等一套完整的服务流程。客户报修后，按照对应业务的分类生成工单自动推送到对应环节的工作人员手机APP上，工作人员可以通过手机APP进行接单、回单等工作。用户和管理及客服人员都可随时通过系统查询流程的进展情况。对长时间未完成的滞留工单，系统自动预警并将预警信息推送至相应的责任部门领导，由责任部门领导进行协调和安排，督促工单完成。工单完成后，每个环节信息的运行情况都会在系统内留有详细记录，作为历史数据存档在数据库内，为考核和决策提供数据支撑。
功能 | 分项 | 功能要求 | |
工单设置 | 1) 2) 3) 4) 5) 6) | 支持不同的项目开通不同的物业服务模块（报事、特约等）。支持同一物业服务模块在不同项目实现不同的工作流程。 支持工作流程的灵活搭配，包括处理环节、审核环节、回访环节和督办环节。 支持客户对各项物业服务进行种类分类、严重性等级划分。 支持每项物业服务的时效性报警提醒和自动晋级，能自定义晋级层级，时效性支持每个项目、每项物业服务的个性化配置。 支持申请延时及审批功能； | |
工单 | |||
管理 | 7) 8) | 支持员工通过移动端发起物业服务、支持拍照、录音。 支持员工通过移动端接单、抢单、派单、处理情况反馈，支持 | |
同一任务向多人派单 | |||
工单管理 | 9) 10) 11) 12) 13) | 支持对物业工单全流程跟踪和挂起、追记功能支持物业服务工单的打印功能。 支持根据分类进行满意情况的数据分析支持物业服务工单明细的表格导出。 支持工单与仓库系统关联。实现工单与物料申领的打通 | |
工单分析 |
|
设施设备管理
建立设备设施管理平台，为每台设备生成一个唯一的二维码身份证，生成设备全生命周期管理档案，记录设备的原值、保养记录、维修记录、运行状态、维保单位、巡查、保养和维修记录等基础信息数据。
制定设备巡查维保计划，根据计划每天自动生成设备巡查、维保任务工单，推送至设备管理工作人员移动终端APP上。工作人员按照工单要求完成巡查和维保工作后，通过APP上传相应的文字和图片记录，做为设备的基础数据留存,形成可追溯的设备生命周期管理。管理人员通过手机APP扫描二维码，就可以查询到设备的各项基础信息和历史维保记录。
提供设施设备管理。
功能 | 分项 | 功能要求 |
设备管理 | 设备定义 |
|
设备信息 |
报障信息实时推送到相关部门。 | |
设备计划 |
功能，照片加入水印功能。 | |
设备报表 | 支持设备多维度报表统计分析，包括任务执行报表，设备正常异常 静态报表，设备个人报表。 |
综合安全管理
通过在项目设置巡更点，在系统内配置巡更路线、巡更任务、通过员工移动端APP下发巡更任务，员工通过扫描二维码、自拍照片、NFC芯片等认证方式，完成巡更任务，相关管理人员可
以通过APP和PC后台对巡更情况进行情况监控查询。
功能 | 分项 | 功能要求 |
巡更管理 | 巡更点管理 | 支持移动巡更 |
巡更路线 | 支持多种巡更路线管理功能，可跟巡更要求设置不同的路线，支 持有序、无序路线 | |
巡更计划 |
关处理人 | |
巡更报表 | 支持巡更报表统计功能，通过巡更次数，路线。人员维度对巡更 统计分析、支持人员轨迹。 | |
门禁管理 | 门禁管理 | 支持通过系统软件在线实现客户或者访客的身份认证，结合相关智能硬件提供的指令开门功能，实现在用户APP客户端一键开 门，方便业主和访客，享受智慧社区新便利 |
访客 管理 | 访客管理 | 支持对进出访客人员进行全面数字化管理，替代管理者完成传统 手工登记工作 |
统一收费管理系统
通过综合计费系统实现物业相关的费用计算（物业费、代收水电费、公摊费用、服务费用）、费用分摊、缴费管理、结算管理以及相关数据统计报表功能，提供费用统一配置，统一计算，统一收取服务。
