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北京买房:纠结,大平层还是别墅?

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1、提问:京爷您好!新人首问:预算1100-1300w,想买能兼顾居住高品质和保值增值属性的南北通透三居。希望增值角度起码紧随大盘或能跑赢大盘更好。工作地点一个在西四环一个在东四环。小娃目前2岁多,所以学区有两种方案:1.目前可暂不考虑,则5年后置换学区房。2.目前就考虑,带中等偏上学区一步到位也可。 看了很多房子,有以下目标小区,具体进一步如何选择感觉很迷茫。还请您能一一指点下并给予优先级建议,谢谢! 1. 珠江帝景 2. 苹果社区南区(品质略差) 3. 逸翠园 4. 润枫水尚东区 5. UHN国际村 6. 金星园(预算够不上这里的南北三居,只能是不通透三居) 除了以上小区和板块,基于我们的需求,还有哪个板块及具体小区您比较推荐吗?

回答:从您的描述来看,您的需求总结来看,应该是就是:居住体验好,顺便有个还行的学区。所以我建议还是一步到位得好,之后再进行置换,中间也涉及交易成本和时间成本。而且目前的政策来看,朝阳的学区还是比较稳,所以未来有学区的品质小区还是比较稀缺的,升值保值能力完全没问题。这里面,珠江帝景就是一个比较不错的选择,离一个人工作近,有学区,有品质,可以作为首选。苹果社区南区品质确实一般,不是太建议。逸翠园、润枫水尚东区属于纯改善小区,没啥学校。UHN国际村品质一般,租户不少,有点儿乱。金星园小区很优质,如果户型不大好,那确实比较鸡肋,不过总体保值能力还是挺强。亚运村的嘉铭桐城也可以看看,但是通勤距离这一块可能会麻烦一些。如果到时候看房了,可以发房源过来看看。相关房源可以直接在咱们的小程序的学区查询中查找

2、提问:刚需➕保值。首付120-130w,房屋总价400w(一居或二居),支持组合贷能多贷款则多贷款。离公司(坐标:五道口)公共出行车程不超过30-40分钟,尽可能考虑全周边配套设施(如:生活基础配套、对口学习等),不考虑郊区县。帮忙推荐相符的小区呗,谢谢。

回答:您好,400万总预算,五道口附近以及大部分海淀有价值的区域都比较难找,考虑到您对生活基础配套、对口学习等因素,我认为您可以朝北看。比如看看西二旗的智学苑、铭科苑,都是不错的选择;另外,还可以看看永泰庄地铁站附近的永泰东西里。以上都是性价比不错的。可以查看星球资料《独家捡漏榜,每日北京降价房源统计》

3、提问:刚需买房,预算总价500-600万,工作地点在石景山,想在附近买房,最近在看远洋山水。您认为这个小区怎么样,值得购买吗?未来保值吗?

回答:您好,石景山老房子一片一片的,这造成远洋山水这类稍微新一点的商品房显得比较稀缺,因此远洋山水也成为石景山非常受关注的盘。就是因为稀缺性,它的价值就比较大,保值性和居住属性都非常不错,推荐购买。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

4、提问:京爷,万润家园如何?因为在西二旗这边上班,所以周边瞧了一圈,看中金域华府的,但价格有点高,而且房子真心太少了。然后又瞧了下万润家园,但这个小区我有点拿不准,所以特意来咨询您一下

回答:这个小区出行便利,户型还不错,户型选择多,缺点是离八达岭公路近,有些噪音,商业配套稍微远一些,离回龙观医院近,精神病近,有些人会顾忌,价格有所受限。尽量往融泽、金域、国风美唐买,或者新龙城也行。可以参见星球资料《北京各小区历史收益统计与分析》

5、提问:京爷,周末去看了下通州泰和运河上的院子,感觉地理位置比顺义的好点,离着大运河和市政府都比较近,小区环境非常不错,只是卖的这套二手别墅不行,350多的面积只有3个卧室,而且感觉是不是入住率不高呢,比较荒,老婆说晚上可能会比较害怕,独栋别墅应该都这样吧?我现在纠结是热闹地段高端小区的大平层还是独栋别墅?独栋别墅是个稀缺资源,以后也不批地了,带院子,私密性好,但是流通性不好,您能简单介绍下您的想法吗?或者介绍下这个院子项目,谢谢

回答:一般来说,别墅的流动性和保值性都是比不上大平层的,除非极其稀有,比如说紫玉山庄。从稀缺性上看,这个院子还是比较稀缺,地理位置没话说。如果通州未来能真正发展起来,大量的人口和高薪产业入驻,那我觉得问题不大。而热闹地段高端小区,特别是有学区的高端小区,是属于非常稳的一个产品。所以说看你是想赌一把还是追求稳了。另外,通州别墅流动性目前肯定差,而且要做好大概10年左右的时间持有的准备。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》

6、提问:京爷,请问温泉镇凯盛家园的一居好,还是房山区瑞雪春堂的二居好,主要是保值角度来看。

回答:瑞雪春堂虽然楼龄新,但周围没什么产业,属于保值性一般的标的;凯盛家园周围有高薪产业,所以相对保值性强一些。但是这些小区,如果不是在附近工作,都不建议购买。详见星球资料《北京n大不能买的房产》

7、提问:京爷您好,最近在绿家看的房子,成交的蛮多的。经纪人发消息告诉我成交价,感觉显示的成交价有点虚高。不知道绿家是不是故意抬高明面上的成交价,好让后面的卖家有个好价格,实际价格会不会低一点。

回答:您好,一般来说,绿中介的成交价还是比较准的,不用太担心。

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