有人说惠州、东莞通过“严调控、加供给”降低楼市热度，惠莞楼市要“凉凉”。
其实，“调控”风并不是从8月才吹起！
自深圳“715新政”后，湾区开启了一轮又一轮的调控。而现在，关于粤港澳大湾区楼市，讨论得最多的就是“调控”两个字，包括近期惠州被约后出台新政，东莞出“莞八条”，广州黄埔取消人才购房等等！
楼市调控你可以理解为，未来在相当长的时间里，是一种常态，而我们，需要了解的是每一次调控背后的逻辑以及了解调控后市场的走向。
目前湾区进入“调控比拼”时代了吗？调控频出对于市场有哪些影响？买房人应该如何应对？未来还能不能在湾区买房？有哪些城市值得关注？
惠州、东莞、广州
湾区进入“调控比拼”时代？
近期，湾区楼市调控“此起彼伏”！有人说这是一种趋势，有人说未来会成为常态；也有购房者认为，影响不大。
究竟是怎样？百闻不如细究，一起来看看最近湾区这些城市都有哪些调控举措或趋势。
惠州：7月29日被住建部约谈，8月9日出新政
8月9日凌晨，惠州市住建局等6部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布大亚湾、惠阳两个重点片区限购。
重点如下：
- 1、住房三年限售，大亚湾和惠阳限购一套：重点片区暂停向区域内拥有一套以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房；
- 2、拍地限价，不仅限地价，还限房价，坚决杜绝地王出现；
- 3、管控高价盘价格，半年内成交平均折扣率低于95折，还没卖的房源备案价就要下调；
- 4、超出“三道红线”，存在重大失信行为的房企，不得参加土拍。
而在7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈5个城市政府负责同志，要求切实稳定房地产市场，惠州在列，并被纳入房地产市场监测重点城市名单。
广州：8月2日取消人才购房政策
8月2日晚上，黄埔区住房和城乡建设局，广州开发区建设和交通局联合，连夜发布关于取消人才住房政策的通知。
通知表明，新政于2021年8月2日24:00起执行。
意味着在通知发出后几个小时后，还没完成购房合同网签且未签订认购书或购房合同，无法提供支付购房相关款项（不含现金支付）的有效凭证/完税证明原件的，就都按新政来。
东莞：8月2日凌晨出台新“莞八条”
8月2日凌晨，东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”，重点如下：
- 1、将法拍房纳入限购；
- 2、暂停向个体工商户销售商品房；
- 3、个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年；
- 4、建立二手住房成交指导价制度；
- 5、热点楼盘，住宅限售3年改5年。
- 6、严格审核购房人首付资金来源；
- 7、新入户打新的入户不满半年的需2年内社保连续满1年，入户满半年的需2年内社保连续满半年；
- 8、拿地方面，非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。
▲ 东莞最新购房政策
深圳：7月30日发文提及推进大学区制度
7月30日，深圳市人大常委会网站发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，将「优化教育结构，促进教育公平」放在优先位置。
明确指出，“推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共享机制。”
中山：近期楼市贷款收紧
据中山房叔报道：「中山18家主流银行，就有2家明确表明暂时不接受二手房贷的申请，其余银行都强调了“额度紧，要排队”。同时，则对于客户资质、房源楼龄均有要求。」
▲ 中山房叔文章标题截图
从惠州到深圳、东莞、广州以及中山，约1周时间，湾区9城过半城市楼市政策有新动向，湾区进入到“调控比拼”时期了吗？
其实地产君认为，这是市场重建秩序的时候，是一个楼市逐渐回归正常的契机。
市场秩序在重建
房子逐渐回归居住本质
当市场秩序在重建的时候，往往蕴藏着机会，而此时，你应该做的就是去分析调控背后的逻辑，在调控复杂局面中找到好的机会。比如：
1、惠州加码调控措施，房价以稳为主。