功能 | 分项 | 功能要求 |
系统设置 | 系统参数设置 | 提供系统参数设置功能，支持收费科目、收费标准、分摊规则、项目服务、支付方式、月结配置、优惠规则、催缴规则等各种参数的设置，此外系统所有设置均支持默认规则，即系统不设置时也能正常使用，在最大限度降低系统初始化成 本的同时提供最大的个性化功能设置和控制 |
系统初始化设置 | 提供便捷的数据导入功能，提供各种导入模板下载和导入， 并能对导入数据进行校验和核实，包含如下数据的导入功 能：应收导入、实收导入、欠费导入、押金/定金导入、预 交款导入、银行托收协议导入、费用科目导入 | |
算费管理 | 物业费用计算 | 提供算费任务处理功能，物业公司可以根据集团管理需求， 按照不同级别（如集团统一、分公司统一、项目自主）、不 同管理需求（按月计算、按季度计算、按半年计算、按年计 |
算）、不同业务发展（物业费用计算、地产空置费计算）等 | ||
设置个性化的算费计划，系统自动根据设置实时下发相关算 | ||
费任务并推送到相关一线员工个人工作台（后台账号、手机 | ||
APP消息提醒等），一线操作员工只需要在规定的时间内按 | ||
照计划执行算费任务即可，同时物业集团管理机构可以实时 | ||
监控各个区域的算费任务执行情况； | ||
提供算费稽核功能，支持环比、同比、同期等多维度的费用 | ||
稽核，保证物业费用计算的准确性。 | ||
提供仪表相关的费用计算功能，直接和设备管理移动抄表实 | ||
时打通，物管或者业主通过手机APP抄表后抄表数据会自动 | ||
仪表费用计算 | 同步到综合费用管理子系统，计费子系统对抄表数据进行自 | |
动处理和计算，支持阶梯算费、节假日算费等多种算费方 | ||
式。 | ||
提供经营（临时）收费相关费用的实时计算功能，物业项目 | ||
管理人员可以通过系统设置各种服务费用的收费标准和计算 | ||
服务费用计算 | 公式，结合新一代物业信息化平台的客户服务子系统，业主 报单后（如家政清洁、有偿维修等），系统自动实时计算相 | |
关费用，物业服务完成后，业主直接通过手机APP即可进行 | ||
支付，系统后台实时记录和统计相关数据，并生成相应报表 | ||
提供总分表、公共仪表、公共费用等费用的分摊计算，支持 | ||
分摊费用计算 | 金额分摊、费用分摊、用量金额分摊等类型，通过面积分 摊、按户均摊、按楼层系数分摊等方式把费用按分摊标准分 | |
摊到指定的业主 | ||
提供优惠减免费用计算功能，优惠支持算费优惠和缴费优 | ||
惠：算费优惠通过配置优惠算费标准给全部或部分用户进行 | ||
优惠折扣，缴费优惠是项目通过根据物业的优惠活动先配置 | ||
优惠减免计算 | 减免、打折、赠送等优惠策略，在优惠策略中支持券、虚拟 | |
币、多缴多送等不同的方式；在用户进行缴费时，判断用户 | ||
缴费行为是否满足优惠条件，如果满足则按优惠策略进行优 | ||
惠 |
收费管理 | 无现金支付 | 提供APP缴费功能，用户APP提供账单明细查询与手机缴费的功能，客户通过用户APP点击账单，可以查询到当月账单明细以及历史账单，支持费用预缴、月卡缴费、直接通过手机 进行缴费； |
前台收银 | 提供前台缴费功能，支持按房屋（直接选择一个房屋进行缴费）、按客户（选择客户，自动带出该客户下所有房屋、车位、合同等，可选择全部或部分房屋进行缴费）维度进行缴费；支持部分收费模式，支持只缴纳某个或多个费用科目的费用（如只缴物业费），支持只缴纳一个费用项的部分费用 （如物业费1000元，只缴800元）；支持多种支付方式缴 费，如现金、POS、转账、支票等（支付方式可配置），支持同时使用多种支付方式缴费，如部分现金部分POS等（可 自由组合）；支持结余（多缴的金额）直接转预存；支持缴费记录、缴费明细查询。支持生成缴费凭证，支持收款收 据、发票等票据打印； | |
