而关于房贷的问题,也成为了不少购房者不得不面对的一大难题。很多人为了能早日摆脱掉房奴的身份,在手头资金稍微宽裕一点时,就想要赶紧提前还贷,认为这样能够节省部分利息。
但是,提前还房贷真的能省钱吗?在很多情况下,提前还房贷其实并不划算。
最好不要提前还房贷的情况
首先,如果你的房贷享受有折扣利率,那么提前还贷就需要谨慎。因为只要你选择了部分提前还贷,那么就无法再享受到该折扣利率了,这样就非常地可惜。
其次,如果你选择了公积金组合贷款买房的话,那提前还贷就可能会导致公积金被停用,并按活期利率存起来,直到退休时才能提取。众所周知,活期利率非常低,所以公积金里的这些资金在之后的收益里则是少之又少,这样公积金就不能物尽其用了。
最后,如果你有高收益的投资渠道,且现阶段的资金投资所产生的收益能够高于提前还贷所节省的利息,那么从资金流动的效用来看,就没必要把资金拿来提前还房贷了。
另外,该不该提前还房贷最关键的其实是要考虑货币的贬值。如果你的房贷利息高于货币贬值的幅度,那当然是最好赶快还;但如果你的房贷利息低于货币贬值的幅度,也就没有提前还得必要了。有资料显示,过去10年里,货币贬值的速度平均是14%,这是大大高于房贷利息的,而且如果你的房子还在不断升值的话,那么将手头的资金用来投资,再利用这些得到的收益来补贴利息就会更为划算了。但是也要提醒的是,投资不易,需谨慎。
而如果完全没有上述情况的困扰,这就意味着能提前还房贷了吗?其实也不是。
超过这个时间提前还房贷意义不大
众所周知,偿还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式。
其中,等额本息是指在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息);而等额本金是指在还款期内,将贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,其月供金额逐月减少。
举个例子,假设贷款总额为200万元,贷款利率为5%,贷款年限30年,用安居客的房贷计算器一算,可以看到采用等额本息的还款方式的话,每月固定还款10736元;而采用等额本金的还款方式的话,第一个月还款13888元,之后逐月减少。两种还款方式比较下来,等额本息的利息总额会更高,但前期的还款压力却会更小。
也就是说,按照等额本息的计算方法,有70%的利息都集中在还款周期的前1/2的时间里,而还款周期的后1/2的时间里的利息仅占30%,所以超过还款总周期的1/2的时间才去提前还房贷的话,就节省不了多少利息了。也就是如果以30年的房贷年限计算的话,那么在最后的15年里去提前还本并不能减少太多的利息支出。
而按照等额本金的计算方法,本金在整个贷款期限内没有变化,只是利息呈现先多后少的趋势。尤其在还款周期前1/3的时间里,利息占了绝大部分,所以如果超过还款周期前1/3的时间才去提前还房贷的话,同样也节省不了多少利息。也就是如果你的房贷年限是30年,那在最后20年里去提前还掉本金,利息减少得也不会太多。
而且要注意的是,如果购房者在还款初期想要提前还贷的话,银行可能会要求你支付违约金,不同银行针对提前还贷的违约金情况也不相同,这需要购房者与银行沟通协商。所以提前还房贷的时机如果不对,那购房者不仅不能节省太多的利息,反而可能会“白送钱”。
总而言之,购房者最好不要轻易提前还贷,想要提前还贷的,一定要事先规划好,找准时机再行动,不要等到吃亏了才后悔。
关于提前还贷,你怎么看?你觉得应该提前还贷吗?欢迎下方留言。
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