【2017地下停车位】再论地下车位长期租赁合同的定性

作者：以法正道。来源：从地下车位长期租赁合同的定性，看《民法典》关于“非典型、格式合同”的完善。

不少购买过地下车位的人都有过这样一种经历：明明开发商先与业主口头讲好出售车位，甚至先签好车位认购书，结果最终开发商提供签字的书面合同却是长期《车位租赁合同》，这类合同主要内容都有“所有租金一次性给付、租期20年并可延续至土地使用期届满或直接约定租期到土地使用期届满。”正是因为这一合同内容，有主张将其定性为“租赁”者，有主张将其定性为“买卖”者，有主张将其定性为“使用权转让”者。对于这种合同纠纷，不论是业主、开发商起诉或应诉，还是法院进行审判，都必须先解决合同的定性问题，而后才能适用相关法律。然而，业主、开发商、法院对合同的定性经常分岐极大，甚至各地法院对名称相同、内容基本相同的合同在定性上也极不统一。

一、业主与开发商对长期《车位租赁合同》的定性分岐

对长期《车位租赁合同》，如果业主主张定性为买卖，往往会要求认定合同无效或请求解除、撤销合同；对此，开发商则大多会主张定性为有效租赁，少数开发商甚至主张定性为使用权转让。

对长期《车位租赁合同》，如果业主主张定性为租赁，并要求返还20年以上无效租期的租金或超过政府指导价的租金；对此，开发商则会主张定性为有效买卖或使用权转让。

总之，业主与开发商对《车位租赁合同》的定性上，双方几乎从未达成过一致认识，开发商几乎总是随着业主的定性主张而不断发生变化，其目的就是绕过业主的定性主张，从而避开于己不利之法律的适用。

但是，对于这种长期《车位租赁合同》，合同的形式、内容、条款等都是由开发商单方聘请专业法律团队自行拟定，最后开发商又主张其不是合同里写明的租赁性质，而是“有效买卖”或“使用权转让”。对此，真是让人难以琢磨、无所适从、啼笑皆非！

开发商把《车位租赁合同》说成是“有效买卖”，却又无法像正常不动产买卖那样为业主办理产权登记和转移。

开发商把《车位租赁合同》说成是“使用权转让”，无非就是想脱离买卖合同相关法律和租赁合同相关法律的限制，在法律规定的典型（有名）合同之外，按自己的意图和利益另行造出一个“使用权转让”合同，以规避正常不动产买卖中产权办理之责和正常租赁中租期、租金的限制定性规定等，同时还能获得相当于车位买卖的价款。

总之，开发商对《车位租赁合同》的定性主张飘忽不定，其目的就是将合同转换成不对等的权利义务设置，如果说合同性质是“有效买卖”，业主却不能获得产权登记；如果说合同性质是“使用权转让”，因为物权法根本没有设立这种车位使用权，故合同创设的这种车位使用权极不稳定，也极不可靠。

二、法院判决对长期《车位租赁合同》的定性分岐

法院判决大多会基于《车位租赁合同》的名称和内容本身，而将其定性为租赁。虽然法院没有支持业主无效买卖关系的定性主张，但也可以理解，因为判决必须依据证据认定事实，双方签订的《车位租赁合同》作为最终书面证据，在没有其他充足证据否定合同所明示的“租赁”性质时，不对合同性质根据“租金、租期的约定内容”进行解释和推演。【如：（2018）闽0824民初401号判决、（2019）皖0203民初4671号判决、（2015）赣中民一终字第235号判决、（2019）湘07民再37号裁定、（2017）辽02民终1918号判决、（2019）浙11民终1238号判决等】

极个别法院会探究《车位租赁合同》的原本，而将其定性为买卖，但因无法办理产权登记，故认定买卖无效。【如：（2018）粤0282民初1425号判决】

还有个别法院判决脱离《车位租赁合同》的名称和内容本身，进一步对其解释、推演后，将其定性为“使用权转让”。【如：(2018)皖18民终1482号判决、（2019）赣0322民初208号判决等】

定性为“买卖”，就要适用买卖合同的相关法律规定；定性为“租赁”，就要适用租赁合同的相关法律规定；定性为“使用权转让”，因为法律没有对此作出专门规定，只要不违反民法总则和合同法总则的规定，就没有像“买卖”和“租赁”那样专门的法律条条框框的限制，开发商拟定该合同时就可以按自己的意志、围绕自己的利益自由发挥。