经营（临时） 收费 | 提供经营（临时）性收费功能，支持各种经营（临时）性费用的收取和结算，同时支持记录相关的收费信息（如房屋、客户、时间、费用科目、金额、缴费方式等），支持对经营 （临时）性收费业务变更、作废、查询等操作 | |
银行托收 | 提供银行托收功能，支持和各种银行和第三方托收机构的对 接，支持文件托收和接口打通实时对接两种托收方式 | |
预存管理 | 提供预存管理功能，支持预交款预存和自动抵扣、支持预交 款抵扣范围和抵扣顺序的设置 | |
停车费缴费 | 提供停车费缴费功能，支持停车费的收取和支付，支持临停 收费及月租收费 | |
缴费返销 | 提供缴费返销功能，可以对错误收费操作进行返销，同时系统提供了返销规则设置和返销流程审批等多种控制手段，可以控制轧帐是否允许返销、返销是否需要审批、隔天是否允许返销、月结是否允许返销等多种规则，同时系统提供返销 记录的查询和统计，方便统计分析。 |
提供费用调整功能，支持应收费用调整、滞纳金减免、费用 | ||
费用调整 | 转移等多种调整类型的操作，支持单户调整也支持批量调 整，支持按比例减免，支持按固定值减免，支持调整自定义 | |
流程审批，支持调整类型调整原因的自定义设置和统计 | ||
提供欠费挂起功能，支持对有异议的欠费进行挂起，支持批 | ||
欠费挂起 | 量挂起欠费，也支持部分欠费挂起，提供欠费挂起的审批和 处理，支持挂起原因录入，支持挂起欠费解卦，欠费挂起后 | |
可以暂时停止挂起费用的托收、缴费以及预存冲抵功能 | ||
欠费管理 | 提供欠费催缴功能，支持欠费的催缴和提醒，支持催缴短信 | |
模板自定义设置，支持多种催缴规则的控制和设置，包含催 | ||
欠费催缴 | 缴时段，催缴次数，催缴间隔等各种规则的设置，且可选则 | |
催缴到APP还是短信催缴，支持单户催缴和批量催缴，提供 | ||
催缴记录和催缴结果查询。 | ||
提供欠费核销功能，支持对确认收不回来呆坏账或者异常欠 | ||
欠费核销 | 费进行核销处理，欠费核销后直接删除相关欠费，支持欠费 核销的审核和处理，支持核销记录的查询，支持单户核销和 | |
批量核销 | ||
提供统一的财务退费管理和操作平台，集中处理各种财务退 | ||
财务退费 | 费，包含押金/定金退款、已收调整退款、预交款退款、异 | |
常收费退款等 | ||
提供客服轧账功能，主要用于收费客服每日交账核账，支持 | ||
财务管理 | 客服轧帐 | 按小区、按收费员轧帐，支持按收款方式进行轧帐，支持按 日轧帐，支持查看轧帐明细。能灵活的轧账时间，支持到分钟。 |
财务过账接口主要实现对计费收费系统日常费用收取和支出 | ||
的实际费用发生记录进行统计和处理，按照财务过账文件要 | ||
财务过账 | 求生成对应的过账文件，推送被财务系统进行过账处理，主 | |
要功能包括财务借方科目配置、贷方科目配置、公司账套配 | ||
置、过账凭证生成、过账文件同步等功能。 |
结算管理 | 月末结账 | 支持由集团统一设置月结时间，系统到期自动月结，不需要人工干预；支持项目根据自身需求个性化设置项目月结时 间；支持月结补录设置，发起已月结数据修复或补录申请 后，在控制时间范围内，可随时修改已月结账期的实收或应 收数据。 |
票据管理 | 提供各种收款收据的打印、收费通知单的打印等功能。 票据管理的收据编号支持自定义设置，可以设置按年连续或者按月连续，收据格式和编号可以调整； 支持收费通知单的单月或者多月打印，支持收款、押金/定金、预交款收据分别设置不同模板分开打印； 支持收款收据、押金/定金、预交款、收费通知单的备注自 定义预置，预置好备注后不用手工输入直接打印。 | |
