【公寓房为什么升值慢】专题公寓没学位税费高，为什么还有那么多人买？他却说：我还想再买

很多人认为对公寓的认识不太好。

1.公寓不能落户。以后孩子读书是个问题。

2.公寓转播费不是转播费，而是高额转播费。(威廉莎士比亚、坦普林、公寓、公寓、公寓、公寓、公寓、公寓)

3.公寓的水电费用以商用水电计算，比普通居民小区贵2倍。

公寓审计空间很小。

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网民罗某列举了公寓的部分不足之处

很长一段时间以来，Saya对公寓之类的产品也有偏见，而且Saya的顾客也不太认可这种产品，Saya对公寓的了解很少。

本来以为很多消费者对公寓的态度都是一致的。但是在刷朋友圈的时候发现，思雅的朋友圈还真有人认可公寓这类产品。

读者说到他对公寓的理解时，他说：

“住宅和公寓是各自为政的两条线。”

“这个世界上，喜欢赚慢钱的人不多，大家对现金流不看重，看重的是纸上富贵。”

思雅朋友圈截图

在看完这两句回复之后，思雅觉得很有意思，我能明白这种逻辑，但是这种看法和思路又往往是被大家有意无意忽视的要点。

于是，我们有了以下这番对话：

对公寓的理解

我对公寓的理解是这样的，如果你有一笔钱，你会怎么处置？

就比如说，你买了一堆房子，但是你还是要生活。如果你只是靠租金过活的话，其实回报率很低。

除此之外，你还可以把这笔钱积压或者是做经营贷抵押出去。

但是问题是你抵押出去的话，你用来干什么呢？因为资金是有成本的。

就好比说你买个债券，你拿到的利息是没有成本的。你可以把它用了或者是把它存起来。这个钱，不会再产生成本。

也就是这是两个概念。买住宅、商业（住宅）和买债券、股票其实是一样的，是两个不同的赛道。

有些人很喜欢买债券，因为很稳定。特别是持有大额的资金，他们未必会买股票，除非是控股或者是大股东，他们可能会买很多。

但是钱比较多的，他们会选择买一些优质企业的债券。这些优质企业债券的利息也不低的，他们（大额资金持有人）觉得这样子也可以了。

我对商业住宅的理解大概就是这样。

但是我也不懂为什么很多人一直在骂商业，其实是两个赛道而已。有人喜欢商业住宅的赛道，有人喜欢住宅的赛道。

可能喜欢住宅赛道的人比较多，因为这个赛道相对容易。但是也不能一直不停地骂商业住宅的赛道啊。

关于通货膨胀

通货膨胀会有，所以一定要买那种优质的公寓。我也不清楚现在的通胀有多少，现在公布的应该是3%吧。

公寓的话，我一般只会买回报率有5%或者是6%以上的。这样，我每年还可以赚三四个点。这三四个点的话是无风险，一点风险都没有的利润。

你说去放银行，至少这利润比放银行高。放银行的话，可能现在的理财还会爆雷。你说“放心托”有八个点，但是你可不可以保证十几年都是这个钱？而且租金，它是会不停升的。因为你通货膨胀，我租金也一样会升啊。

买公寓一开始回报率可能只有4%-5%，但是我现在手上有一些公寓，回报率已经去到8%-9%了。

所以，买商业要经验和眼光。除此之外，还需要做功课、去踩点，去了解附近的情况，要查规划，很多东西你都要先了解才能购买。

不像买住宅，基本上位置OK，就不会出什么问题了。还有户型，不要太奇葩就可以了。最好还要有个学位，那基本上就稳了。

所以说，两个赛道其实是不同的。商业会比较麻烦，需要时间跟经验。

我以前也踩过很多雷，但是踩雷也是一个学习的过程。任何东西都是需要时间去学习的，不可能说一下子什么都懂了。

再分享一个我自己的经验和理念。这个要看你怎么看：

事业上不是全部钱你都可以赚。有些你当初不看好，但是经历之后一看，结果它好赚钱。

或者是你觉得，某个地方没人去租，但结果一看又不是——是很多人租的。

这些都是一个眼光的问题了，还有思想跟理念的问题。

说回你说的通货膨胀，这个要看回报率的。所以我对回报率、现金流是看得很重。

一个地方（公寓产品）任你吹得天花乱坠都好，但对我来说很看重的是：

第一，租不租得出去？

第二，可以租多少钱？

第三，持续性、稳定性怎么样？

第四，什么客人会来租这里？

第五，附近有什么产业？

……这些都要先去了解。

所以不管是买公寓还是要买商业，不是说你一下子就可以去买的。

因为你还要多考虑。走多几次附近，去看一下附近的二手租金是多少？住宅的二手租金是多少？附近有没有同类型的竞争者？附近住宅多不多？公寓下面有没有地铁？有没有商业和产业？

这些都要多跑几趟了解清楚。

租售比

租售比……其实说真的，公寓的话是比住宅高很多的。

现在住宅的话，如果你不是做那种群租房的话，你有个2%已经是很好的了，基本上都是1%多一点。

公寓的话，租售比肯定秒杀住宅啦！

但是公寓有那么高的回报率也是有代价的——就比如说，流动性不会那么好。

公寓你要一下子卖出去是比较难的，不会像住宅一样挂几天可能就卖得出去。你挂公寓的话，即使是好卖的公寓，也不是一下子就卖得出去。

这是一个代价。

就跟之前买公司名义的铺位，它的回报率是比个人名义的铺位，回报率是高了1-2%的。

所以买公寓，不能只听销售的话。你真的要去了解这个地方（公寓产品）。

不了解这个地方（公寓产品），你就要去了解，去实地看一下，找资料，找找规划看看附近有啥？或者是看看最近它的发展怎么样？公寓不是说你闭着眼睛去买就可以了的一样东西。

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（注：以上配图来自珠光金融城壹号样板房图片。）