因此，将《车位租赁合同》定性为“使用权转让”，对开发商最有利，对业主最不利，因为业主将因此而丧失依据买卖法律或租赁法律主张利益的条件，只能完全依从于开发商拟定的合同内容，故这种解释性定性不具有公平性和合理性，因为它既未真正深入探究《车位租赁合同》的形成原本，又脱离了《车位租赁合同》名称和内容的证据本身。

三、对开发商和业主本来意思表示及其流变的探究

1.开发商与业主买卖车位的本初意思难以达成合意

业主本初的意思表示当然是“购买能够办理产权登记的车位”，这是所有业主最正常不过的意思表示。

开发商本初的意思表示是“出售不能办理产权登记的车位”，因此，车位不能办理产权登记是开发商刻意要回避或隐瞒的事实，为了回避或隐瞒这一事实，开发商才会造出长期《车位租赁合同》或《车位使用权转让合同》。

业主“购买能够办理产权登记车位”的本初意思表示与开发商“出售不能办理产权登记车位”的本初意思表示，二者显然不能达成合意，这种情况下双方的车位买卖关系显然不能建立。

2.开发商利用其掌控车位和拟定格式合同的优势地位，通过长期租赁合同变相实现其“出售不能办理产权登记车位”之目的。

开发商为了达到其“出售不能办理产权登记车位”之目的，就利用其掌控车位和拟定格式合同的优势地位，搞出一个长期租赁合同，这样，开发商既免除了其正常不动产买卖中办理产权登记、产权转移的责任，同时又获得了相当于买卖车位的对价，可谓两全其美，这就是所谓的“以租代售”。“租”是开发商以书面合同表现出来的明示意思表示，“售”是开发商未在书面合同中表现出来的隐藏意思。

对此，没有一个正常业主会主动以这种租赁方式去购买得不到任何保障的不动产，只是业主苦于没有合同拟定权而又必需车位，对于开发商提供的这种长期《车位租赁合同》也只好签字认可，但这并不等于业主就认可了开发商的“以租代售”。根据双方签订的合同内容，最多只能说明业主认可了合同约定的车位租赁，而不能说明业主认可了开发商向其“出售不能办理产权登记车位”。

3.面对《车位租赁合同》，业主的意思表示，或坚持原本的“购买能够办产权登记的车位”，或根据合同内容而改变为“租赁车位”。

开发商把其《车位租赁合同》提供给业主时，业主往往都是怀着“购买能够办理产权登记车位”的意思，他们基于自身的诚信和不懂法，对开发商提供的合同形式、条款内容看都没看或并未细看或看过后虽有疑而未细究，就与开发商签订了其提供的《车位租赁合同》。

事后，有些业主才发现根据合同，自己“购买能够办理产权登记车位”的意思根本不能实现。于是，有人以“车位买卖”不能办理产权登记为由主张《车位租赁合同》无效、解除或撤销。

有的业主干脆将错就错，索性认可开发商提供的《车位租赁合同》所约定的租赁内容，以租赁关系主张自身合法权益。

因此，业主签订开发商拟定的长期《车位租赁合同》后，有些对合同内容没有认知的业主可能依然认为自己是在购买车位，其仍然坚持自己的本初意思即“购买能够办理产权登记车位”。有些已经对合同内容有认知的业主虽然不得不放弃本初“购买能够办理产权登记车位”的意思，但是根据该合同明示的“长期出租车位的意思表示”，这些业主已经将原来“购买能够办理产权登记车位”的意思，变更为“长期承租车位的意思表示”，即签订合同时，因为业主不能决定合同形式和内容，其意思表示已经根据格式合同从“购买能够办理产权登记的车位”转变为“长期承租车位”。

但是，业主不会在开发商 “出售不能办理产权登记车位”的隐藏意思上与其达成合意，一是因为开发商“出售不能办理产权登记车位”的意思没有在合同中明示出来，该意思无法到达业主，业主也无从知晓；二是因为业主的本初意思是“购买能够办理产权登记的车位”，在内容上也不可能与被开发商“出售不能办理产权登记车位”的意思达成一致。因此，所谓“以租代售”仅对开发商自己成立，对业主根本不成立。

因此，为达到“出售不能办理产权登记车位”又不承担所有权登记、转移之责任的目的，开发商违背诚实信用原则，利用拟定格式合同的优势玩弄“以租代售”的把戏，是车位长期租赁合同纠纷多发的根源。