结算管理 | 支持各种费用的结算和计提，能根据规则对物业费用缴纳中 的赠送券、体验券、各种折扣、减免等产生的费用进行支付和结算，统一管理和结算和计提物业服务产生的各种费用。 | |
接口管理 | 接口管理 | 提供统一的接口集成管理方案，支持和各种系统的打通，包含APP、财务、车场、银行、税控发票、主数据、设备、短信平台、一卡通、积分系统等业务系统，其中和APP、主数 据、设备、合同等系统对接可和内部系统无缝对接。 |
报表管理 | 报表管理 | 提供完备详细的公摊报表数据分析，通过报表分析，系统可以按照组织机构根据不同的周期，从当前选择的层次钻取其下的所有费用信息； 支持企业自定义报表的开发（需要定制化开发）。 |
仓库管理
建立物资管理平台，实现物资采购需求管理、物资采购计划管理、物资到货管理、物资领用管理、物资出库管理、物资库存管理、物资盘点清查管理等。
功能 | 分项 | 功能要求 |
仓库管理 | 物料档案管理 | 提供物料信息电子化集成方案，支持物料多级分类，档案内容包括但不限于物料名称、规格、型号、单位、数量、价 格、计价方式等 |
仓库定义 | 提供仓库、仓位管理功能，支持按项目、部门建立多个仓库 |
出、入库管理 |
| |
库存盘点 | 提供库存每月盘点功能，根据不同计价方式核算成本 | |
仓库报表 | 提供仓库报表功能，支持各种仓库报表的统计和分析 |
领导驾驶舱
建立领导展示功能，通过驾驶舱能够快速知道项目实时运行数据及进展情况，能够快速帮助领导进行工作展望及决策。。
功能 | 分项 | 功能要求 |
领导视窗 | 驾驶舱系统授 权管理 | 查询功能：输入查询条件，查询项目下授权的系统信息； 新增组织系统关联：左边项目树中先选择项目，然后点击【新增组织系统关联】选择授权给项目的系统信息 （系统为有效的状态）； 取消系统授权：驾驶舱系统授权管理界面，选择系某一个系统，进行取消操作； |
驾驶舱系统管 理 | 查询功能：输入查询条件，查询需要授权给项目的系统信息； 新增系统功能：输入系统名称、系统编码、是否拉起 （是、默认选否）、是否同步（是、默认选否）、输入系统的链接地址、状态（有效、无效）、上传系统图 标； 编辑功能：编辑系统名称、系统编码、是否拉起（是、默认选否）、是否同步（默认选是、否）、输入系统的链接地址、状态（有效、无效）、上传系统图标； 拉起：如选择是，则设置第三方系统的登录用户名和密码、链接地址，驾驶舱操作第三方系统时可以直接登录 同步：则同步系统数据； | |
领导驾驶舱 | 界面展示：物业组织机构分布图、费用收缴率、工单完结 率、用户活跃度、员工活跃度4个近3个月的统计图表 在管项目信息：点击在管项目管理面积、管理户数、员工人数、设备数量图标可以查看相应数据； 选择不同组织机构，展示组织机构下的数据信息； 选择右上角的总体概况、工程相关图标，展示相应数据； 选择右上角的【控制面板】菜单，进入控制面板选项：
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业主APP
建立县级统一入口业主管理APP，通过APP快速提高业主诉求渠道，业主可随时进行线上缴费，过程监督，物业通知，一键开门等便携服务。
功能 | 分项 | 功能要求 |
业主APP | 报修功能 | 公区报修 |
日常报修 | ||
报修流程查看 | ||
待解决 | ||
已解决 | ||
查询缴费 | 代缴费 | |
已缴费 | ||
确认缴费 | ||
预交充值 | ||
通知公告 | 物业中心发布公告信息/新闻资讯 | |
一键开门 | 连接硬件一键开门 | |
邻里商圈 | 邻里之间互动 |
- 技术指标及性能需求
