北京住房物业费收费标准专题之一文读懂北京物业立法 您的物业费有这些大变化

各位粉丝：

​备受关注的《北京市物业管理条例》草案昨天出炉！面向社会公开征求意见。

因为物业是一个比较专业的领域，法规更是普通人很难看懂，所以我们今天就从大家买房子、到入住、到物业服务和管理这一条线的流程，用大家都能听懂的大白话，带大家读懂物业新法规，尤其是和咱们普通业主密切相关的内容。

1 收房后：第二个月开始要交物业费

首先，大家买的基本上都是期房，在买房的时候，就会和开发商在签订购房合同的同时，签订《前期物业合同》，现在也是这样的。

和现行的状况不同的是，目前北京是要求前期物业服务阶段，是开发商来负责的，也就是物业费也是开发商掏。直到进行了物业的承接查验，确认小区的共有部位和共用设施没有了问题，出具了查验报告，业主才开始缴纳物业费。

不过，新的《北京市物业管理条例》拟直接划定了物业费的收费期限。就是前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发商承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋销售合同的约定承担。

也就是说，这次拟明确，从交房的第二个月起，就是业主自己交物业费了。如果碰上了月底交房的（很多项目都是这样），基本上全部的物业费都是业主掏了。

负责前期物业的物业公司是由开发商选聘的，《条例》拟规定，前期物业服务合同期限最长不超过2年，具体期限在前期物业服务合同中约定。

​期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。

期限届满，业主未就是否继续使用前期物业管理人做出决定的，在业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效之前，前期物业管理人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效的，前期物业服务合同终止。

也就是说，前期物业的这2年满了，业主们要形成一个共同决议，是否炒掉旧物业，换新物业，否则，旧物业还会继续继续。当然，这个前提就是要成立一个组织形成业主的共同决议，比如业主大会等。

2 业主大会：居委会人员任筹备组长

继续刚才的，如果想顺利实施业主们自己的想法，那就是要成立业主大会。

这次《条例》中，对于业主大会成立的要求没有太大的变化。

小区给业主交房达到总面积的一半以上的，双5%（面积占5%、人数也占5%）的业主或者开发商，可以向街道、乡镇政府提出成立业主大会的申请。

街道办、乡镇政府要在接到书面申请后30日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，指定居（村）民委员会工作人员担任筹备组组长。注意，是指定政府的工作人员担任筹备组组长，工作效率会提高。

筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会要有双过半以上业主参加。

首次业主大会很重要，要通过小区的管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会委员和候补委员。

这些决议，也要双过半的业主同意。

业委会的委员候选人则通过社区党组织推荐、居（村）民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐、产权单位推荐。

3 业主大会成立难：物业管理委员会代行

不过这些年的实际情况看，毕竟业主众多，成立业主大会和业委会很难，北京目前有五分之四的小区都还没有成立业主大会和业委会。

很难成立怎么办？业主们的意志如何体现和实施？

这些新条例中，北京创新提出了一个“物业管理委员会”的新组织。

对于不具备成立业主大会条件的；或是具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；或是业主大会成立后，未能选举产生业委会的；或是需要重新选举业委会，经物业所在地街道办、乡镇政府组织、指导后仍不能选举产生业委会的。街道办或乡镇政府将负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。

物业管理委员会会由居（村）民委员会组织居（村）民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成，人数应当为单数，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。委员会成员名单要在小区内公示。

也就是说，这个“物业管理委员会”就将代行业主大会、业委会的职责。自己成立不了，就由党和政府来组织大家行使自己的权利。

4 物业费：动态调整、业主和物业协商

接下来就是大家最关心的物业费了。

物业费也是最纠结的，很多物业公司都会认为物业费太低，包不住自己的成本，而且还会导致服务服务的降低，比如保安都换成了老年人。

业主们则认为物业费太高，与物业服务无法质价相等，甚至一些业主采取了拒交物业费的方式。

物业公司收不上来物业费，就继续降低物业服务的标准，这样就会又让业主们觉得物业服务不好，更不该交纳如此高的物业费。

如此则陷入了恶性循环。

目前，北京的各个小区中，物业费大都是自入住之后起就一成不变的，鲜见有物业费调整的小区。物业费降也难、涨也难。

此次《条例》拟规定，物业服务收费实行市场调节价并动态调整。

市住建委会发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。

也就是说，物业要提供哪些服务、什么标准的服务，住建委会公布；提供这些服务需要多少成本，协会会定期公布​。业主们据此算出是物业费该收多少钱，然后和物业公司协商。

像经适房那种物业服务费按照规定纳入政府定价目录的，由市发展改革会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整。

还有一个大家关心的，就是小区的电梯广告等公共收益，业主们总担心会被物业侵吞。

这次《条例》拟规定，物业管理人利用物业共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。

公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额的应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

看吧，业主大会还是很重要的，这些钱都需要业主共同决定怎么花。

日常生活中，小区停车位也是最受关注的。

《条例》拟规定，小区车位、车库，应当用于满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，应当优先出租给本物业管理区域业主，不得以只售不租为由拒绝出租。

满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

5 换物业：6个月前决定是否续聘

买房、入住、成立业主大会、日常物业都说完了，这条线剩下的就是换物业了。

条例拟规定，原先的物业服务合同期限届满的6个月前，业委会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业公司。

如果是决定解聘原物业，物业公司要自接到通知之日起30日内履行交接义务，并撤出物业管理区域。

原物业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。

死活就是不撤呢？那就诉讼呗。当然，新老物业交接这一块儿，《条例》也要求相关部门和所在地加强管理。

如果发生了物业突然撤管等突发状态时，街道办、乡镇政府会组织有关单位确定应急物业公司，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过6个月，费用由全体业主承担。

大体的内容都讲完了，您听懂了吗？对于《条例》有什么意见或建议，也可以留言评论。