4.对《车位租赁合同》，双方到底达成了买卖、租赁、使用权转让之何种合意？

首先，可以确定的是，双方不可能通过《车位租赁合同》达成买卖车位的合意。如上所述，在业主“购买能够办理产权登记车位”的意思上，开发商不可能与业主达成合意；而在开发商“出售不能办理产权登记车位”的意思上，业主不可能与开发商达成合意。因此，这种合同如果定性为买卖，其结果往往同时认定合同无效。

其次，可以确定的是，双方通过《车位租赁合同》达成了租赁车位的合意。《车位租赁合同》作为双方最后签字认可的书面证据，不论业主是否注意到合同内容，除非有证据证实开发商诱骗业主签字，否则业主都应对自己所签订的合同内容负责，即视为业主接受了合同所明示的车位租赁。而开发商作为合同的拟定提供方，合同所明示的车位租赁当然应当认定是其意思表示。

最后，不能确定的是，双方通过《车位租赁合同》达成了车位使用权转让的合意。除非双方一致认可所签的合同实为使用权转让，否则判决如果对业主根本不认可合同是使用权转让的情况视而不见，仅从租金、租期的约定上就解释推演双方是使用权转让关系，这种牵强附会的解释推演实际上是强制业主在使用权转让上与开发商缔约，不具有任何自愿性、公平性、合理性和合法性。

综上，开发商想“以租代售”，而业主却不想“以租代购”，因为“以租代购”对业主而言，既没有产权上的确定性和期待性，又没有租赁上的合法性和合理性，故以《车位租赁合同》进行的车位买卖不成立。另外，在业主不知道有“车位使用权转让”、也不认可“车位使用权转让”的条件下，显然不能强制将《车位租赁合同》解释为车位使用权转让，从而使业主丧失了根据租赁法律或买卖法律主张利益的条件，而不得不完全依附于开发商拟定的合同内容。（详见《说一说无法无天的车位使用权转让合同》）

四、《车位租赁合同》是开发商拟定的格式合同，解释定性时应以有利于业主为原则。

1.《车位租赁合同》的所有条款内容均是开发商自行拟定和提供，合同所有条款均未在订立合同时与业主协商。因此，该合同是格式合同，开发商对合同名称、形式、条款、内容有选择权和决定权。开发商作为房产开发企业，拟定合同名称、形式、条款时，往往会经过法律专业团队仔细研究后确定，旨在实现其利益最大化的同时，使其法律风险最小化。

2.业主作为单个自然人，对开发商提供的《车位租赁合同》，有接受或不接受两种选择。但面对车位日益紧张的现实，业主也只好被动接受开发商拟定、提供的合同名称、形式、条款和内容。

3.《物权法》74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”作为格式合同拟定和提供方的开发商明知自己依法对车位有出售权，也有出租权及其他权利，其在拟定该《车位租赁合同》的名称、形式、条款时，自主选择按租赁关系拟定合同名称、形式、条款，而与业主发生纠纷后却又否定之前开发商自己所拟定的租赁关系，在诉讼中另行主张使用权转让或有效买卖等其他关系，开发商如此善变，违背诚实信用原则。

4.如果非要对《车位租赁合同》进行解释，那么也应根据《合同法》第四十一条对该格式合同进行解释。《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”如果将这种合同认定为合法有效的买卖或法律之外的使用权转让，这对业主极其不利，因为这种车位在客观事实上无法办理产权登记，业主实际上并不能因为判决认定为“有效买卖”而获得完整、充分、合法、排他的所有权；而且业主还因为判决将合同定性为“有效买卖”或使用权转让，而丧失了根据合同所明示的租赁关系主张自己合法权益的可能性。反倒是开发商因判决将合同定性为有效买卖或使用权转让，既不用担负产权办理之责，又获得了相当于买卖的全部对价。

因此，开发商通过《车位租赁合同》对车位“以租代售”，不论是业主将错就错，主张定性为车位租赁，还是业主坚持主张定性为买卖无效，法院不论是依据双方签订的《车位租赁合同》本身，还是对该合同的形成和内容进行追本溯源，也只能认定双方在车位的“租”上达成合意，而在车位的“售与购”上未能达成任何合意，由此要么认定为有效租赁关系，要么认定为无效买卖关系，而不能随意解释推演为有效买卖关系或使用权转让关系，这将对业主极其不公平、不合理，也不合法。

