公寓为什么比住宅便宜专题之防止入坑，一篇文章告诉你公寓和住宅到底有什么区别

这几天有个朋友正在考虑在郑州买房，一直在看房，发现同等区域下公寓的价格比住宅便宜很多。

就问我：公寓是不是小产权？能不能买？跟住宅有什么区别。首先我告诉他不管是公寓、住宅、还是商铺，只要开发商五证齐全，都是商品房，也就是我们平常所说的大产权。但是公寓和住宅的差别也确实挺大的，适合购买的人群也不一样。根据本人的从业经验，就以下几点，跟大家共同探讨一下：

一、土地性质不同。

一般情况下，公寓是40年产权的商业用地。而住宅是70年产权的住宅用地。

二、建筑形式不同。

公寓一般多以小面积为主，所以单层的户数比较多，十几户到几十户不等，单一朝向，房间通风效果、舒适度一般。居住人员会比较多。而住宅户型多变，面积区间也比较大，从40平到140平均有，通风效果、采光效果相对来讲更有优势，单层的户数也不会特别多，所以相对来讲，更适合居住。

三、二手房交易成本不同。

住宅现在二手房买卖交易的成本约为总价的1%——7%不等，而公寓的二手交易成本则在差额部分的50%——80%不等。公寓的二手交易成本远远大于住宅。所以，公寓不太适合短线交易投资，更适合长线持有。而住宅二手交易则影响不算太大。

四、日常生活成本不同。

大多数公寓物业费都是商业标准。价格可能是住宅的两到三倍。水、电收费标准也不一样，大多数公寓是按照是商业用水、商业用电标准收取水电费。而且，也很可能没有天然气和暖气。而住宅则是按照市政规定的民用水、电的价格进行收取的。天燃气和暖气也都是交房标配，并且不会额外收取费用。所以住宅的生活成本可能会更低。

五。增值潜力也不一样。

之前的历史证明，同区域的公寓与住宅的差距还是很大的。2006年，上海浦东大道的同区域的公寓与住宅基本上售出价是相同的。而今天，二手交易价格有二倍之差。住宅比公寓交易价格要高的多。从房价上涨这一块儿来说，住宅更有优势。而公寓则更适合长线持有，收益主要是以租金收益为主。

六、总价差别大。

公寓面积小，单价相对住宅较低，所以公寓总价相对住宅也会低很多。根据银行政策，公寓首付要求不低于50%，贷款最长年限为10年。而首套住宅首付不低于30%，贷款最长年限为30年。

综上来看，公寓和住宅的差距还是挺大的。我个人建议，如果你是刚需首套置业，则首先考虑住宅。如果你已经拥有了一套或者是几套住宅，考虑长线投资或者是自用办公的话，手里面有闲置资金，公寓也是一个很好的选择。但是公寓未来的租金收益很大程度上也取决于位置、地段是否不错，周边配套是否齐全，交通出行是否方便片区内人口是否足够多。如果想考虑公寓的话，参考以上条件，瞅准的话也可以下手。

以上仅代表本人个人观点，如果不同意意见，欢迎评论区留言，我们共同探讨。