开发商为什么建公寓专题之“办公”变“公寓”，买房人凭什么要求开发商退房加赔偿

文采律师

最近南京有一件事很热，可以说是魔术。

一夜之间，办公室变成了公寓，到处开花，鼓楼区、江宁区、浦口区、江北新区、六合区都免不了。

说好的公寓，却成了办公，多少人为之焦急，心烦如一地鸡毛。

好在，买房人充分展示了“团结力量大”的威力，在许多买房人共同、持续不懈的努力下，部分开发商终于同意给买房人办理退房手续。

但开发商目前还尚未将款项退至买房人账户。

“革命尚未成功，同志仍需努力”

那么，开发商为什么最终答应给买房人退房呢？

一、群众的力量。

1.开发商其实可以不同意退房。

从商品房预售合同来看，合同约定的房屋用途就是办公性质，而且，按照商品房预售合同约定，开发商只要交付的房屋符合竣工验收备案的条件即符合交付条件，所以从书面的预售合同内容来看，开发商向买房人交付办公性质的房屋看不出开发商有任何违约之处。

此种情形下，如果开发商不同意退房，即便买房人起诉至法院，法院也很难支持买房人的请求，因为商品房预售合同是买房人与开发商签订，白纸黑字，买房人说不知道房屋为办公性质显然说不过去，基于合同意思自治，合同真实有效，对买房人和开发商均具有约束力。

有些人可能会说，商品房预售合同我没仔细看，被开发商糊弄过去了。

买房，不是买白菜，不看商品房预售合同看什么，房屋都还没建好，光听开发商画空中楼阁么。如果说所有买房人都不知道开发商所卖的房屋就是办公性质，显然是无法让人信服的，至少，我不信。

再者，据了解，商品房认购协议明确标明了房屋用途为办公性质，而官方的商品房认购协议只有一页纸，需要买房人和开发商在这一张纸上签字盖章，买房人再说自己不知道房屋性质，让法院、法官如何相信。

所以，有时候，我们输了官司，却把责任推给法院，说法院包庇开发商，难道我们自己尽到注意义务了吗？

2.精装修交付才是开发商头痛的难题。

实际开发商和买房人在商品房预售合同之外签署了一份改造装修协议，开发商本想通过施工改造将办公性质的房屋变为公寓模样，从而骗过买房人，而且将责任嫁祸到买房人身上。

谁知，事情来得太快就像龙卷风，还没成既成事实就东窗事发了。

此时，一个很现实的问题摆在开发商面前。

如果按照与买房人之间的改造装修协议进行施工，那么可能面临双重损失。

第一，根据2017年3月南京市规划局、国土局、房产局三部门联合发布的“关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知”，办公非住宅类建筑不得按住宅套型设计、不得擅自改变用途、不得加建设隔层。

按照该规定，如开发商按照改造装修协议施工，那么改造施工内容属于违建，可能在建设过程中就会被城市管理局叫停、拆除，甚至行政处罚。而且，施工还会额外发生不菲的施工费用。

退一步讲，即便事已成定局，开发商已经改造完成，除非违建不适宜、无法拆除，否则原则上仍然应当拆除，而且，不论是否拆除，开发商都会面临高额的罚款。

第二，因无法实施房屋改造，开发商无法向买房人交付装修后的房屋，开发商按约需退还买房人装修价款。

如果不按照开发商与买房人之间的改造装修协议进行施工，那么原则上也就是退还买房人装修价款。

二者一比较，改造可能存在行政处罚的风险，还有施工费用、退还装修费用，而不改造，只有装修费用，对比之下，不改造显然更划算。这或许也就是为什么开发商最终并没有选择精装修交付，而是选择毛坯交付的原因。

二、政府的力量。

上面已经分析过了，开发商的准备手续是相对比较完备的，所建房屋也是按政府批准的规划内容及办公用途进行验收，而所谓的改造是在房屋竣工验收之后，所以，政府部门应不存在违规验收的问题。

从商品房预售合同的内容来看，开发商也并没有构成违约，仅是不能履行改造装修合同的内容，开发商在法律层面实际略胜一筹。

而且，办公性质的房屋并不好销售，退房会进一步加剧开发商的资金周转压力，所以，开发商断然不会轻易同意买房人退房。

但最终开发商妥协并同意退房，与政府的积极参与以及政府主动承担众多买房人与开发商之间的协调工作是密不可分的。

近期，南京六部门下发通知要求排查南京公寓变办公现象，说明公寓变办公这一乱象已经引起政府的高度重视，不得不治。

如果政府部门能够在个别楼盘出现此类现象时，就能够高度重视并及时出手制止，相信后面也不会出现更多的此类现象。

公寓变办公乱象也不是南京的特例，北京、上海、深圳等地都有，当地政府早就出台相关措施予以严厉打击。

而开发商，为了利益，一直在边缘探索，或许正是因为公寓变办公现象没有及时整治，才引得众多开发商效仿。

政府的监管缺位或许是一部分原因，但买房人的责任也无可推脱。

如果买房人对一项几百万的交易都漠不关心，不去仔细审查合同内容，法院又如何能保护你们的权益。

所谓空口无凭，在法院，一切要以证据说话，“以事实为依据，以法律为准绳”。

法官不是神，也是和我们一样有血有肉的人，没有任何证据，让法官支持你，这不是为难法官么。

如果您也曾遭遇“公寓”变“办公”乱象，不妨在评论区留下您的宝贵经验和经历，让更多人避免入坑，让更多人了解事件发展的动态，让更多人做到心中有数，让更多人不再焦虑，让更多人重归美好生活！