五、即便个别法院将《车位租赁合同》解释定性为“有效买卖”或“使用权转让”，业主也不能因此而获得排他性的充分所有权或安全的长期使用权。

如上所述，在大多数法院都将这种长期《车位租赁合同》定性为租赁关系的裁判背景下，个别法院将其定性为“使用权转让”或“有效买卖”，该个别判决所认可的业主对车位的长期使用权或所有权难以得到保障，因为一旦开发商在其他地区因为其他纠纷被法院强制执行，其他法院不会认可个别法院“使用权转让”或“有效买卖”的认定，如果其他地区法院认定开发商与业主是车位租赁关系或无效买卖关系，那么就可以执行到业主的车位，从而对其采取查封、拍卖等执行措施，这种情况下，个别法院的个别判决所认可的业主的所有权或长期使用权就根本得不到保障。（类似裁判如：（2019）最高法民终56号民事判决、（2019）粤14民终987号民事判决、（2019）闽0881民初1712号民事判决）

综上，业主不能通过长期《车位租赁合同》真正获得充分排他的所有权，故将其认定为有效买卖对业主而言没有什么实际意义；将其认定为使用权转让，既剥夺了业主根据租赁法律或买卖法律主张利益的机会（详见《车位长期租赁纠纷与解决》），也使业主的长期使用权处在不稳定状态（物权法上根本没有这种权利设置，详见《说说无法无天的车位使用权转让合同》）。因此，将这种长期《车位租赁合同》定性为使用权转让或有效买卖，对业主而言，缺乏公平合理性；对开发商而言，既解决了车位不能办理产权登记的问题，又使其获得了相当于出售车位的对价。

此外，需要纠正一种流行的错误观点：所谓以长期租赁或使用权转让方式进行车位买卖，已经成为实践中的通行做法，这也只对开发商单方成立，是开发商单方变相销售车位的通行做法，而不是业主变相购买车位的通行做法，更不是双方合意变相买卖车位的通行做法。开发商的这种通行做法对业主根本不成立，大多数业主一生只买一、两次车位，开发商不会向业主解释这个他们单方的通行做法，业主也根本不知道有这个所谓通行做法，而是本以为是在买卖车位，但签合同时及签合同后，却发现合同与之前的说法、想法不一致，大多数业主对此也无办法，只好随它去了，但这并等于业主就认可了开发商变相销售车位的做法，实际上，大多数业主自始自终对开发商这种做法都是一无所知或懵懵懂懂。因此，这种做法只在一个层面上通行，那就是开发商以这种方式欺诈业主销售车位而不负产权办理之责，它是开发商以强者的优势侵夺弱者利益的通行做法。如果认为：因为开发商单方变相销售车位的通行做法成立，由此推断业主变相购买车位的通行做法也必然成立，再由此进一步推断双方变相买卖车位的通行做法也成立，那就大错特错，这是把开发商的单方意思强行施加于业主，实际上是对开发商侵夺业主利益的认可和支持。

最后，虽然《民法典》（草案）第498条延用了《合同法》第41条的规定，以限制处于强势的一方利用格式合同或格式条款侵夺弱势一方；但是对于像“车位使用权转让合同”这样的非典型格式合同即法律没有明确规定的无名格式合同，《民法典》（草案）第467条规定：“本法或者其他法律没有明文规定的合同, 适用本编通则的规定,并可以参照适用本编典型合同或者其他法律最相类似合同的规定。”这一规定实际上并未对法律之外的非典型格式合同形成有效规制，这样一来，如果把格式合同解释、推演成一种法律之外的非典型合同，就使该合同逃离了典型合同的具体法律规制，从而更加有利于强者侵夺弱者。因此，建议《民法典》应当在第498条下增加一款或增加一条规定：“拟定格式合同的一方应当首先选择本法规定的典型合同或其他法律规定的合同形式，对法律规定之外的非典型格式合同应当按本编典型合同或者其他法律最相类似的规定认定合同性质、适用相关法律。”这样既规制了强势一方利用法律之外的非典型格式合同侵夺弱势一方，同时又能防止司法机关对非典型格式合同作出不恰当、不合理的认可和支持，从而可以避免上述案例中将法律规定的典型合同也解释成为非典型合同的情况。