《方案》指出，这一举措是为落实中央“房住不炒”要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步完善东莞住房供应体系，将三限房试点项目建设和分配工作落到实处，努力解决东莞稳定就业无房群众的居住刚需和后顾之忧，并适度兼顾资产保值需求。
什么是三限房？（共有产权住房）
三限房项目坚持商品住房属性，按照市场化商品房模式进行建设和销售，按照限房价、限地价、限销售对象原则，公开出让土地，相关内容由东莞市自然资源局在土地招拍挂公告文件中明确。
（一）共有产权。三限房由政府指定的代持机构（东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司作为代持机构）与承购人按份共有。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。代持机构负责三限房项目的运营管理，履行政府委托职责，具体管理细则由市住房城乡建设局另行制定。
（二）限房价。东莞市住房城乡建设局根据所属区域（园区、镇街）2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，预测三限房销售期间所属区域（园区、镇街）的房价水平，合理确定三限房最高销售均价，具体限价在土地出让前测算确定。单套住房销售单价以销售均价为基础，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10%。
（三）竞地价。东莞市住房城乡建设局、自然资源局会同所属园区、镇街，根据三限房最高销售均价及合理开发建设成本确定土地竞拍价。按照东莞现行一手住宅价格备案规则测算土地竞拍总价，在此总价一半的基础上，下浮10%（不低于评估价的50%）作为起拍价，如低于评估价50%，取评估价50%作为起拍价；上浮10%作为最高限价。当竞买人报价达到上限时，仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，按照终次报价规则确定竞得人。
谁可以买？
根据《方案》，承购人应同时符合以下条件：
● 有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在东莞均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；
● 具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；
● 与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；
● 具备以下条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。
三限房建筑面积在70-80平方米
东莞住建部门表示，三限房（共有产权住房）采用配售的保障形式，这与公共租赁住房和保障性租赁住房的实物配租的保障形式不同。共有产权住房政策的出台，完善了东莞市租购并举的住房保障制度。
5个试点镇普通商品住房价格均高于东莞全市平均水平，承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有，房屋归承购人使用，并行使业主权利，减轻了承购人购房的资金压力。
目前，试点镇结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，选取的地块安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域。三限房建筑面积在70-80平方米，户型为两房两厅一卫或三房两厅一卫，实施基本装修交付。同时，购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
创新保障住房分配模式
根据优先保障和公平、公正、公开原则，三限房分配按照两个阶段进行：第一阶段定向分配，优先保障所属区域稳定就业的制造业技能型无房群体；第二阶段公开抽签分配，定向分配后若有剩余房源的，面向所属区域符合基本条件的人员抽签分配。三限房房源取得销售许可后1年内未销售完毕的，在全市范围内接受符合销售对象基本条件的人员申请，并抽签分配。
政府产权部分也可购买
值得关注的是，此次东莞“三限房”明确了“政府产权部分也可购买”，即承购人取得不动产权证书满5年且入户东莞满3年的，可按市场评估价8折获得完全产权；莞香卡、玉兰卡持有者可分别按市场评估价7折、5折购买。
另外，在“退出模式”中，承购人取得“三限房”不动产权证书达到限售年限的，允许一次性转让其所持有的全部产权份额。承购人可按双方协商自愿原则转让给政府指定代持机构或其他符合条件的申请人，申请人应符合“三限房”销售对象的基本条件，受让资格由所属园区、镇街核定；承购人和受让人自行商定转让价格，并按相关规定承担各自应承担的税费。
因地制宜
广东已出台共有产权住房指导意见
值得关注的是，2021年国务院政府工作报告在提到“解决好大城市住房突出问题”时明确指出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。早在2018年，广东就选取了广州、深圳、珠海、佛山、茂名试点共有产权住房。
2020年7月，广东印发了《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》（以下简称《意见》），对全省共有产权住房建设、分配、供后管理进行指导，明确共有产权房由政府与承购人共同出资，承购人原则上产权份额不低于50%。《意见》还规定，共有产权住房建筑面积不超120平方米，各地结合实际，合理确定建筑套型和建筑面积标准。
《意见》明确，共有产权住房目前面向城镇无房家庭。同时借鉴北京、上海将共有产权住房覆盖非户籍人口的做法，符合条件的人才、城镇稳定就业的外来务工人员、在粤工作和生活的港澳居民等都纳入供应范围，并提出可将人才住房纳入共有产权住房。但《意见》也强调，每户家庭只能购买一套共有产权住房。
另外，共有产权住房与其他政策性商品住房的最大不同是封闭运行。《意见》明确，原则上承购人取得共有产权住房不动产权证书满5年的，允许转让其所持有的全部产权份额，同时承购人因特殊原因确需退出时允许产权退出。但不论转让还是退出，都要由住房保障主管部门或其委托的代持机构通过综合评分、摇号抽签等方式，将产权转让给其他符合规定条件的申请人，而这也是与其他政策性商品住房最大的不同。
分析认为，东莞首次将“三限”模式和共有产权房相结合，体现了共有产权制度不断优化和调整的导向。
对购房人来说，只需要认购50%的产权就可获得住房，这样一来可以大大降低购房成本。在行政端的需求抑制型调控外，共有产权三限房则是住房制度改革一种尝试，也是楼市调控的长效机制。
部分来源 / 东莞日报
编辑 / 杨梦同
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