公寓为什么不限购专题之广州公寓限购松绑背后：限购三年成交锐减三成，超两万套公寓待售

广州由于持续了近3年的商服类房地产销售限制，3月3日迎来了全面缓解。

最新发布的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》里，取消在2017年3月30日开始的公寓限购政策。其目的为促进房地产市场平稳健康发展，优化商服类项目建设和销售管理。

在专家看来，这一政策或将重燃广州商用物业成交。

限购三年，广州公寓、商铺成交最高锐减三成

2017年商用物业“330政策”公布以后，广州陆续出台了一些相关调整完善政策的举措。比如在2018后就对该政策进行调整，但对市场成交还是有所限制。

合富大数据显示，在限购三年中，受政策影响最大的是公寓。在新2017年3月政策出台前三年（2014年4月至2017年2月，下同），广州公寓成交80838套，而在新政出台当月截止今年2月（2017年4月至2020年2月，下同）成交减至55336套，成交大减32%。

商铺方面，从限购前三年的20124套减少11%，至17891套。其成交面积有所上升主要是由于大宗交易（部分内部确权网签）增多，但实际上散售成交是明显萎缩。

写字楼物业则相对受政策影响较小，限购后三年的成交反而大增30%。

事实上，由于新冠肺炎疫情影响，今年2月广州的商用物业成交降至历史低谷。

从广州中原研究发展部数据可见，2月广州一手商铺在剔除大批量安置社区商铺网签后，全市只有39套0.42万㎡的商铺成交，环比、同比跌幅超9成，市场供求齐齐跌至历史最低位。一手公寓成交170套1.62万㎡，成交量环比、同比分别下跌80%、74%。而一手写字楼仅成交2套0.05万㎡，环比、同比跌幅达99%、98%。

由此可见，今年2月份的成交在限购三年的总成交占比微小，这也预示此前商服物业受限购政策的影响并不算太严重。

商业（铺）库存去化周期或达58.5个月

不过，由于市场供应一直持续，广州的商服物业库存也增至高点。

据克而瑞数据统计，截至1月底，广州商服市场库存量高达595万㎡，去化周期达26.1个月，远超正常去化水平。

库存最大的商业，截至今年1月底，广州一手商业市场库存量高达311.6万平方米，余19826套存货，去化周期高达58.5个月。这意味着，广州目前供应入市的商业产品需要近4年时间才能消化完。

公寓方面，截至今年1月底，广州一手公寓库存量回落至130.1万平方米，余23476套存货，去化周期需10.2个月，属于较正常水平。办公物业方面，则需要33个月的去化周期。

专家：

政策有利于有商服土地的企业“解套”

在中原地产首席分析师张大伟看来，全国严格商住类调控的城市不多，基本集中在北京上海广州等少数几个城市，普遍严格要求购房者必须是企业，严格要求分割区间等。也因于此，这几个城市的商办类物业在过去几年成交萧条，普遍量价齐跌，当中最严格北京，价格腰斩，成交量冰冻。

“广州的松绑政策肯定有利于市场活跃，但因为之前已经出台了政策，部分房源是可以个人购买，所以整体看，这次政策有利于有这类型土地储备的企业解套”。张大伟认为，此次解除商服物业限购，对于部分企业而言，可能可以加快项目的流动性。

“毫无疑问，这对广州商服物业市场是一个大利好，特别是对公寓市场而言”。广州克而瑞首席市场分析师肖文晓分析，广州公寓市场在2017年3月30日新政后，最低谷的时候一个月只能成交五六百套，直到2018年12月20日出台新规（不再执行“销售对象应当是法人单位”的规定），成交量才又恢复到每个月两三千套的调控前水平，其去化周期也从最高时的34个月下降到目前的10个月左右。而今商服类项目不再限定最小分割单元，已确权登记的不再限定转让对象，这意味广州商服物业不再有300平方米的最小分割限制，不再限定法人单位购买。“可以说，在此之前，广州公寓市场在3.30之前的存量问题已经基本得到解决，而3.30之后的增量问题也在今天解决了”。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌认为，此次政策全面放开，各类商服物业可以回归其各自的需求特性，不再“一刀切”地要求大面积，而是可以因应实际需要去设定不同产品。尤其是公寓及商铺，面积需求往往不需要到300方及以上，政策放开可以让今后市场更快更精准的找到目标客户，更加客观理性地去做好产品规划，满足不同客户的多元化需求。

而放开销售对象，个人购买行为可以更多回归商业市场，客户可以根据自己投资需求去选择不同产品组合，活跃整个商业地产市场的参与主体。

南都记者邱永芬 林广 王艳玲 伊晓霞