2021上半年广州公寓市场成交基本处于不温不火的阶段，全市共成交7162套41.8万㎡。
市场主要依靠若干主力项目的跑量贡献，面积环比下跌15%，同比去年疫情重创期小幅上涨13%，整体仅恢复至疫情发生前的一半水平。
01.
月度走势：
春节后供应断档一个半月，
前5个月成交平稳
受新批预售收紧影响，春节后广州公寓市场维持了长达一个半月的空档期，直至4月住宅新政出台后，市场供应才回归常态。
上半年公寓供应高峰在4月、6月，分别入市9.4万㎡、12.0万㎡。
成交方面，由于今年春节倡导就地过年，部分公寓项目启动“春节不打烊”活动，收割一定量的公寓成交，故而并没出现传统2月成交回落的局面。
整体来看，2021年前5个月公寓市场成交走势平稳，基本在6-7万㎡（ 1000-1100套）的区间波动。
6月得益于若干项目的跑量，市场热度也有明显回升，成交8.8万㎡ （1461套）。
而广州公寓去库存周期1-3月呈现逐步下行趋势，不过4月供应放闸加之5月底疫情反弹，致使公寓去库存周期再次上升，6月末为19.6个月。
02.
供应特点：
增城、海珠、南沙区
公寓供应超千套
2021上半年增城、海珠、南沙区公寓供应超千套。其中，增城区涌现1802套新货，供应主要来自旧盘誉山国际、奥园康威广场。
海珠区由于广纸-南洲板块新盘释出，越秀•天荟江湾、中冶逸璟广场两个项目合计供应1045套公寓。而南沙区入市1030套，为在售项目的新增批售。
天河、黄埔供应量处于第二档，分别入市584套、432套。越秀区新盘粤海壹桂府也有133套公寓入市。
03.
区域成交：
外围区占比超6成，
广州南站蝉联最热板块
2021上半年超6成公寓成交集中在外围区，其中番禺区以1773套领跑；
黄埔、南沙两区成交保持千套以上，花都区由于公寓供应短缺，成交环比缩减一半。
而中心区天河、海珠近期新盘较多，带动区域成交，两区分别录得717套、691套公寓交易。
越秀区因个别新盘入市，成交增长最明显，区域成交量接近百套。
增城区上半年也有886套的公寓成交，主要集中在新塘、永和板块。
板块方面，广州南站凭借产城项目恒大冠珺之光的跑量，蝉联销量TOP1板块，为945套。
永和、进港大道由于板块公寓新货批量入市，活跃度大幅提升，成交倍增，分别上升至400-600套、300-400套梯队。
而江泰路、开发区经过上一轮的消化，公寓货量大幅减少，上半年成交热度呈现下降，落入400-600套梯队。
04.
成交亮点：
公寓三轮顺势促销，
借势加速库存去化
2021上半年广州出台多项补丁措施“挤走楼市水分”，商业市场发挥“吸水海绵”角色；
除吸引部分资方的购置大宗物业外，公寓市场也先后经历三轮促销，借势加速去化。
以恒大冠珺之光为例：
1、今年春节倡导就地过年，项目推出春节不打烊优惠活动；
2、春节后楼市新批收紧，3-4月恒大冠珺之光以及天河云商汇、岭南V谷、保利金沙大都汇等多个项目推出限时优惠或调整价格，以加快项目库存的去化；
3、5月旺季部分住宅网红盘推售放缓，恒大开启购房节优惠，6月再添限时优惠，加速跑量。
2021上半年恒大冠珺之光凭借881套的成交位居广州公寓销量榜榜首，其次增城区誉山国际在年初加推新一期产品，上半年共跑量518套。
其余上榜项目成交处于250-350的区间，其中番禺区金山谷创意产业园成交的259套单位属于招商局仁和养老投资收购案的签约部分。
05.
成交亮点：
大平层、类住宅产品
成交趋近2成
广州公寓市场成交主力仍然是30-50㎡、50-80㎡的单位，两个面积段公寓的成交占比维持在8成左右。
50-150㎡公寓的成交逐步提升，主要是因为近两年广州大平层、类住宅产品的供应增加，受到无购房名额的实力买家的青睐，2021上半年该面积段公寓的成交占比趋近2成。
06.
后市预测：
下半年广州公寓主战区
在广州南部和增城区
在近年商服用地定向招商、企业自持、政策限制以及疫情的多重影响下，广州项目公寓产品的开发比例有所减少，市场供应呈现收窄趋势。
据广州中原研究发展部监测，2021下半年广州公寓主战区在广州南部和增城区；
其中番禺、南沙区位居第一梯队，目前可售货量超5000+套，主力为区域产业大盘和区域近一年入市的全新项目。
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