技术环境要求
序号 | 指标 | 要求 |
1 | 技术 | 系统设计应采用国际技术标准和规范，如Portlets、Web Service、面向服务架构（SOA）、WSRP、XML等；在技术开发框架的设计上，要遵循当前的行业标准以及最佳实践，包括并不限于SOA服务治理，Restful接口设计理念，微服务架构等；移动接入平台 |
2 | 应用开发技术 | 平台软件需采用J2EE、PHP等体系架构开发，采用B/S结构，针对不同的开发技术，需要提供明确、可行的技术线路，保证跨平台部署及安全稳定运行 |
3 | 服务器操作系统 | 应用服务器和数据库服务器的操作系统都采用Unix或LINUX类操作系统，保障操作系统运行的安全性 |
4 | 数据库平台 | 采用企业级大型数据库Oracle或MySQL等，满足海量数据存储及并发 |
5 | 接口 | 系统必须具备集成其他外部应用系统的能力和良好的系统扩充性，提供可配置的标准接口，用于其它系统的读取和操作 |
- 性能指标要求
序号 | 指标 | 要求 |
1 | 平台并发 | 平台、应用系统在网络负载正常的情况下，并发用户达到3000 时，用户完成系统操作平均应在2秒以内，最慢应在5秒以内 |
2 | 互通性 | 平台之间、平台与监控资源、用户终端之间应能稳定、高效进行信息的传递、交换、控制，应能够有效地进行通信和共享数据， 应能够实现不同厂商、不同规格的设备或系统间的兼容和互操作 |
3 | 扩展性 | 在设计平台方案时，应采用模块化设计原则，便于系统在规模和功能上升级扩充 |
4 | 可移植性 | 平台对运行环境（硬件设备、软件操作系统等）具有一定的适应性，不应只依赖于某一款计算机设备和固定版本的操作系统软件 |
5 | 可持续性 | 该技术开发框架应能作为一个可靠的，可长期应用的技术开发平台，核心组件可持续更新，并能应用于商业ERP之外的其它业务领域。 |
6 | 稳定性 | 系统性能应保持稳定，程序设计应充分考虑由于并发所产生的死锁情况，避免由于设计缺陷所造成的用户等待 |
- 系统高可用性要求
序号 | 指标 | 要求 |
1 | 日志保留 | 系统应具备日志传送，日志流压缩功能；支持数据库镜像，从镜像自动恢复损坏；支持镜像备份，备份压缩，数据库快照，快速恢复；支持联机索引，联机页面和文件还原，对等节点的联机配置 |
2 | 系统扩展 | 系统优化时不但需要考虑服务器端的性能优化，还需要针对客户端设备情况有针对性的对桌面应用进行优化，以确保用户端到端的使用体验。 |
3 | 系统恢复 | 在任何情况下，系统故障不应造成业务数据的丢失，且1天内必须恢复 |
- 系统可维护性
序号 | 指标 | 要求 |
1 | 系统备份 | 应用系统本身应具备对逻辑层的数据进行全备份以及增量备份 |
2 | 版本更新 | 系统所用到的客户端软件支持自动版本更新，支持对当前版本与新版本进行冲突检测，软件升级时应考虑尽量降低对网络带宽的占用 |
3 | 系统监控 | 支持通过用户界面对系统运行情况进行监控，并考虑预留与专业 IT网管系统之间的接口（即能够支持SNMP协议）。 |
- 系统安全性
序号 | 指标 | 要求 |
1 | 权限管理 | 支持系统管理员根据需要灵活的分配和管理用户的使用权限，保证系统和内容的安全；密码管理：支持基于用户和角色的密码管理，为用户密码设置策略。 |
2 | 多租户模式 | 可支持平台以多租户SaaS模式运行，在数据权限、功能和流程等 |
层面可按租户进行隔离 | ||
3 | 安全防护 | 系统能防范互联网领域的典型攻击，能通过最新的OWASP TOP 10 标准的漏洞扫描。 |
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