40年别墅和70年别墅哪个值钱专题之房产圈最大的骗局，圈住中产阶级，别墅面临买不起住不起的局面

这是张区第一份房地产分析报告，是第一组原创首发。

前言：社会在发展，人们在不断追求和探索。除了物质上的快乐，最大的目标是从最古老的洞穴到小屋、成型的社区、最后到别墅。每当人们前进的时候，人们都会给他们找到舒适和享受的住处。现在社会上人们买房的最终目标是别墅

先来看一看别墅的定义。

别墅，改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是用来享受生活的居所。

普遍认识是，除居住这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现代词义中为独立的园林式居所，都是独立成栋的。

追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点，我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，西方意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。

别墅发展到今天，已经不光光是居住的属性了，更多的是享受和面子，但普通人真的可以买得起住得起吗？别看售楼员一套一套地忽悠你，让你享受了当时的虚荣，但在买别墅的背后，是一把心酸的眼泪和历史

今天我将全面剖析，为什么别墅是中产阶级最大的陷阱，买得起住不起卖不掉。很多开发商所开发的别墅都在荒郊野外，而且价格虚高，靠山就说有山景，殊不知山上什么也没有，还带来蚊虫叮咬，靠海就说黄金海岸线，殊不知冬天北风刮到你怀疑人生，靠近河边就说与长江为伴，殊不知就是人工开发的小沟渠，没等两年臭气熏天。别墅只有住过才能真正地领悟到它的痛楚。有四个硬伤是无法解决的。

一、别墅不一定买得起，即使买得起也真的住不起。

很多人通过发展有了积蓄，房子也换了好几套，从最初的顶楼到小高层再到大平层，住腻了电梯房带来的噪音，于是乎想到换房，换就换别墅，别墅也分好几种类型，联排、叠拼、独栋等，这里面的价格是不一样的，其中叠拼最便宜，其次是联排，最贵的是独栋，一套400平左右的别墅如果地理位置稍微好一点的话，起步价也在1500万以上了，更别说一线城市的别墅了，而很多别墅产权并不是70年的，只有50年，属于商业性质，水电也是商业的，贷款只能是50%的比例，如果中产阶级去买，年收入是20万的情况下根本攒不住钱，因为每个月别墅的贷款都需要好几万，这还不包括天价的物业费和生活成本，闯过了第一关能买得起那也真的是住不起，别墅一般都属于是毛坯交付，别墅的装修和普通的住宅还是有一定区别的，有很多是需要是需要私人订制的，钱花少了装不好自己住着也不舒服，钱花多了自己还有点承受不住，真有点死要面子活受罪的感觉。

二、别墅真的很偏僻，一般人无法忍受

不管你走到哪个城市你会发现，市中心都是以高层电梯住宅和多层的住宅为主，根本没有别墅开发在市中心，所有的别墅都建在远郊或者很偏僻的山上，美名其曰清净，但我们要考虑到一个问题，不管我们住在哪里，我们还需要上班工作，需要挣钱，如果买的别墅离自己上班的地方很远，需要自己开车，可能上班需要一个多小时，下班也需要一个多小时，再加上夫妻上班的单位不同，一天24个小时有四五个小时都在路上，别人五点下班，六点就到家了，可是住别墅，五点下班，有可能九点才到家。况且孩子上学也需要考虑。如果家里只有一台车，你可以想象一下是不是半个月就需要保养一次了。

三、别墅没有任何配套，失去居住的性质。

为什么买房子一定要看地段？因为地段好说明配套好，生活当中离不开衣食住行，房子周边一定要有配套，例如商场、公交站、地铁、学校、超市、便利店、餐饮等等。可是别墅周边这些都没有，老人来了生病了需要很长的时间才能到医院，买个东西还需要列清单，如果忘记买某个东西，有需要话好几个小时去买。说到这里很多人会不服，为什么李嘉诚就住在山上的独栋别墅里？人家不也好好地享受着吗？各位，只要你一点，李嘉诚富可敌国，就算是住在山上的别墅里，有好几百名佣人伺候着，普通人有这个待遇吗？普通人面临的是柴米油盐酱醋茶，每天都在为生活奔跑，如果周边没有配套，真能说世界上可没有后悔药。

四、别墅变现困难，好几年卖不出去都很正常

假如有一天你后悔了你想卖掉别墅，那么你一定要做好长期卖房的准备，因为别墅真的很难卖，难卖的原因有两个方面，一方面税费太高，前面说过了大多数别墅是50年产权的，假如别墅价值1500万，光税费估计差不多就有150万到200万，这个税如果你自己出你肯定不愿意，让购房者出别人也不愿意，最后你只能低于市场价卖。第二个方面是一般人买不起，高端买家看不上，别墅的起点就很高，首付也很高，普通的家庭根本无法购买，说白一点就是别墅并不是真正的刚需，也不是所谓的学区，这就扼杀了很大一批购房者，而高端买家又看不上你的别墅，有钱都回去买新别墅而不是二手的，除非你的别墅有特别的过人之处，比如装修特别好，一线海景等比较稀缺的。否则很难卖出去。

现在整体的房产市场都不好，新房卖不出去，二手房有价无市，更别说别墅了，别墅和商铺一样非常难卖。在购买别墅之前一定要做好全部的房产还是储备或者了解自身的情况，别等买了别墅以后被困住了，那才是真的恼火。

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我是张九译，一个只说真话的房产人