【公寓房为什么便宜】专题东京房价在我国是什么水平？“迷你公寓”火遍东京，背后暗藏玄机

“你真棒，吉巴，托基奥！单击

多次占领热搜的春节档热门电影《唐人街探案3》，即使没看过，也应该听说过。

今日，有关日本东京“迷你公寓”的话题火上热搜，起居室仅5平方米的“超狭窄公寓”却备受东京年轻人的喜爱。

日本东京作为世界人口密度最大的城市之一，真可谓是“寸土寸金”，想要租个市中心的一室一厅，没有10万日元（差不多6000元人民币），几乎不可能。买房买不起，租房又太贵，怎么破？日本开发商们便瞄准大众的这一难题，顺势推出了这房租只要市价一半的“迷你公寓”。

这公寓有多“迷你”呢？每间公寓一般只有9-13平方米，小到手臂都无法完全伸直的地步，也难怪国内网友们纷纷表示“太压抑了”“空间小住久了人都傻了”。但是你不会想到它在东京有多么地受欢迎：入住率高达98%！那么，让国内网友如此抵触的“迷你公寓”为何在东京备受青睐呢？

迷你公寓的高入住率从何而来？

为了破解面积过小的难题，“迷你公寓”的空间利用技术可谓登峰造极。

10平米以内的房间不仅有卧室，还有厨房、阳台以及独立卫生间。虽然迷你公寓窄到你伸不开手臂，不过超迷你公寓的高度还是挺令人欣慰的，于是就构成了迷你复式结构，卧室就能设置在阁楼中，和下面的生活空间隔开。也许你第一眼看到这个超迷你公寓根本就看不见哪里有卫生间，但只要轻轻转动一下洗漱池，隐藏在里面的马桶就出现了，设计师真是玩转空间的高手。

虽然迷离公寓设施齐备，五脏俱全，但也的的确确存在空间狭小、行动不便以及心理压力等问题，它的高入住率到底从何而来？

首先，就是前面提到的价格美丽。超迷你公寓的租金基本上在7万日元以内，相当于人民币4200元左右，相比于同地段的其他公寓租金要便宜30000日元左右。

再就是地理位置优越。这种超迷你公寓一般都在东京市中心附近，交通线发达，大大减少上班族的通勤时间，且周边其他生活设施也很完善。

最后就是超迷你公寓内部设施一应俱全，能够满足人们的衣食起居。相较于其他单身公寓光线昏暗、环境脏乱，超迷你公寓一方面以高度弥补宽度的不足，另一方面设计大约3个窗户，让整个房间光线充足，而且内部环境整洁干净。

疫情期间，东京的房价火焰不息

超迷你公寓吃香的背后，是东京房价的不断攀升。

疫情期间，首都圈（即东京圈）的新房价格又涨了，而且连续八年上涨。根据日本不动产经济研究所发布的数据，首都圈2020年平均成交单价是92.6万日元/平米（约为5.8万人民币），同比增长5.3%，正在趋近100万日元的大关。具体到东京23区、东京都其他地区和三个县，可参见下表：

（图片数据来源：日本不动产经济研究所）

东京23区的成交平均单价上涨最猛，已经达到125.1万日元/平米（约为7.8万人民币）！

首都圈除了新房上涨，二手房也上涨了8年。2020年全年的二手公寓成交平均价是每平米55.17万日元（约为3.5万人民币），第8年上涨，而且这8年间二手房价累积上涨了44.5%，一都三县所有地区都呈现上涨趋势。其中，东京23区的平均成交单价是81.67万日元/平米（约为5.1万人民币），与上一年同期相比上涨了3.6%。

而东京的房价为什么会上涨呢？一是因为东京的商业用地的土地价格上升；二是因为东京奥运会让一部分人看到了商机，买房开家庭旅馆，因此导致东京等一些城市二手房价格的上升；三是因为日本不动产的高性价比，吸引着包括中国人在内的外国人在日本购买房产，这几年已经成风。

但与火热的房价形成鲜明对比的是，新房的供给数量和成交量被笼罩在疫情的“阴影下”。

2020年，首都圈的新供应量为2.7228万户，与前一年的3.1238万户相比大幅下跌12.8%，而且是第一次跌到了3万户供应线以下。而从成交率首都圈在过去12个月里平均的成交量是每个月1498户，跟2019年的1629户相比下跌了20.8%。

而房产成交量普遍下降的原因，一是受到疫情的影响，在自肃、“避免三密”的政府呼吁之下，房产交易被人为阻断了；二是供应量下降。疫情期间新登入发售的房源再度下跌，根据东日本不动产流通机构的统计，2020年的新登入系统的二手房源18.175万户，比前一年下跌了11.3%。

东京的房价在我国处于什么水平？

前几日，“77城房价过万”的消息再一次刷新了大家对中国房价的认识，那么东京的房价在我国处于什么水平呢？

如果把上文提到的3.5万人民币作为东京都市圈二手房的基本房价，可以看到东京的房价在杭州之上三亚之下，在我国排名第7。

但是由于东京和我国房子面积算法以及装修物业费等地方存在不同，再加上东京不同地段的房价差异较大，所以直接比较房价也并不是十分准确客观。所以阿福打算换一种算法，就是比较在东京买房和在国内买房分别需要奋斗多少年。

近年来，网络上经常会有“上海一个厕所钱买东京一个公寓”，或者“上海一套房，东京一幢楼”这类说法，所以咱们就来比较一下上海和东京。

2020年上海平均6378元人民币月薪，换算成年薪为76536元人民币；东京这里，由厚生劳动省官方发布的数据，全年龄段劳动者平均年收为6223143円，600多万円折合人民币约40万一年。

需要注意的是，中国房子面积指的是建筑面积，算法会包含电梯走廊等公摊面积，阳台等等，而日本房子一般都说的是实用面积，公摊不算在内，连阳台都不算，测量方法用的也是壁心算法等等。所以公平起见，阿福会拿上海的80平，对比东京的70平。

上海，一套普通的80平两室一厅，地段按浦东新区的均价6万左右来算，大约是480万人民币。夫妻双方年收入平均总和为15万人民币左右，不吃不喝不贷款不算购房手续费和税金的情况下需要32年能买一套。

东京，一套普通的70平2LDK，地段按比较平均的世田谷区总价4854万円。男方单独一人工作，年收入平均值为622万円，不吃不喝不贷款不算购房手续费和税金的情况下需要8年能买一套。

算了这么多，你觉得东京的房价在我国处于什么水平呢？