2021上半年广州一手公寓市场：市场供应创新低，借势促销去库存

广州公寓市长/市场供应继去年下半年的高位放量后，2021年上半年受到预售证发放紧缩的影响，供应创下历史新低。

5032套30.7万平方米，面积环比，同比分别下降了64%和17%。

2021上半年广州公寓市场成交基本处于不温不火的阶段，全市共成交7162套41.8万㎡。

市场主要依靠若干主力项目的跑量贡献，面积环比下跌15%，同比去年疫情重创期小幅上涨13%，整体仅恢复至疫情发生前的一半水平。

01.

月度走势：

春节后供应断档一个半月，

前5个月成交平稳

受新批预售收紧影响，春节后广州公寓市场维持了长达一个半月的空档期，直至4月住宅新政出台后，市场供应才回归常态。

上半年公寓供应高峰在4月、6月，分别入市9.4万㎡、12.0万㎡。

成交方面，由于今年春节倡导就地过年，部分公寓项目启动“春节不打烊”活动，收割一定量的公寓成交，故而并没出现传统2月成交回落的局面。

整体来看，2021年前5个月公寓市场成交走势平稳，基本在6-7万㎡（ 1000-1100套）的区间波动。

6月得益于若干项目的跑量，市场热度也有明显回升，成交8.8万㎡ （1461套）。

而广州公寓去库存周期1-3月呈现逐步下行趋势，不过4月供应放闸加之5月底疫情反弹，致使公寓去库存周期再次上升，6月末为19.6个月。

02.

供应特点：

增城、海珠、南沙区

公寓供应超千套

2021上半年增城、海珠、南沙区公寓供应超千套。其中，增城区涌现1802套新货，供应主要来自旧盘誉山国际、奥园康威广场。

海珠区由于广纸-南洲板块新盘释出，越秀•天荟江湾、中冶逸璟广场两个项目合计供应1045套公寓。而南沙区入市1030套，为在售项目的新增批售。

天河、黄埔供应量处于第二档，分别入市584套、432套。越秀区新盘粤海壹桂府也有133套公寓入市。

03.

区域成交：

外围区占比超6成，

广州南站蝉联最热板块

2021上半年超6成公寓成交集中在外围区，其中番禺区以1773套领跑；

黄埔、南沙两区成交保持千套以上，花都区由于公寓供应短缺，成交环比缩减一半。

而中心区天河、海珠近期新盘较多，带动区域成交，两区分别录得717套、691套公寓交易。

越秀区因个别新盘入市，成交增长最明显，区域成交量接近百套。

增城区上半年也有886套的公寓成交，主要集中在新塘、永和板块。

板块方面，广州南站凭借产城项目恒大冠珺之光的跑量，蝉联销量TOP1板块，为945套。

永和、进港大道由于板块公寓新货批量入市，活跃度大幅提升，成交倍增，分别上升至400-600套、300-400套梯队。

而江泰路、开发区经过上一轮的消化，公寓货量大幅减少，上半年成交热度呈现下降，落入400-600套梯队。

04.

成交亮点：

公寓三轮顺势促销，

借势加速库存去化

2021上半年广州出台多项补丁措施“挤走楼市水分”，商业市场发挥“吸水海绵”角色；

除吸引部分资方的购置大宗物业外，公寓市场也先后经历三轮促销，借势加速去化。

以恒大冠珺之光为例：

1、今年春节倡导就地过年，项目推出春节不打烊优惠活动；

2、春节后楼市新批收紧，3-4月恒大冠珺之光以及天河云商汇、岭南V谷、保利金沙大都汇等多个项目推出限时优惠或调整价格，以加快项目库存的去化；

3、5月旺季部分住宅网红盘推售放缓，恒大开启购房节优惠，6月再添限时优惠，加速跑量。

2021上半年恒大冠珺之光凭借881套的成交位居广州公寓销量榜榜首，其次增城区誉山国际在年初加推新一期产品，上半年共跑量518套。

其余上榜项目成交处于250-350的区间，其中番禺区金山谷创意产业园成交的259套单位属于招商局仁和养老投资收购案的签约部分。

05.

成交亮点：

大平层、类住宅产品

成交趋近2成

广州公寓市场成交主力仍然是30-50㎡、50-80㎡的单位，两个面积段公寓的成交占比维持在8成左右。

50-150㎡公寓的成交逐步提升，主要是因为近两年广州大平层、类住宅产品的供应增加，受到无购房名额的实力买家的青睐，2021上半年该面积段公寓的成交占比趋近2成。

06.

后市预测：

下半年广州公寓主战区

在广州南部和增城区

在近年商服用地定向招商、企业自持、政策限制以及疫情的多重影响下，广州项目公寓产品的开发比例有所减少，市场供应呈现收窄趋势。

据广州中原研究发展部监测，2021下半年广州公寓主战区在广州南部和增城区；

其中番禺、南沙区位居第一梯队，目前可售货量超5000+套，主力为区域产业大盘和区域近一年入市的全新项目。