惠州西部与深圳东部相接，有地缘优势。再者，惠州与深圳间的交通也便捷，从深圳北站到惠州南最快22分钟，从坪山到惠州南站最快8分钟。而惠州房价1万+/平，跟深圳房价相比，价格是真香。惠州也因此成为不少深圳人临深置业的选择。
随着市场需求增加，惠州房价也随之上涨。惠州被约谈的原因也在于“过去一年间，惠州房价不断上升。”
▲ 惠州新房价格一览
继7月29日被约谈后，惠州于8月9日凌晨出台调控政策，重点针对热门区域比如「大亚湾、惠阳」来加强楼市调控。
今年4月广州、合肥、宁波、东莞以及南通被约谈后，这些城市相继调整调控措施，但房价依旧保持平稳，与当地经济社会发展基本保持一致。
参考之前的“约谈调控案例”，壹地产认为，惠州房价以稳为主，自住的朋友，还是可以关注。
2、“莞八条”出台，为政策打补丁，建立良好市场秩序！
近年来，东莞楼市非常火，2020年房价涨幅位列全国第一！前几天，壹地产在文中也提到东莞凤岗房价已经4.7万/平，超过深圳凤岗。
也正因为这样，从去年开始，东莞就不断出台楼市调控政策。
2020年7月25出台“莞九条”；2021年2月27日推出“莞六条”；2021年8月2日出台“莞八条”，也是对前面调控政策的补充，全方位围堵“投机者”。
未来买入东莞，难度越来越高了！
对于东莞楼市来说，长期来看市场会更规范，有利于良好市场秩序的建立。壹地产认为，当下对于购房者而言，是一个比较好的时机。
毕竟之前市场火热的时候，一些热门楼盘不少购房者甚至连看都没来得及仔细看，就被抢光了。接下来可以趁着这波调控的机会，好好看看，挑选适合自己的房子。
3、广州黄埔取消人才政策，市场将逐步趋稳！
此前，广州黄埔区的人才购房政策可以总结为：人才可购房、人才亲属可购房、港澳人士可购房。
只要你被认定为“人才”，你可以通过多种途径获得多个购房名额。
也许是因为意识到这个“漏洞”，2021年4月，广州发布限购政策，全面收购人才购房政策，其中人才购房需要提供购房之日在人才认定所在区域连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。
但即便如此，可以看到黄埔的房价依旧“高升”。
▲ 广州黄埔房价一览
所以也就有了黄埔“802”，取消人才购房政策。
至于政策影响如何，要看后续成交数据。
近期，坊间也有传“黄埔取消人才政策有可能会被南沙抄作业”，但据壹地产目前掌握的消息，这个消息并不属实。
4、深圳推行“大学区”给学区房降温，房子逐渐回归居住本质。
“大学区”管理对“深圳学区房”的火热能起到一定的降温效用。
比如：
- 今年1月初，同为百花学区的国城花园，44平米房源成交价达到1420万元，折合每平约32.27万。
- 7月30日提出推行“大学区”相关政策外，8月3日深圳百花学区房-长城花园单价10.4万/平，流拍。
但其实，“学区房”降温早就开始。
今年5月14日，国城花园竞拍成交价2206万，比同户型二手房市场价低662万；同时期，长城花园降价下调55万，登上微博热搜。
地产君认为，调控是一个长期的过程。随着时间的推进，未来房子将逐渐回归居住的本质。8月3日深圳学区房的流拍，可能是“悲观情绪”的过度反应。
壹地产认为，从自身需求角度出发，学区房还是值得关注。
@购房者
调控过后，置业湾区如何选？
在“房住不炒”的政策基调下，干预手段逐渐成为中长期机制。未来房子将逐渐回归居住的本能，对于购房者而言，接下来可以好好淘淘房子！
如何淘？
首先，来看看目前大湾区的限购政策：
▲ 大湾区限购政策一览（注，香港、澳门除外）
根据调控力度，基本可以分为以下几个梯队：
第一梯队-「四限」：深圳、广州；
第二梯队-「三限」：东莞、珠海、惠州；
第三梯队-「两限」：佛山、中山、江门；
第四梯队-「一限」：肇庆；
然后，来看看目前湾区各个城市的房价：
▲ 湾区9城房价
目前深圳新房、二手房住宅没有统计的数据，此外其它8城房价梯度基本与调控力度一致。
了解调控政策以及房价后，接下来在湾区买房应该如何选？
▲ 深圳与湾区其他城市关系
- 如果你在中心区工作，接下来福田有地铁14号线要通到惠州，惠州是一个不错的选择。
- 如果工作在东部，那么可以置业惠州；如果在西部，珠海、中山、广州可以看看；
- 如果工作在北部，那东莞是一个值得重点关注的城市。
- 从投资角度来看，壹地产建议重点关注调控第二、第三梯队的城市，目前市场关注度较高，且房价相对而言还有较大的提升空间。
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