成都楼市：到底是买别墅还是大平层好？对比后才知道两者差别巨大

这是成都房鑫。是全国唯一能让你落地的房地产专家。

至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神又打扰一下，这几天比较纠结，是买联排还是叠墅，家里意见不统一，麻烦你帮我分析分析，基本马上就定了！主要是自己住，未以后养老买的房子，目前考虑2套房子:一套256平的联排别墅，350万，可以改6间房，送2个车位，有天有地，环境可以选的位置二线可以看到一点河，独门独院，劣势学校一般，周边配套一般，二手毛胚增值空间有限！

二，下叠式的，建筑147平，加上赠送300平，房间4，地下室可改1间，价格340左右，靠龙泉山，学位交通都好，未来增值空间大，劣势不是独门独院，没有天，私密性不是那么好，空间改造没联排大！现在这2套中纠结，一方面考虑一步到位，也要考虑增值空间，空间利用，麻烦房神帮忙分析一下！

回答:与高层住宅相对，低密度住宅主要有别墅、叠墅、联排（双联排、三联排、多联排）

其中别墅的稀缺性最大，其次是双联排，至于叠墅、多联排甚至洋房，往往是割“低密度住宅梦”韭菜的利器，实际体验并没有比高层平层好到哪里去。

别墅和叠墅增值潜力都不如大平层，自住舒适而且还要增值很难平衡，下叠主要的一个缺点就是私密性受到上层住户影响，买叠墅不如买大平层，建议买联排吧，作为将来养老房自住体验感更好。

提问：房神您好！我想问一下名下老破小是否有必要都清理掉？如果处理掉以后需要购入什么样的资产？

回答：老破小的价值具体要看你的坐标城市，地段，学区等等来细分看，你的这个问题有点笼统。

一般来说，老房存在的基础，缺一不可:

1.上车需求的挤压

2.大量无法转移的人口

3.低总价，高得房率、得功能率从这点上来说，基本只有北京和上海的老房才有买入的价值基础。

比如深圳来说，由于上车容易挤压不强，且人口转移，深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。老房的价值，和上车需求紧密相连。买到，也是需要付钱的商品。老房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。

如果你持有的是三四线低能级城市的老破小，那就价值不大，跑不赢新盘或次新盘，建议出手置换核心地段新一点的房子长持。

提问：房神你好！法拍公司可信吗?龙泉的有一个，法拍公司说的包过户和腾退，手续费5%，先要交3万手续费，后面的拍中补，和眉山的有个资产拍卖，36万，116平，眉山的房子有没有投资价值？我爸妈名下有两套房子，爸爸名下是继承的奶奶的，有四分之一，这种占了名额的可以怎么操作呢?我们名下有两套房屋贷款，未结清，还有20万小额贷，这种情况影响以我妈名义买房的接力贷吗？贷款额度会不会受限？会不会办不成接力贷？如果抵押车子贷款呢？

回答：近期有不少朋友咨询法拍房，简单给大家普及下法拍房的特点：

1、拍卖起价低；

2、渠道正规有保证；

3、法律上无问题；

4、容易捡漏；

5、突破限购。

那为什么有人纠结？

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

这个时候，有专业机构能进行背景调查就显得尤为重要了，目前这项业务在国内还算是一个蓝海。

不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间，让你知难而退，想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道，还要多付4%左右服务费尽调费；

买法拍要做好交一次学费的准备。看房需要注意无视中介的话术，形成自己价值判断，对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。

最后，眉山房产没有投资价值。

第二个问题：先确定遗产分配，然后去交易中心办理接受遗产的更名手续，公示期过以后拿到新产证，再卖房交易。公证不是必须的。直系亲属间继承免征契税、增值税、个人所得税。

如果不打算卖这套继承的房产，建议母亲拉个房查记录，看是否体现这套房。如果不体现，建议直接JLH的方式做接力贷。

提问：房神你好，我现在有套房子，是我和妻子共同房产证，有贷款，她是主贷款人，我是共同还款人，现在如何才能让我重新有首房首贷，必须还清房贷是吗？谢谢

回答：1.还清房贷，离婚或者2改1。

2.二手房全款抵押。

3.开发老人票做接力贷。

提问:房神，最近成都中介都宣称青白江将成为第二个天府新区，房价很快破万，现在7, 8千叫我们快买，有投资价值么?

回答：青白江的规划都靠吹，没有投资价值，中介都是逼单的说辞，不管多便宜，都别买。

提问:房神，你好，再次麻烦你了,坐标成都，首套房，预算总价130万以内，考虑这个总价主要是月供是没多大问题，是首付没那么多,至少近4年不会自住。主要为了保值增值，看了一些二手房，要靠近地铁、有较大型商圈,楼龄较新，户型采光要还可以的，实在不太好选，我现在有几个纠结: 1,是不是再等一下再存点首付再买? 2.现在买是买地段或区域偏远点面积大点的还是地段区域好面积小一点的保值增值一些呢? 谢谢了!

回答：预算偏少，建议可以再蓄力，尽量买地段好一点的，太偏远没有价值。

提问: (新人首问)坐标成都，目前攀成钢区域有套老破小,年初卖了龙泉四房准备置换攀成钢次新房。(买来自住加投资)不知道哪个楼盘适合我?家庭月收入2.5万，有一位小朋友上高一，贷款记录六次违约，其中四次房贷和2次抵押贷(最后一次是2017年6月)。近两年无违约记录。

请问房神，目前120万，我再买房是算首套还是二套,公积金有机会吗?商贷能申请下来吗?选哪些银行机会大些?如果能贷款，我是去买仁恒滨河湾还是买次新房?次新房中澳龙名城，镏金岁月，新沙河阳光水岸等..... 我优先选择哪个?如果有好的区域求推荐。

回答：建议买房别用你自己名义,用你家人资格买房，你的征信太差，房贷记录不会说过了2年就消除，不像xyk。攀成钢是很好的板块，买新房更好，限价,如果没有摇到再考虑二手次新。

提问：房神您好，关注你很久了慕名而来，坐标成都，孩子三岁，目前考虑买房，子弹50万，就我和我儿子两个人住，既要考虑孩子读书，还要考虑房子增值空间。

您觉得成都周边温江，郫县，双流，哪个区域更符合我目前的需求？

另外就是我该为了孩子读书，考虑成都市区的老破小，还是让他有更好的居家环境，考虑周边的温江，郫县，双流，谢谢成都房神！

回答：温江是成都一贯的宜居区域，随着光华大道板块的发展，温江实力也得到提升。

地铁4号线二期大大缩短了温江与主城的距离，可以优先考虑。

学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求

成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。房子不错的话，学生源一般不会差。

学票作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。